지방은 폭등, 서울은 반등

2014-01-29 | 작성자 이주호 | 조회수 15,028 | 추천수 176

- 2014~2016년은 지방, 수도권 쌍끌이 장세가 예상된다 -

 

2000년대에 전국 부동산시장을 주도한 서울.수도권은 2010년도에 정점을 친 후 현재까지 3년 이상 조정을 거치고 있고 정부의 경기부양책에 힘입어 최근 다시 고개를 들고 있다.

 

그러나 대부분의 사람들은 올 봄까지 전세 가격이 기승을 부린 후 가을부터는 본격적인 상승을 전망하고 있다.

 

부동산이 경제 전체에 끼치는 영향이 커 부동산이 살아나지 않으면 실물경제에 심각한 영향을 가져와 우리나라는 역사적으로 5년마다 한번씩 부동산경기 소사이클이, 10년마다 부동산경기 대사이클이 도래하여 실물경제가 어느정도 돌아가게 하고 부동산시장을 활성화시키곤 했다.

 

과거 1988년 88서울올림픽 이후 1991년 초까지 전국 부동산 가격이 폭등했는데 이후 4년 정도의 조정을 거쳐 1994년 말부터~1996년까지 부동산경기가 살아난 전례가 있다. 이때가 부동산경기 소사이클 시기이다.

 

2010년도에 정점을 친 서울.수도권 부동산이 현재까지 조정을 거치고 있는데 2014년부터는 살아날 조짐을 보이고 있어 1994년 말부터 부동산경기가 살아난 때와 유사하다. 이는 부동산경기가 5년 정도 조정을 거치면 살아나는 과거 부동산경기 사이클 도래에 기인한게 아닌가 한다.

 

이러한 맥락에서 필자는 한번 부동산경기가 살아나면 3년 정도 이어진다는 과거 전례를 근거로 하여 2014년에 부동산경기가 본격적으로 살아나면 적어도 2016년도까지는 이어질 것으로 전망된다.

 

2014~2016년도까지 서울.수도권 부동산경기가 돌아가면 이는 부동산경기 소사이클 시기에 해당되며 경제 전체적인 면에서 보면 내수경기 활성화와 경기의 급격한 하락을 방지하기 위한 경기연착륙 시기가 아닌가 한다.

 

경제는 또 10년마다 한번씩 폭락하곤 하는데 최근 2017년 세계경제위기설이 나돌고 있다.

 

서울.수도권 부동산시장은 이렇게 전망되는데 2011년부터 서울.수도권과 달리 독자적인 시장을 형성하고 있는 지방 부동산시장은 어떠한가

 

2010년대 지방 부동산은 서울.수도권과 달리 독자적인 시장을 형성하고 있으며 지방 산업단지 부활과 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이라는 호재로 대세 상승 하고 있다.

 

작금의 지방 부동산시장은 서울.수도권 부동산의 틈새시장, 막간 배우가 아니라 뚜렷한 호재를 가지고 수십년만에 한풀이 대세 장세를 펼치고 있다.

 

2010년 서울.수도권 부동산이 정점을 치고 꺾이자 2011년도에 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록하며 지방 대세상승에 강력한 신호를 보였다.

 

2010년대 지방 대세가 워낙 강력한지라 서울.수도권 부동산이 2001~2010년도까지 10년동안 대세 상승했듯이 지방 부동산도 2011~2020년까지 10년동안 대세 상승할 것으로 전망된다.

 

이번 대세 상승은 서울.수도권 부동산이 조정을 거치고 있고 지방은 지방산업단지 부활, 세종시.혁신도시 건설이라는 메가톤급 호재로 더욱더 폭발적인 장세를 보이고 있다.

 

지방 대세는 물론 지방선두주자 부산.경남이 선두에서 이끈 측면이 있지만 진정한 지방 중산층인 대구.경북.광주.대전.울산.원주 등이 2011년부터 강력히 부상하여 2013년부터의 지방 대세는 이들 도시를 기준으로 하여야 하는게 아닌가 한다.

 

지방 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크 이후부터 대세 상승하기 시작했는데 지난 5년간 전국 아파트값을 분석해보면 고개숙인 수도권 '아파트값' 팔팔한 지방이다.

 

지방 아파트값이 지난 5년간 상승하여 이제 서울.수도권이 바톤을 받을 것이라는 얘기가 나오고 있는데 지방 일부지역 중소형아파트와 대형아파트는 작년부터 고개를 들기 시작하여 이제 대세 상승 초입 단계라 아직도 상승할 길이 한참이나 남았다.

 

국토균형발전을 위한 성공적인 세종시.혁신도시 건설을 수행하기 위해서도 현정부 임기내까지 이들 도시의 아파트 분양 붐을 이룰 것으로 예상되며 1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 1998년도에 코스피지수 300 포인트 아래 바닥에서 2007년 2000 포인트 까지 무려 7배 정도 상승했듯이 지방 아파트값도 이 코스피지수의 흐름과 같이 상승해야 한다는 것이 필자의 부동산 경제 논리다.

 

사실 2010년대에 서울 강남 모 아파트는 1998년도 바닥에서 6배 정도 올랐다.

 

이러한 맥락에서 종합적으로 전국 부동산시장을 분석해 보면 지방 부동산은 이제 허리 즉 반 정도 오른 상태이며 나머지 반은 2020년도까지 올라야 한다는게 필자의 생각이다.

 

이는 2010년대 지방 부동산이 틈새시장을 형성하는 것이아니라 대세 시장으로 인정하기 때문이다.

 

이미 년초인 지난주에 지방 대구 아파트값 폭등, 서울도 상승세 지속이라는 현장 소식이 들려오는게 향후 지방 대세를 예고하고 있다. 주도주는 지방 대구이고 서울은 낙폭과대에 따른 반등 현상으로 보인다.

 

사실 서울.수도권 국토도시개발과 부동산은 앞으로 성장할 기회가 얼마든지 있다. 서울 재건축.재개발.뉴타운.리모델링 등 도심권 개발이 그렇고 혹 남북통일이 되기라도 한다면 수도권이북 남북접경지역 개발 역시 그러하다.

 

이러한 맥락에서 서울.수도권 부동산이 조정을 거치고 있는 2010년대가 지방 국토도시개발과 부동산 가격을 레벨업시키는 절호의 기회가 아닌가 한다. 2010년대 지방 국토도시개발과 부동산 재평가가 이루어지지 않으면 지방 발전 특히 지방 내륙의 발전은 없다.

 

이러한 연유로 2010년대 지방 부동산이 대세 상승하고 있다.

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제공닥터아파트

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