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幸福住宅再考(행복주택재고)

2013-12-27 | 작성자 심상준 | 조회수 10,664 | 추천수 203

국토교통부는 지난 5월 20일 행복주택 후보지로 발표한 서울 공릉, 목동, 잠실, 송파 및 안산 고잔 5개 지구를 행복주택 지구로 지정한다고 밝혔다. 5개 지구에서는 후보지 발표 이후 주민공람, 설명회 등 의견 수렴 과정이 진행되어 왔으며, 12월 19일 중앙도시계획위원회 심의에서 지구지정(안)이 통과되었다.

국토부는 12월 11일 세대수 축소방안을 제시하며 지구별로 주민 설명회를 추진하였지만, 계획대로 주민들과 충분히 대화하지는 못하였다. 그러나 국토부는 대학생․사회초년생 및 신혼부부 등 많은 국민들이 행복주택의 공급을 기다리고 있어 더 이상 사업 진행을 늦출 수 없다는 입장이다.

결국 지역주민들의 극렬한 반대에도 불구하고 행복주택은 시행될 모양이다. 그럼 행복주택은 바람직한가? 국토부는 지역주민들의 반대는 지역이기주의쯤으로 치부하는 모양이다. 국토부에서 밝힌 행복주택의 건설목적은 대학생, 사회초년생 및 신혼부부 등 많은 국민이 행복주택의 공급을 기다리고 있기 때문이란다. 이번에 확정된 행복주택의 규모는 총 3450세대이고 서울에는 2750세대이다.

그러면 대학생, 사회초년생, 신혼부부가 들어갈 살 집이 너무 없는가? 일단 서울시내로 한정하여 보자면 이들이 원하는 소규모주택은 주로 역세권에 수요가 많다. 그런데 지난 MB정권에서 줄기차게 지원한 덕분에 수익형주택공급은 이미 충분하다. 부동산중개사사무소마다 원룸, 투룸등 임대용주택으로 도배하고 있다. 실제로 서울지역 수익형주택의 공실률은 상당하다. 수요에 비하여 공급은 이미 충분하다. 행복주택을 이야기할 때 항상 대학생들에게 공급하기 위해서라고 한다. 서울시는 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역이기에 수십년 동안 대학생의 정원을 늘리지 못하고 있다. 그런데 이미 지난 수십년동안 지방의 유학생들은 대학주택가 어디선가에서 주거를 하며 학업을 하고 있다. 더구나 외환위기 이후 학교에 호텔급의 기숙사가 많이 공급되어 대학가의 임대 혹은 하숙은 공실이 많은 현실이다. 대학생, 사회초년생, 신혼부부등의 주거에서 본질은 주택의 공급보다는 가격이 문제라면 문제이다.

이런 계층을 위한 저렴한 주택공급이 타당한가 살펴보자. 물론 스스로의 능력으로 주거공간확보가 어려운 계층을 위하여 주거복지적 차원에서 일정부분 지원해 주는 것은 필요하다. 이에 반대하는 사람은 거의 없을 것이다. 그런데 행복주택의 방법으로 지원해주는 것은 결코 바람직하지 않다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 행복주택은 본질적으로 MB정권의 보금자리주택과 비슷하다. 보금자리주택의 시행으로 일부지역에서 청약에 당첨된 사람들은 그야말로 횡재를 하였다. 실제로 일부지역에서는2~4억원정도의 시세차익을 거두었다. 즉, 국가에서 극히 운좋은 일부사람에게만 로또를 안겨준 것이다. 이게 바람직한가? 행복주택을 하면 서울에서는 2750명의 로또당첨자가 나온다. 부동산투자는 불로소득이라하여 죄악시하는 분위기다. 그런데 국가가 이를 조장하고 있다. 이는 사회정의상 바람직하지 않다. 왜 이런 행운이 만들어졌는가? 국공유지에 주택을 공급하였기 때문이다. 그런데 이 국공유지는 쓸모없는 토지가 아니다. 국공유지는 모든사람들이 공유해야할 부분이다.
 
둘째, 자유시장경제질서를 무너뜨린다. 몇 년간의 부동산시장불황에는 보금자리주택이 일정 역할을 했다. 시장가격보다 너무 저렴하게 주택을 공급하였기 때문이다. 원룸주택은 민간에서 활발하게 공급하고 있다. 그런데 상당부분 공실이 발생하고 있어 가격의 조정이 이루어지고 있다. 그런데 정부에서 시장가격과 비교하여 저렴한 가격으로 공급한다면 시장의 왜곡을 가져온다. 부동산시장의 문제는 자유시장경제에 맞겨 놓으면 된다.

셋째, 선의의 피해자를 발생시킨다. 행복주택은 대부분 철도부지, 유수지 등에 하고 있다. 공릉지구를 예로들면 공원화사업을 하는 경춘선 폐선부지에 건설한다. 인근에는 대개 서민들이 생활하는 곳이다. 폐선부지에 대한 공원화사업은 십수년간 주민의견수렴을 거쳐 시행하는 사업이다. 결과적으로 행복주택은 서민들이 이용해야 할 공원을 없애고 로또당첨자에게 혜택을 주는 것이다. 공원화사업으로 인하여 부동산가격에는 공원화사업의 가치가 이미 반영되어 있다. 로또당첨자들 때문에 서민들이 손해보고 있다. 누구를 위한 행복주택인가?

넷째, 우리는 앞으로 소득수준이 높아질 것이고 높아져야 한다. 소득수준이 높아지면 높아진 만큼의 좋은환경을 요구하게 된다. 그런데 꼭 필요한 공간인 유휴지를 없애버린다면 그 지역은 영원히 낙후된 지역으로 남게 될 것이다. 미래세대에게 죄짓는 것이다.

행복주택의 무리한 공급은 바람직하지 않다. 반대하는 주민들은 지역이기주의적인 입장에서 반대할 수 있다. 그러나 주민들의 입장이 아니라도 객관적으로 행복주택은 결코 바람직하지 않다. 대통령선거시 주택공약을 고민하다가 행복주택이란 괴물(?)을 만들었는데 이는 잘못 꿰어진 단추다. 저소득층의 주거복지정책은 행복주택이 아니더라도 얼마든지 많다. 다가구∙다세대주택의 임대정책 등은 실질적 도움이 되는 좋은 정책이다. 관료들은 동네 공인중개사 사무소를 몇번이라도 들러보고 의사결정을 하기 바란다. 탁상행정은 국민들에게 해악이다.

행복주택의 재고를 강력히 촉구한다.

심상준(부동산학박사)
- 서울과학기술대학교 겸임교수
- 건축사(건축사사무소 이레로 대표)
- (주)심상준부동산연구소 대표이사

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제공한경닷컴

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