리모델링으로 수도권 부동산이 살아난다

2013-12-09 | 작성자 이주호 | 조회수 12,625 | 추천수 212

- 재건축 20년뒤에 리모델링이 떠오른다 -

 

우리나라 부동산이 1990년대~2000년대 일본 부동산 침체의 전철을 밟을 것이란 우려섞인 전망이 나오고 있는데 리모델링이란 도시개발 호재가 있는 이상은 대한민국 부동산은 희망적이다.

 

1988년 88서울올림픽 전후에 나타난 1987년 하반기~1991년 상반기까지의 부동산 폭등기 이후 부동산시장은 1994년까지 조정을 거치고 1994년말 부터 강남권재건축 즉 개포 주공1단지 등이 살아나 1996년까지 우리나라 부동산시장을 주도하였다. 1994년말~1996년은 부동산경기 소사이클 시기에 해당된다. 

 

1994년 하반기~1996년까지 반등을 보인 강남권재건축은 이후 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 1998년도에 대폭락, 1999년도에 재반등한 후 2001년부터 본격적으로 살아나기 시작하여 2002년까지 강남권재건축(소형) 전성시대를 이루었다.

 

1994년말 강남권재건축이 본격적으로 살아난 이후 20년뒤인 오늘날 또 하나의 새로운 도시개발사업인 리모델링이 2014년 4월말부터 시행에 들어가 앞으로 리모델링이 우리나라 도시개발, 부동산을 주도할 것이다.

 

필자의 소견으로는 2010년대는 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시와 수도권2기 신도시인 판교, 위례, 광교, 동탄신도시 등 그리고 지방 산업단지 인근 부동산 전성시대이나 2020년대 도심권 부동산 시대가 되면 이들 도심권 부동산 리모델링, 재건축, 재개발, 뉴타운 등은 반드시 빛을 보게 될 것이다.

 

이러한 맥락에서 금반 리모델링 수직 증축 허용 발표는 꺼져가있는 수도권 부동산의 희망의 등불이며 향후 내수경기 살리기에도 크게 기여할 것이다.

 

리모델링, 재건축, 재개발, 뉴타운 등 도시개발사업은 헌집을 새집으로 바꾸어 도시민의 생활의 질을 높일뿐아니라 내수, 부동산경기도 살릴 수 있어 일석이조의 효과를 누리지않을까 한다.

 

다마신도시는 일본의 대표적인 실패 신도시인데 이 신도시는 서울에서 천안 정도의 너무나 먼거리라 도시민들로 부터 외면당했는데 우리나라 분당, 일산신도시는 지하철3호선으로 서울과의 접근성도 좋아 일본의 다마신도시와는 개념이 다르다.

 

우리나라 부동산시장은 이 리모델링이라는 메가톤급 호재가 있는 이상은 1990~2000년대의 일본 부동산 침체 과정은 절대로 밟지 않을 것으로 확신한다.

 

금반 리모델링 수직 증축 허용 발표로 당장은 내년쯤 이들 리모델링대상 지역 아파트의 반등이 있을 것이나 박근혜정부에서는 지방후발주자 대구.경북, 지방 산업단지, 세종시, 혁신도시, 수도권2기 신도시인 판교.위례신도시 등이 주도를 하고 있고 2017년쯤 세계경제 대위기설, 2018년 평창동계올림픽 개최 전후로 강원도 부동산이 부상한다는 점 등을 놓고볼때 리모델링, 재건축 등 대도시 도심권 부동산은 2010년말 이나 2020년대 초부터 본격적으로 대세상승하지 않을까 한다.

 

리모델링, 재건축, 재개발, 뉴타운 등 도시개발사업은 내수경기, 부동산경기를 살릴때 큰 역할을 하며 IMF 국가비상사태 이후 김대중정부때 내수경기를 살리기 위해 이 도시개발사업이 활성화되어 이들 지역의 부동산이 폭등한 사례가 있는데 경기 초기에 이들 도시개발사업 부동산이 살아나면 그후 몇년뒤에 몸집이 큰 중대형아파트 그리고 초고층아파트가 살아나곤 했다.

 

2007년도에 수도권 부동산이 정점을 치고 그후 현재까지 조정 단계를 거치고 있는데 금반 리모델링 수직 증축 허용은 꺼져가있는 수도권 부동산시장을 살리는데 결정적 역할을 할 것이다.

 

이 리모델링이라는 초메가톤급 대형 도시개발 호재가 있는 이상은 대한민국 부동산은 절대로 과거 일본 부동산 침체의 전철을 밟지않을 것이다.

 

1994년말부터 살아나기 시작한 재건축이 2000년대에 꽃을 피웠듯이 그후 20년뒤인 2014년 4월말에 리모델링 수직 증축이 시행되면 이 또한 2020년대에 꽃을 피울 것으로 확신한다.

 

부동산 가격 상승은 정책, 개발, 경기사이클에 따라 움직인다.

 

일단은 리모델링이라는 정책 호재가 터졌으니 2017년쯤 일어날 것으로 예상되는 세계경제 위기 이후 경제가 본격적으로 살아날때 그리고 실질적으로 리모델링 개발사업이 이루어질때 이 리모델링대상 아파트는 반드시 빛을 보게 될 것이다.

 

도시개발 원리에 따르면 도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발한다.

 

2010년대가 외곽지 수도권2기 신도시 판교, 위례, 광교신도시 시대라면 2020년대는 다시 도심으로 리턴하여 개발되는 리모델링, 재건축, 재개발, 뉴타운 시대가 될 것이다.

 

광교, 동탄신도시 등 서울에서 먼거리에 수도권2기 신도시가 개발되고 있는 오늘날 수도권1기 대표신도시인 분당, 일산신도시는 서울과 너무나 가까운 신도시 아니 이제는 도심권부동산으로 인식이 된듯 하다.

 

분당, 일산신도시가 리모델링으로 다시 태어나면 이들 도시는 서울권, 서울 도심권 부동산으로 분류하고 싶다.

 

1990년대에 입주한 수도권1기 대표신도시가 세월이 지나 리모델링으로 새롭게 태어나고 전철 등으로 서울과의 접근성이 좋아 20년전에는 서울 외곽신도시로 인식이 되었으나 오늘날 서울 도심권 부동산이 되어 버렸다.

 

서울에서 아주 먼거리의 수도권2기 신도시가 건설되니 이제 1990년대에 아주 먼거리라고 생각되는 분당, 일산신도시가 가까운 신도시가 되어 버렸다는 말이다.

 

도시개발은 10년마다 한번씩 리모델링, 재건축, 재개발, 뉴타운사업을 통하여 도심개발에서 신도시로, 또 신도시에서 도심개발사업으로 리턴하여 개발하게 된다.

 

박근혜정부에서 세종시, 혁신도시, 수도권2기 신도시, 산업단지 부동산 대세가 마무리되면 이제부터 서서히 리모델링 등 대도시 도심권 부동산 개발해야하지 않을까 한다.

 

금반 리모델링 수직 증축 허용 발표로 이제 도심권 부동산 그 선두에는 강남권, 분당, 일산 등 리모델링대상 아파트가 있다.

 

부동산 경제논리상 헌아파트를 새아파트로 바꾸어 도시민의 삶의 질이 높아지면 거기에 해당되는 아파트는 반드시 가격 상승이 있을 것이다.

 

길게보면 강남권, 분당, 일산 리모델링대상 아파트는 황금밭으로 보인다. 리모델링대상 아파트를 서서히 눈여겨보라는 말씀을 드리고 싶다.

 

 

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

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