세계 투자 중심축, ‘중국부동산 투자분석’

2007-08-09 | 작성자 진성효 | 조회수 21,641 | 추천수 369
세상은 무섭게 변하고 있는데 과연, 나는 무엇을 준비하고 있는가?
나의 글로벌 마인드의 수준은 어느 정도라고 자신있게 말할 수 있을까?

‘앨빈토플러’는 그의 저서 ‘부의 미래’에서 혁명적인 부를 창출하려며는 미래의 주인공이 되어야 한다고 전망하고 있다. 주인공이 되는 비법은 간단하다. ‘시간과 공간, 지식’등 부 창출의 3 요소를 잘 조화시켜 발전시켜 나간다면 ‘부’는 자연스럽게 달성할 수 있다는 것이다.

앞으로 다가오는 10년 이내 자산시장이 급격한 변동으로 ‘혁명적인 부의 시대’가 곧 도래한다고 한다. 사회가 복잡하고 세상이 변하는데 투자 마인드도 달라지지 않는다면 ‘부’를 움켜쥘 수 있는 기회를 상실할 것이다. 한마디로 남다른 1%의 올바른 투자관이 결정적 순간에는 99% 성공을 가져다 줄 것으로 기대한다.

세계경제는 중국이 주도하고, 일본과 유럽은 밀고, 신흥국가들은 대세상승에 가세하고 있다.

자산시장이 조만간 완전 개방되고 해외 투자 전성시대가 곧 도래한다.
초기 시장은 기대와 상실이 상존하는 지구촌 시장, 에너지도 보충할 겸해서 세계경제의 성장엔진으로 급부상하는 중국 상하이를 다녀 왔다. 이번 해외 부동산 답사는 작년 2월 북경시장에 이어 지난 6월 하순 며칠간 휴가를 내어 S 대학원 지도교수님과 산업연구관을 비롯하여 건설업체, 법무법인, 투자회사등 전국 동호회팀과 함께 세계박람회 개최지인 상해시를 집중적으로 답사할 필요를 느꼈기 때문입니다.


◆ 세계경제 성장엔진 중국 상해투어 나서다

2008년 북경 올림픽, 2010년 상해 세계박람회로 이어지는 지구촌시장 호황의 블랙홀이라 일컬어지는 현장은 가이 파괴력과 그 잠재력에 경악과 위기감마저 엄습한다.

서울과 비교할 수 없이 넓은 땅덩어리, 도심 곳곳에 널려져 있는 수많은 아파트 단지는 고층 빌딩숲을 이뤘고, 양쯔강 하류에 있는 6,000여m의 황포강 중심부에 위치한 신․구 고층 엑스포 건축 대전이 한 눈에 들어오는 느낌을 지울 수 없었다.

강을 사이로 두고 한쪽은 70~80년의 고대 건물의 역사를 그대로 간직한 ‘불란서풍의 명품 건축물’들이 지난 역사를 보듬은 채 동양 속에 불란서 문화가 베어나고 있어 세계인의 이목을 사로 잡기에 충분하였다.
다른 한쪽은 현대판 뉴욕의 맨하탄을 같다 놓은 듯한 대단위 고층 주상 복합빌딩들이 우뚝 솟아 올리면서 전통과 현대가 절묘한 조화 속에 상해 엑스포의 성공을 미리 보는 착각을 하게 된다.

1990 상하이 푸동특구 개발을 대외에 선언한 이후 우리가 외환위기 터지던 1997년 당시부터 불안한 금융환경을 타개하고 과감한 개방과 개혁을 통해 위기 극복과 성장 도약의 준비가 거의 마무리 되어가고 있었다.

마치 중국 정부는 향후 2~3년내 세계 빅 이벤트를 잇달아 성공리에 치른 후 상해를 세계의 경제, 금융, 무역, 물류의 중심축으로 우뚝 서려는 야심찬 밑그림을 증명해 보인 셈이다.
지칠 줄 모르는 경제 호황, 작년 5.18 외환자유화 조치, 북경 올림픽 대비 신규 건설 제한, 27평 이하로 건축 제한등 지속적인 증시와 부동산 규제에도 용수철처럼 뛰어 오르는 경제 활황과 상승 속도가 너무 커 조절하기 버거운 상황으로 치닫고 있다고 해도 과언이 아니었다.

◆ 부동산 시장도 한번 살펴 볼까요?

북경대 교수 부동산연구센타의 둥판교수는 ‘정부의 지나친 부동산 정책이 수급 균형이 깨지면서 가격이 급등세를 이루고, 그동안 증시과열로 안정세를 보이는 증시자금이 부동산 시장으로 대거 유입할 경우 부동산 광풍이 재연할 것이라고 우려하고 있다.

지난 2/4분기 국내 총생산액(GDP) 성장률이 11.9%에 달래 1994년이후 최고의 성장률을 갈아 치웠다. 경기과열을 진정시키기 위해 평가절상 등 극단적인 충격요법은 쓰지 않겠지만 경기상황에 따라 우선 ‘지급준비율 인상’ 가능성이 높아지고 있다.
게다가 원달러 환률 급락에 따른 향후 큰폭의 위안화 평가 절상이 기대되는 데다 겉잡을 수 없는 물가안정을 위해 연내 두차례 금리인상도 단행했지만 그 효과는 미약하다.

시장구조가 문제다.
1년 정기예금금리가 3.06%로 상승했지만 이자소득세와 높은 물가 상승률까지 감안하면 실질금리는 마이너스 상태로 금융권의 예금이 증시나, 부동산쪽으로 이동할 수 밖에 없다는 것.

과거에는 우기에 장마나 태풍 여파로 황포강 연안은 범람하고 주변에 2~3층 기와형태의 전통 가옥단지나 판자촌들이 홍수로 쓰러 가거나 인명이나 재산상의 피해가 엄청나는 수재지역이었으나, 이들 위험지역을 중국혼과 역사가 살아 숨쉬는 도심으로 재생하기 위한 건축공모가 순수 자국의 세계적 건축설계가들에 의해 이루어지고 있다.

양자강 하류로 밀려오는 밀물과 홍수로 강의 범람을 막기 위해 연안에 둑을 현대식 토목공법으로 높고 견고하게 쌓아 올렸고, 비단뱀을 연상하는 긴 S형의 황포강의 기다란 지형상을 테마로 밤이면 주변 불란서풍 건물외벽에 장신구처럼 붙여있는 열강들의 광고판 네온사인과 현대판 마천루 빌딩에서 뿜어대는 서어치라이트 사이로 다행스럽게도 SamSung과 LG를 포함한 세계 열강들이 브랜드 광고전은 세계 경제전쟁에서 승리한 부자만을 자국내 모아 놓은 듯한 축제를 연상케 했다.

한나절 40도, 습도 80%의 한 여름 투어를 고별하고자 황포강 연안을 연결하는 650m의 외탄관광터널을 건너 유람선을 타거나, 연안 상하이를 대표하는 동방명주타워의 267m의 레스토랑, 중국 최고의 빌딩이라고 자랑하는 찐마오타워의 54층 하얏트 호텔에서 만찬에 곁들여지는 와인 한잔을 마시면서 황포강에 띄운 유람선을 내려다 보노라면 영화 속의 부호가 된 기분이 따로 없었다.

지금 상하이는 전체가 기업을 위한 땅이고 엑스포를 계기로 천지개벽을 예고하고 있다.
상하이와 인근 15개 도시를 묶은 세계 6대 메갈로폴리스(거대도시군) 프로젝트 건설을 위해 120억 달러의 ‘황푸강 종합개발계획’과 엑스포 시설투자에도 30억 달러를 집중 투자하고 있다. 세계 총 물동량의 1위 상하이항외에도 위성항으로 추가 한국, 일본을 겨냥하여 ‘바다위의 만리장성’이라 부르는 33㎞의 ‘둥하이대교’을 연결하여 분당급 규모의 ‘양산 심수항’을 건설하고 있어 대국의 세계에 대한 비즈니스의 야망을 짐작할 수 있었다.

물류와 금융중심도시에서 관광과 휴양도시 등 글로벌 종합도시를 차별화된 도시를 만들고자 미국의 ‘디즈니랜드’의 유치에도 범정부차원에서 글로벌 프로젝트가 추진되고 있다.

상하이 ‘황포강’ 연안에 자랑하는 고층빌딩군은 세계 신흥도시 답게 블란서등 선진 열강의 틈바구니에서 당당한 경쟁자적 위치에 확고한 자리를 잡고 있다.
그만큼 과감한 경제개방과 개발투자 확대를 통해 산업 수준도 분야별로 세계급 수준에 올라 와 있다는 것.

상하이 최고의 자랑거리인 '동방명주~찐마오타워‘로 이어지는 스카이라인' 등 현대식으로 설계된 대형 빌딩군의 10% 정도가 자국 설계와 자체 시공능력으로 개발 능력을 갖춰 경쟁력에서 국제무대에서 결코 뒤지지 않는다. 고층 건물마다 외관과 디자인, 옥탑이 죄다 다른 디자인들은 홍콩이나 뉴욕을 방불케 하는 새로운 빌딩 문화를 이뤘고, 지금까지 세계속의 한강의 기적을 이뤘다고 자랑해온 한강변의 상징인 63빌딩을 중심으로 연안이 죄다 아파트의 천국으로 전락한 우리와는 도시계획이나 건축 수준차가 분명 느껴진다.

◆ 중국 ‘후광효과’, 우린 무엇을 준비해 왔는가?

우리나라의 88 올림픽과 2001 월드컵당시에는 주변 국가로서의 후광효과를 중국과 일본서 톡톡히 재미를 봤다고 한다. 우리는 바로 지금, 중국 북경 올림픽과 상하이 엑스포의 후광효과를 노려 무엇을 준비해 왔는가?

진시황이 죽기전에 찾았다는 불로초의 섬, 최근 세계자연유산으로 지정되면서 국내외 투자자나 관광객들의 초미의 관심지역인 제주는 무엇을 가지고 그들을 준비해야 할 것인가?
단적인 예로 중국은 13억의 인구중 3~4% 상당인 5천만명은 부호에 속한다고 해도 과언이 아니다.

중국인들은 해외 여행하려면 정부에 우리 돈 1200만원을 예치해야 여행허가가 나온다고 한다. 그 만큼 이들의 씀씀이는 통이 크다는 걸 알 수 있다.

카지노를 좋아하고, 먹는 것도 중국 특유의 향신료가 들어있는 주류에다 턴테이블식 중국요리인 2 ~ 3시간용 최고급 요리, 롯데월드나 에버랜드와 같은 어린이 테마시설, 롯데백화점같은 차이나 쇼핑타운 등 세계 시민으로 귀족적 대우를 해준다면 그들의 호주머니에서 지갑을 꺼내게 하는 것은 그리 어려운 일도 아니라는 것이 자체 분석이기도 하다.

지금부터 중국특수 효과를 겨냥해 관광유치하기 위한 ‘테마파크형 차이나타운’이 서울, 인천, 제주에 그들을 맞이하려는 준비와 실천이 선행되어야 한다.

푸동특구는 제주국제자유도시나 송도 경제자유구역, 마산공업단지등과 같이 특정지역 단위 획일적으로 개발하는 것이 아니라 상해 전역을 종합특구로 지정하여 지역과 입지를 배분하여 푸동시를 선도 프로젝트화하여 물류, 산업, 관광, 금융 등 세계적 종합도시 건설에 포인트를 맞추고 있다는 것이 주요 특징이라 할 수 있다. 이를 테면 한국의 포스코나 삼성전자 수준급 말고는 한국 기업유치를 하지 않을 만큼 그 수준과 노하우에 혀를 휘들을 정도다.

불과 몇년만 해도 초라했던 중국이 세계 수준에 와 있다. 연초 이건희 삼성회장의 말이 생각난다. ‘반도체이후 향후 10년을 먹여 살린 신성장 동력엔진을 지금 발굴하지 못한다면 삼성의 미래는 없다'라는 고민에 귀 기우릴 필요가 있다.

앨빈 토플러는 ‘앞으로 경제적 중심은 아시아로 이동할 것’이라 예언을 한 바 있다. 한국도 미래의 주인공이 될 수 있는 조건을 갖추고 있다고 한다. 그러나 조건과 현실로 본 미래는 이게 아니다라는 불안감을 지울 수가 없다.

천만명의 부동산 전문가 시대를 열어가고 있다. 과거의 부동산 불패신화가 서서히 막을 내리고 있다. 자국내에서 서로 부를 축척하기 위한 부동산 개발이나 투자가 투명성 제고와 수도권으로 압축된 시장성 한계로는 지구촌 시장에서 경쟁력 제고와 수익성 창출은 요원할 수 밖에 없다는 것이 필자의 생각이다.

◆ 세계경제 성장엔진 ‘중국 부동산 시장’ 빅뱅

과거을 잊고 해외 시장으로 시야를 넓히고 그 대안을 찾아야 할 때다.
글로벌 유동성 투자시대! 중국은 100마일, 베트남과 러시아등은 70마일, 우린 슬로우 슬로우...이대로면 나락으로 떨어지고 말 것이다.


중국 투자가 대박만을 가져다 주지는 않는다. 사회주의 국가인 만큼 세제, 금융, 거래등 제도도 복잡하고 자주 바뀌다 보니 '고수익 고위험' 구조는 항상 상존하리라 예상된다.

주요도시 집값은 전체적으로 2004년 10% 내외, 2005년 9% 수준에 달하면서 투기 붐으로 정부의 진정대책에 이어, 2006년도에는 5% 내외의 견조한 상승세를 보여 왔다.

상해시가 지난 7년만에 집값이 꺾이면서 잠시 조정을 받다 서서히 회복세를 보이고 있다.
상하이는 지난 한해 조정을 거치며 푸동의 고급아파트는 30% 내외의 큰 폭이 하락을 거치면서 최근들어 매물 소화 등 빠른 회복세를 보이고 있다.

지금 주력시장은 꾸준하면서도 안정적인 시장인 '북경‘이나 ’선전'시장으로 투자자가 옮겨가고 있다. 북경시의 집값은 상해시의 1/3 정도 밖에 안되는 데다 안정적이면서 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

최근 상승률이 높았던 ‘선전’은 지난 연말이후 투기붐이 일며, 최근 1년사이 최저 20% 대에서 일부 아파트는 50% 폭등을 했고, 내년 올림픽 특수를 노리는 ‘북경’은 정부 대책에도 수급 불안과 2008 빼이징올림픽 기대심리로 급등세가 보이고 있다.

상해시 집값은 이미 강남수준을 넘보고 있어 버블수준도 우려하고 있지만, 대국의 부촌 중 절반 정도가 이곳에 살고 있고, 세계 바이어들이 지속적으로 몰려들고 있는 가운데 집값이나 업무시설이 어느 정도까지 치고 올라 갈 지는 아무도 모르는 일이다.

◆ 중국 부동산 투자시 필수 점검사항

상하이등 중국 부동산을 투자할 경우 외국인에게 실질적인 규제사항은 없다.

중국 부동산 시장은 상해가 과도한 집값을 찍은 후 선전이나 북경시장으로 투자자의 발길이 돌리는 추세다. 가격동향은 선전이나 북경은 평당 4백만원 내외이나 연초에 비해 30% 정도 상승하고 있다.

안정적인 주택구입절차가 필요하다.
시세가 급등하고 해외투자가 전면 개방이 안되다 보니 음성적인 방법(환치기)으로 자금을 들여와 물건을 사는 경우가 있는데, 나중에 팔고 국내로 자금을 송금할 경우에는 외환관리법등 송금이 쉽지 않다는 것도 유의해야 한다.

중국 아파트의 매입절차는 우리와 좀 다르고 특이하다.
현지 방문시 원화로 2백만~3백만원 가계약을 하고, 귀국후 본계약시 계약금을 송금하게 된다.
이 때 본인 여권을 기초로 계약서에 공증절차를 밞아두는 것이 좋다.

대금은 후분양제 방식이므로 대개 1~2달내 잔금을 지불하게 되는데, 대출시 현지 은행에서 대출을 받으려면 재산세 납부증명도 필요하다.
기타 세부 외국인의 주택담보대출서류는 현지 은행에 따라 다소 차이가 날 수 있다.

외국인에 대해 별다른 차별이나 규제는 없나?
고급 아파트를 사고 등기시에도 대체로 차별없이 내국인과 동일한 대우를 하고 있다.

대출과 양도세 중과문제는?
우리와 달리 DTI(소득대비 대출상환비율)등 대출한도와 규제가 아주 덜한 편이다.
중국 현지 은행을 통할 경우에는 70% 정도 주택담보 대출을 해주고 있어 잔금 지불등 자금조달이나 1가구 다주택 양도세 중과에는 하등이 문제가 없다.

투자방식도 유의해야 한다.
투자방식은 현지 국가의 인허가나 개발 제휴방식으로 인지도가 있는 건설사나 대행업체, 사모펀드방식으로 사야 임대수익이나 사후 팔고 빠져 나오기가 쉽다.

유망 투자지역은 어디로 잡아야 하나?
안정적이면서 투자수익을 올릴 수 있는 지역은 올림픽과 수도, 어학이나 비즈니스 교류등으로 잘 알려진 북경을 중심을 투자를 권하고 싶다.
지역도 아무데는 안되고 어학생이나 한국 교민들이 모여사는 코리아타운으로 집약할 수 있다. ‘싱허완’이나 ‘왕징’, ‘야윈춘’등과 같은 북경시내와 30분이내 도심과 가까운 곳이 좋다.
투자시도 전문 컨설팅업체나 직접 꼼꼼히 챙겨야 한다.
3년전에 분양한 한인타운 중에 ‘야윈춘’ 이나 ‘싱허완 아파트’도 미분양이 있거나 자금난으로 공사가 늦어지고 있다.

그 밖에 투자시 유의사항은?
사회주의 시장경제다 보니 수익을 쫓아 잘못 투자를 했다가는 돈이 장기간 묶일 수 있다.
우선 기존 주택의 거래시장이 거의 형성이 안되다 보니 투자수익보다는 임대수익률에 포인트를 둬야 한다. 임대목적이 끝나 팔고 나올 경우에도 대비해야 한다.
한마디로 투자와 수익을 포함한 두 마리 토끼를 잡으려면 어는 정도 안정적인 지역과 투자방식이 필요하다.

주식시장도 홍콩과 상해, 선전등 3개시장이 편재하여 호황을 누리고 있으며 이를 통합하는 제 3시장도 정책적으로 검토하고 있어 앞으로 잠재력은 최소 10년간은 성장세가 지속하리라는 반응이 나오고 있다. 정부가 규제해도 10~11%대의 성장세를 정부가 나서 속도를 조절할 정도라니 알만 하지 않은가.

◆ 멀리 높이 날아라!

지난 2000년 이후 부동산 경기는 수없는 정부의 안정대책에도 흔들림 없이 활황을 누려왔다. 새해 들어 예상과 달리 시장의 변곡점을 찍으면서 앞으로 특별 호재가 없는 한 특정지역이나 상품을 제외하고는 장기 침체의 장이 예고하고 있다.

무역을 먹고 사는 경제구조에서 유동성은 넘쳐나고 환율을 방어하기에 외화 퍼내기 정책에 정부는 고민하고 있다. 대안이 바로 증시활성화와 자통법 개방, 해외 부동산 투자 전면 확대하고 할 수 있다.

침체와 조정장의 대안시장으로 해외로 시야를 넓히고, 경제적 안목을 키울 필요가 있다.

연초 서브 프라임 모기지(부실 주택담보채권)의 부도여파와 주택경기 침체로 세계경제를 주도했던 미국경제, 침체된 미경제를 비롯한 세계의 성장동력원으로 부상한 중국시장을 비롯한 카차흐스탄 등 구 소련권, 인도, 베트남등 해외 시장에도 지속적인 관심을 갖고 시야를 넓히고 경제적 안목을 높여 나가야 할 때다.

전 가끔 힘들 때면 이런 생각을 주문합니다. 짧은 인생, 허비할 시간이 별로 없다. 산을 타다보면 넘 힘들고 포기하고 싶을 때도 있다. 그러나 그 과정을 이겨내고 정상에서 올라가 내려다 본 바로 그 세상은 산을 정복해 본 사람만이 느끼는 희열로 다가 오리라 확신한다.

진성효 전문직
제주한라대 부동산지도교수(전)
한국대 사회교육원협의회 경매상담사 출제위원(전)
유엔알 제주본부장(현)
부동산전문가활동
공인중개사/경매분석사/부동산펀드메니저/권리분석사

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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