부동산투자도 전략이다

2013-11-05 | 작성자 윤정웅 | 조회수 10,758 | 추천수 203

경부라인 투자, 재건축 투자, 신도시 투자, 전세 비싼 곳 투자, 이 네 가지를 부동산 불패신화라 했었다. 그러나 2008년 금융위기 이후부터는 대부분 손해가 가장 큰 투자처로 변해버렸으니 앞으로는 어디에 있는 어떤 부동산에 투자를 해야 불패신화를 이룰 수 있을까?

전쟁에서 이기려면 출중한 전략이 있어야 한다. 역사를 더듬어 보더라도 이기는 전쟁에는 훌륭한 책사나 장수가 있지 않던가. 사업도 계획을 잘 세우고, 시장조사를 잘하면 성공할 수 있다. 각자의 인생계획은 더 말할 나위 없이 중요하리라.

목숨 붙어 있기 때문에 사느니 보다는 지금부터라도 5개년 또는 10개년 계획을 세워 모두들 성공하는 삶을 살아보자. 오늘이 내 일생에서 가장 젊은 날이다. 내일이면 하루 더 늙는다는 사실을 잊지 말자. 어찌 보면 지루한 운명이기도 하지만, 50고개를 넘게 되면 10년만 젊었으면~ 하는 말이 스스로 나올 것이다.

인생계획표를 세우려하면 부동산이 1순위로 등장한다. 이게 몇 백만 원짜리가 아닌 억대를 넘는 계획이기 때문에 나와 일생을 함께 가는 동반자로서 계획을 세울 수밖에 없다. 돈이 없다고 못 본 채 돌아설 수 없고, 그렇다고 무리해서 짊어질 수도 없는 부동산, 어떤 전략이 있어야 부담 없이 함께 갈 수 있을까.

새로운 전략을 짤 때 아래 사항들이 한 장의 벽돌이 돼주기를 바라는 마음이다. 변화무쌍한 세상이기에 전략도 늘 변할 수밖에 없다. 부동산 계획은 언제나 자신의 형편과 분수에 맞게 짜시라는 당부를 드린다.

1. 부동산 여건변화를 알자.

지난 5-6년 동안 한국의 부동산은 변해도 너무 많이 변했다. 땅이나 주택 많이 가진 사람들은 빚 갚느라 정신이 없다. 집 한 채와 손바닥만 한 땅뙈기가 있어도 내 돈은 날아가 버렸고, 빚만 남았다. 그나마 팔려고 애를 써도 임자는 없다. 아파트 분양받아 놓고 못 들어가겠다고 소송 건 세상이 있었던가.

한국의 주택보급률은 102%쯤, 자가 점유율은 54%쯤 된다. 미국이나 일본, 영국 등 선진국에 비해 한참 낮다. 그럼에도 마치 부동산 끝난 것처럼 전세로만 몰리고 있다. 인구감소는 걱정해도 불어나는 돈은 계산할 줄 모른다. 정책의 불확실성으로 인해 믿음을 가질 수 없다. 모두가 어둡다.

그러나 여기서 꼭 알고 넘어갈 게 한 가지 있다. 계속 오르고 있는 전세금 덕분으로 2주택이나 3주택 하우스푸어들은 전세금 올려 받아 대출 일부를 갚았고, 저금리 덕분으로 한숨을 돌렸다. 이제 집값 회복 때까지 버티기 작전이다. 그렇다면 하우스푸어가 랜트푸어로 입장이 바뀐 것이다. 부동산을 사야할 사람들은 머뭇거릴 시간이 없다.

2. 거주 부동산과 투자 부동산은 다르다.

주택은 거주가 목적이라면 “내가 편리한 곳”에서 “집을 보고 사라.” 요즘은 환경과 문화가 중요하다. 투자가 목적이라면 많은 “사람들이 편리한 곳”의 “입지를 보고 사라.” 살면서 돈이 불어났으면 좋겠지만, 앞으로는 양수겸장(兩手兼將)을 보기에는 한계가 있다.

물고기는 모인 곳에 모이고, 사람은 일자리가 있는 곳에 모인다. 특히 전세수요는 환경이나 문화면은 따지지 않고, 직주접근을 따지게 된다. 어차피 내 집 아닐 바엔 살기 편한 곳을 택한다. 먹잇감이 있는 곳에서 멀지 않은 곳, 그곳이 투자처다.

3. 용도와 규모를 계산하지 않으면 비단옷 입고 밤길 걷기다.

토지는 부풀어 오르는 곳이라야 하고, 기다리는 기간은 10년을 넘지 않아야 한다. 1억짜리가 나 죽은 다음에 100억짜리가 된들 무슨 소용이 있겠는가. 자신이 직접 사용하거나 개발할 땅이라면 주택이나 공장용지 등 용도가 정확해야 하고, 개발이 쉬운 땅이라야 한다. 아무리 좋은 땅도 빚 얻어 욕심 부리면 망하게 된다.

지금 땅에 골병 든 사람들은 나중에 값 오를 줄 알고 외곽지역에 빚 안고 사두었거나, 기획부동산 말만 믿고 높은 산이나 바위산을 사놓은 사람들이다. 어디에 있는 땅이냐고 물었더니 강원도에 있는 땅인데 가본 일이 없다고 하더라. 토지에는 거미줄 같은 법망이 걸려 있음을 아시고, 이를 확인한 다음 적정규모의 토지에 투자하시라.

4. 임대시장의 변화를 읽어라.

1876년 이후부터 우리나라에만 있었던 전세제도는 서서히 막을 내리고 있다. 전세금 많이 받아도 저금리를 당해 낼 재간이 없기 때문이다. 현재 임대시장에서 월세비중은 40%쯤 된다. 임대목적의 주택은 역세권 또는 교통이 좋은 곳으로서 중형이하라야 하고, 토지는 대로변의 1500㎡이하가 좋다.

임대목적부동산이 오랜 기간 임차인을 구하지 못할 땐 가격을 낮추어 세를 놓는 게 이익이다. 월세가 들어오지 않으면 바로 명도소송을 제기하는 게 옳다. 월세도 주지 않고, 연락도 되지 않은 임차인 만나면 속이 터지리라. 월세 받아 모두 대출금 이자 갚는 임대업은 하나마나일 것이다.

5. 학생과 미혼자도 사서 사는 게 낫다.

소형 아파트나 오피스텔은 1-2인 가구를 위해 이 땅에 태어났다 해도 과언은 아닐 것이다. 전세로 살거나 월세로 사는 것 보다는 집을 사서 사는 게 이익이다. 임대목적으로 오피스텔을 한 채만 살 때에는 학생이나 미혼자 명의로 등기를 하고, 사업자등록을 하지 않음이 좋다. 부가가치세 환급받는 일보다 세금신고가 더 귀찮다. 그러나 일반 임대사업은 그렇지 않다.

6. 신혼은 거리 늘려라.

필자의 아들 혼삿말이 있을 때 중신애비가 그러더라. 아파트는 사 놨냐고? 아니 늙은 부모가 자식들 키워 대학까지 졸업시켰으면 됐지, 아파트까지 사주는 현금인출기냐? 그 혼삿말은 거기서 끝이 나버렸다. 아파트 때문에 깨질 혼사라면 미리 깨지는 게 좋다.

형편상 전세도 어중간, 집을 사기도 어중간할 때에는 거리를 늘려서 집을 사라. 서울 전세금은 수도권 중형 아파트 값이다. 솔직히 말해서 직장거리 멀면 고역이다. 그러나 “이게 내 집이다.” 라는 자부심이 생겨 고된 줄을 모르겠더라. 경기 살아나면 돈 불어나고,

7. 3-4인 가족은 중형, 부모 자녀 동거세대는 대형으로 준비하자.

물고기가 많이 모인 어장을 황금어장이라 한다. 지금 중대형 아파트 시장은 값은 내렸고, 살 사람은 없어 그야말로 물 반, 고기 반이다. 소비자 심리지수 평균을 100으로 봤을 때 현재 106이다. 미국. 일본. 유럽. 중국 경제를 유심히 살펴보자. 경기가 풀리면 그 고기들은 하루아침에 없어질 것이다.

세상에 영원한 것은 어디에도 없다. 신규 분양하는 건설사마다 2-3년 전부터 대형 아파트는 눈을 씻고 봐도 짓지 않는다. 대형주택은 오름폭이 커서 올랐다하면 한 방에 일어난다. 세상은 요지경이다. 그러나 나는 차분하게 대처하자. 경쟁상대를 보지 말고, 목적지를 보고 가자.

21세기 부동산 힐링캠프(부동산 카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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