지난 5년동안 전국 부동산시장은 소형아파트가 주도했습니다.  이런 과정에서 신규 소형아파트가 많이 분양됐고, 공급이 흘러넘쳤습니다. 이제 수요공급의 원칙상  소형아파트의 전성시대도  고개를 숙일때가 되지 않았나 합니다.

반면 지난 5년간 수요자들이 외면한 중대형아파트는 그동안 공급이 거의없어 이제 부동산경기, 내수경기가 살아나 수요가 살아나면 강한 집값 상승 탄력을 받을 수 있습니다.

1998년~2002년 김대중 정부 때 강남권 재건축, 소형이 인기를 끌었고, 2003~2007년 참여정부 때는 중대형이 인기의 바톤을 넘겨받았습니다.  2007년 부동산 경기가 정점에 다달았고, 하강 코스를 그리는 2008~2012년 이명박정부에서는 소형이 인기를 누려 지난 5년 동안 소형아파트가 전성시대를 누려 현재에 이르고 있습니다.

2013년 가을부터 부동산경기가 살아나면 물론 소형아파트가 먼저 탄력을 받겠지만 신규 소형아파트의 공급이 흘러넘치는 만큼,  이제 부동산경기가 본격적으로 살아나면 그동안 충분한 조정을 거친 중대형아파트가 상승 탄력을 받지않을까 합니다.

세상 이치가 음이 있으면 양이 있고, 양이 있으면 음이 있듯이 소형아파트가 5년 정도 인기를 누렸으니 이후 5년동안은 중대형아파트가 바톤을 받고, 또 5년동안 소형에 바톤을 넘겨주고 그다음엔 중대형아파트가 바톤을 받고 하는 주거니받거니 5년 소형, 5년 중대형아파트 전성시대가 아닌가 합니다.

2008~2012년 지난 5년동안은 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도했습니다. 소형아파트가 주도하는 과정에서 신규 소형아파트 분양 물량이 급증했고, 이제 공급이 흘러넘쳐 조정에 들어갈 때가 되지 않았나 합니다.

물론 전체적인 부동산시장 흐름이 이렇게 돌아간다고 해도 지방 일부 도시에서는 올해부터 상승 기류를 타는 아파트도 있으니 이러한 경우는 예외로 하겠습니다.

지방후발주자 모 광역시 어떤 지역의 아파트는 그동안 소형아파트가 인기를 끌어 1990년대에 입주한 30평대 초반 아파트 시세가 2억 2천만원 정도하는데 50평내외 대형아파트 시세는 30평대 초반 아파트보다 2~3천만원 높은 시세에 머무르고 있습니다. 이 경우에는 이제 소형아파트 상승에 이어 대형아파트도 밀려 상승할 때도 되었다고 생각됩니다.

지난 2007년 고점에서 반값 정도로 대폭 하락한 서울 인근 수도권 모 도시의 중대형아파트는 소형아파트에 비하여 엄청난 낙폭과대를 보이고 있습니다.

이제 소형아파트에 이어 중대형아파트도 대세 상승할 때가 되었으니 우리는 대구, 광주 등 지방후발주자 저평가 대형아파트와 지난 5년동안 낙폭과대한 수도권 중대형아파트에 관심을 가져야하지 않을까 합니다.

지방후발주자 중대형아파트는 올 봄부터 상승 탄력을 받아 현재 2천만원 내외 상승한 것으로 알고 있습니다. 그동안 한번 대세가 붙으면 5년 정도 이어지는 점으로 보아 2016년 상반기까지 대세 상승할 것으로 예상됩니다.

수요 공급의 원칙상 김대중정부 5년은 소형아파트, 참여정부 5년은 중대형아파트 전성시대였으니 이명박정부 5년 소형아파트 전성시대에 이어 이제 박근혜정부 5년동안은 중대형아파트가 대세 상승의 바톤을 이어받지 않을까 합니다.

이명박정부 5년 동안 부동산 시장은 지방선두주자 부산.경남 등 소형아파트와 서울.수도권은 강남권재건축, 소형아파트가 주도했습니다.

가을부터 부동산경기가 살아나 앞으로 중대형아파트가 살아난다고 해도 금방 취득세 인하가 6억원 이하 아파트로 제한되니 지방후발주자의 2억원대의 50평내외 아파트와 수도권 6억원 이하의 중대형아파트가 유리한 고지에 있지 않을까 합니다.

아직까지는 고가 아파트의 본격적인 상승은 기대난이라고 판단됩니다. 서울 요지 고가아파트는 수도권 중대형아파트에 비해 하락폭이 적고, 정부에서도 고가 아파트에 대해서는 부정적인 측면이 있으며, 또한 박원순 서울시장 체제하에서는 강남권 요지의 도시개발, 건축을 크게 기대할 수가 없기 때문입니다.

수요공급의 원칙상 공급이 넘치면 반드시 조정에 들어가고 공급이 부족한 상태에서 수요가 일어나면 집값은 다시 상승하기 마련입니다.

요약하여 말씀드리자면 올 가을부터 부동산경기가 살아나면 그동안 인기를 누려온 소형아파트가 먼저 탄력을 받겠지만 결국에는 지난 5년동안 소외된, 낙폭이 큰, 즉 공급이 적었던 중대형아파트가 소형아파트를 딛고 올라설 것으로 보입니다.

세계 경제도 돌고돌고, 국토도시개발도 돌고돌고, 지역 부동산도 돌고골고, 아파트 평형도 돌고도는가 봅니다. 돌고도는 물레방아 인생처럼 부동산도 인생처럼 돌고돌고 합니다. 이제 부동산시장도 소형아파트에서 중대형아파트로 돌 때가 되었습니다.

재테크맨 이주호
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