서울.수도권 부동산 바닥쳤다

2013-09-04 | 작성자 이주호 | 조회수 10,431 | 추천수 229

- 그러나 이들 지역의 대세상승은 몇년뒤에나 -

지난 몇년동안 서울.수도권 부동산은 고통 그 자체였습니다.

2000년대만 하더라도 전국 부동산시장을 주도한 서울.수도권 부동산은 2000년대 후반에 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설과 지방 산업단지 부활로 그동안 꿈쩍도 않던 지방에 대세의 바톤을 물려준뒤 그동안 말도못한 고통의 나날을 보내 왔습니다.

일이 잘 풀릴땐 겹호재, 안풀릴땐 설상가상(엎친데 덮친격)이라고 하는데 안그래도 지방 부동산에 대세의 바톤을 물려준 서울.수도권 부동산은 박원순 서울시장의 위축된 도시개발 정책으로 더욱더 침체의 늪에 빠지게 되었습니다.

2007년 정점 이후 근 6년동안 고통의 세월을 보내온 서울.수도권 부동산이 작년말 대통령 당선 직후, 4.1 부동산대책으로 살아나 그동안 겹겹히 쌓인 악성 매물이 어느정도 소진이 되었으나 취득세 감면 종료가 끝난 6월말 이후에는 거래 절벽 현상을 맞아 전세가가 폭등하는 등 또 한번 위기를 맞고 있습니다.

그러나 일부 지역 아파트들은 4.1 부동산대책 이후 급매물이 소진되어 이제 급매물은 구할래야 구할 수가 없고 정상 시세가보다 좀 저렴한 물건 정도는 구할 수 있는걸로 알고 있습니다.

거래 움직임의 기술적 분석으로 볼때 작년말 대통령 선거 이전이 강남권재건축 등 선도 부동산의 바닥이라면 지금은 지난 5년동안 낙폭이 심한 6억원 이하 기타 서울.수도권 후발주자 부동산의 바닥 시점이 아닌가 합니다.

작년말 대통령 선거 이전에 1차바닥, 올 가을 이전에 2차바닥 즉 쌍바닥을 찍으면 부동산경기는 올 가을부터 본격적으로 살아날 것으로 전망됩니다.

마침 실물 경제의 바로메타 코스피지수의 흐름도 좋고 정부에서도 내수 경기를 살리기 위한 부동산 종합대책에 총력을 다하고 있으니 이제 부동산시장이 서서히 꿈틀댈 것입니다.

그동안 서울.수도권 부동산이 워낙 침체되어 침체된 부동산을 살리기 위해서는 뭔가 불씨를 짚혀야 하는데 최근 리모델링 수직 증축 허용이라는 호재가 나오는 리모델링대상 아파트와 압구정동.양천구 목동.상중계동 저층.중층 재건축대상 아파트 그외 한남뉴타운 등 뉴타운지역, 재개발 지역 등 개발 호재가 있는 아파트가 선두에 나서야 서울.수도권 부동산시장 전체를 이끌어 나가지 않을까 합니다.

그러나 낙폭이 심하지 않는 아파트보다 지난 5년동안 낙폭이 심한 아파트가 제대로 탄력을 받을 것입니다.

이들 개발 호재 지역은 당장의 부동산 가격 폭등은 기대할 수가 없고 이번 정부에서 워밍업 과정을 거친뒤 다음 정부쯤에서나 본격적으로 상승하지 않을까 합니다.

박근혜정부의 진정한 주도주는 지방후발주자 대구.경북권, 광주와 혁신도시 등이고 서울.수도권 기타 지방광역시 재건축.리모델링.재개발.뉴타운 등 개발 호재가 있는 지역은 이번 정부에서 워밍업 과정을 거친뒤 다음 정부에서 본격적으로 두각을 나타내지 않을까 합니다.

1990년대 중반인 1994년 하반기부터 개포 주공1단지 등 강남권재건축이 꿈틀댄적이 있는데 작금의 리모델링 등 개발 호재가 있는 도심권 부동산을 바라보고 있노라면 그때를 연상케 됩니다.

1990년대 중반에는 도심권 부동산으로 5층 재건축대상 아파트가 전면에 나섰으나 2010년대 중반인 현 시점에서는 리모델링대상 아파트와 압구정동.목동.상중계동 등 중층 재건축대상 아파트가 나설 공산이 큽니다.

사실 이제 1970~1980년대에 입주한 서울 중층 아파트와 1990년대에 입주한 분당.일산 수도권1기 신도시 리모델링대상 아파트도 새로운 집으로 탈바꿈할 때도 되었습니다.

새로운 아파트를 갈망하는 사람들의 욕구를 해소할려면 올 9월 정기국회때 리모델링 수직 증축 허용 법안이 꼭 통과되어야 합니다.

재건축.리모델링.재개발.뉴타운 등 개발을 통하여 새 아파트로 탈바꿈하는 것은 우선 새 아파트를 갈망하는 아파트 주민들의 욕구를 해소할뿐만아니라 경제가 이토록 어려운 지경에 있을때 부동산경기를 통하여 내수 경기를 살리는데에도 큰 몫을 합니다.

작금이 이 2가지 문제를 해소할 적절한 시기가 아닌가 합니다.

서울.수도권 개발 호재가 있는 부동산은 지금부터 서서히 워밍업 과정을 거쳐 몇년뒤에 지방 산업단지권 부동산이 고개를 숙일때 전면에 부상할 것으로 예상됩니다.

아직까지는 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설의 성공적인 수행을 위해 이쪽 지방 부동산이 활기를 띌것으로 예상되며 지방후발주자 대구.경북권, 광주권 부동산이 대세 상승 중이기 때문에 이쪽 지역의 대세 상승은 인정해주고 들어가야할 측면이 있습니다.

그러나 지난 5년동안 낙폭이 심한 서울.수도권 아파트는 당장은 큰 폭등이 없더라도 이제 서서히 관심을 가져야 할 시점이 아닌가 합니다.

이번에 부동산경기가 살아나면 부동산경기 소사이클 시기로 2016년까지 부동산경기가 이어질 것으로 예상되며 지방후발주자 대구.경북권, 광주권 등 그리고 혁신도시 등의 주도와 지난 5년동안 낙폭이 심한 6억원 이하 서울.수도권 부동산도 서서히 꿈틀댈 것으로 전망됩니다.

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

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