서울.수도권 부동산경기 곧 살아난다

2013-09-03 | 작성자 이주호 | 조회수 9,500 | 추천수 218

- 서울.수도권 부동산은 1차바닥 지나가고 지금은 2차바닥 진행 중 -

서울 그리고 서울 인근 도시 아파트는 대부분 2007년쯤에 정점을 쳤고 강남권재건축은 2009년도에 정점을 친 것으로 기억됩니다.

경제는 살아움직이는 생명체와 같으므로 5년마다 한번씩 소사이클이, 10년마다 한번씩 대사이클이 도래해야만 경제가 정상적으로 돌아가게 됩니다.

1988년 88서울올림픽 이후인 1991년 초에 정점을 찍은 부동산경기는 4년만인 1994년 하반기에 바닥을 찍고 1997년 12월 IMF가 터지기 직전인 1997년 상반기까지 부동산경기가 그런대로 돌아갔습니다. 대충 한 4년 정도 부동산경기가 있었군요.

그러나 2007년쯤에 정점을 찍은 서울.수도권 부동산경기는 그후 6년 정도의 세월이 흘렀지만 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있군요.

서울.수도권 부동산경기는 2007년 정점 이후 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설과 지방산업단지 부활 그리고 박원순 서울시장의 위축된 서울 도시개발 정책으로 과거 보다는 회복 탄력성이 떨어지고 있습니다.

강남권재건축이 상투를 친 2009년을 놓고볼때는 2013년 현재까지 조정이 한 4년 정도 이루어졌으니 이제 서울.수도권 부동산경기도 지방 부동산경기에 이어 살아날 때가 되지 않았는가 합니다.

최근 전세가 폭등으로 매매가가 더욱더 위축되고 있다고 대부분 사람들이 생각하고 있지만 서울 그리고 서울 인근 아파트단지를 답사해보면 대부분의 사람들 생각과는 다르다는 점을 많이 느끼게 됩니다.

리모델링 등 개발 호재가 있는 일부 아파트단지의 경우 이미 4.1 부동산대책이 나오자 급매물이 거의 소진되었고 최근에는 정상적인 저가 매물만 있다고 합니다.

급매물 소진 등을 놓고볼때는 1차 바닥은 대통령 선거 직후 또는 4.1 부동산대책 이후 취득세 감면 혜택이 있은 6월까지이며 현재는 6월 이후 거래 절벽인 상태에서 전세가가 폭등하고 있지만 가을부터는 부동산경기가 본격적으로 살아날 것으로 전망됩니다.

언론에서는 전세가 폭등 기사가 연일 나오고 있지만 현장에서는 이미 1차바닥 지나고 2차바닥 진행 중 입니다.

올 가을전에 이 2차바닥마저 지나가면 부동산현장은 정상적으로 돌아갈 것입니다.

앞으로 서울 그리고 서울 인근 도시 도심권부동산을 사실려면 철저히 재건축.리모델링.재개발.뉴타운 호재가 있는 지역을 공략해야 합니다.

작금은 지방 산업단지권 부동산이 바람을 일으키고 있지만 향후 몇년뒤에 수출경기가 약세로 돌아서면 상대적으로 수출경기와 영향이 없고 재건축.리모델링.재개발.뉴타운 등 도시개발 호재가 있는 도심권부동산이 전국 부동산시장을 주도할 것입니다.

도심권 부동산이 전국 부동산시장을 주도한 예를 들라면 1997년 12월 IMF 이후 1999~2007년까지의 서울 도심권 부동산 전성시대를 들 수 있습니다.

2005~2007년도에 수출경기가 좋았지만 이때 도심권 부동산의 대세 상승 요인은 수출경기와 연관이 없는 김대중정부의 강력한 내수부양책, 주택경기 활성화대책에 기인됩니다.

앞으로 대한민국 부동산시장은 서울.수도권과 지방 그리고 산업단지권 부동산과 도심권 부동산이 양분하는 부동산시장이 펼쳐질 것입니다.

향후 몇년뒤에 나타날 서울.수도권 부동산경기의 호황을 고려한다면 지금부터 재건축.리모델링.재개발.뉴타운 등 도시개발 호재가 있는 도심권부동산을 공략해야 할 것입니다.

서울 인근 20평대 리모델링대상 아파트는 몇달전 리모델링 수직 증축 허용이라는 호재를 안고 급매물이 많이 소진되었다고 합니다.

이들 아파트는 전세안고 실투자금액 3000~4000만원으로 투자가 가능해 임대주택사업자 등 투자자들의 관심을 불러 일으키고 있다고 합니다.

원래 바닥은 소리소문없이 지나갑니다.

지방은 지금 지방후발주자 대구.경북권만 강세를 보일뿐 지방선두주자 부산.경남권 등이 약세를 보이고 있어 지방 부동산시장도 힘이 분산되고 있습니다.

향후 지방후발주자 대구,경북권, 혁신도시 등의 강세와 함께 그동안 낙폭이 심한 서울.수도권 중대형 그리고 재건축.리모델링.재개발.뉴타운 등 도심권 부동산도 서서히 잠에서 깨어날 것입니다.

부동산은 부동산 자체의 문제라기 보다 부동산은 내수경기를 대표할만큼 경제에 큰 부분을 차지하고 있습니다.

부동산경기가 돌아가야 내수 경기, 부동산 경기, 민생경제, 중산층.서민경제가 돌아가게 됩니다.

경기가 최악인 상태에서 5년마다 한번씩 도래하는 부동산경기 소사이클 도래 시기를 정부에서는 그 어떠한 경우라도 놓치지는 않을 것입니다.

지금 서울.수도권에는 유망 부동산이 무수히 깔려 있습니다. 부동산시장은 때에 따라 돌고 돌기 마련입니다. 2000년대 도심권 부동산 주도에서 2000년대 말엔 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 그리고 산업단지권 부동산으로 그리고 또 몇년뒤에는 도심권 부동산으로 주도가 바뀔수도 있습니다.

향후 몇년동안 도심권 부동산이 워밍업 기간을 거치겠지만 일부 서울.수도권 부동산은 그동안 낙폭이 심해 전세가가 최고치에 달하는 지금이 절호의  투자 기회가 아닌가 합니다.

서울.수도권 부동산이 이렇게 많이 내려 저평가 부동산으로 되는 경우도 있군요. 저평가된 서울.수도권 부동산이라 몇년전에 가치주로 각광을 받던 서울.수도권 부동산이 오늘날처럼 이렇게 추락하기도 합니다.

작금의 낙폭이 심한 저평가된 서울.수도권 부동산을 바라보면 세상 참 오래 살다가 볼일입니다.

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

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