전세가격이 미쳤다. 미친 전세가라는 표현이 딱 맞을 정도로 미친 듯이 상승하면서 주택구매 능력이 없는 서민들의 고통을 가중시키고 있는 것이다.

미친 전세가격이 상승하는 동안 주택 거래량은 급감하면서 6월 12만9907건(수도권 5만2790건) 대비 7월 거래량은 3만2355건(수도권1만2703건)으로 4분의 1수준으로 급감을 하였다.

왜 이렇게 주택거래량은 급감하고 전세가격은 급등하는 것일까?

이유는 간단하다.  경제논리의 가장 기본인 수요와 공급의 불일치 때문이다.

주택가격 상승에 대한 기대감이 줄면서 실거주 주택구입수요가 전세수요로 돌아섰고,  집을 구매하기 어려워 전세를 원하는 원래의 전세수요층이 가세하면서 전세수요가 급등했다.

반대로 투자목적의 주택구입 수요가 줄면서 신규 전세물량이 급감했고, 결국 전세공급이 급락하면서 수요증가, 공급감소라는 최악의 전세수급 불일치로 인하여 전세가격은 고삐 풀린 망아지처럼 날뛰고 있다.

여기에 근본적인 수급문제를 풀 생각은 않고 가장 쉽고 빠르게 효과를 볼 수 있는 전세자금 대출이라는 최악의 정책을 내놓음으로써 불 난 집에 기름을 부어버린 정책의 실패도 한몫을 했다.

전세자금 대출은 당장은 전세 인상분을 쉽게 대출받을 수 있으니 편하고 좋지만, 전세금을 올려주는 임차인이나 올려 받는 임대인이나 모두 전세금 인상에 대해 너무나 쉽고 무감각하게 적응해 버리는 심각한 부작용을 만들고 있다.

문제는 이런 전세가격 상승을 막을 브레이크가 당장은 없다는 것이다.

전세문제를 해결하려면 앞서 언급한 '수급의 불일치'라는 근본문제를 해결해야 하고, 전세물량이 늘어나려면 전세를 끼고 주택을 구입하려는 다주택자가 늘어나야 한다.

그러나 부동산시장의 침체로 부동산 가격상승에 대한 기대감이 현저히 줄었고,  다주택자에 대한 규제가 여전히 존재하는 상황에서 전세를 끼고 주택을 구입할 바보가 없다는 것이다.

그러면 전세수요를 줄여야 하는데 현실은 어떠한가? 집을 구입할 경우 취득세, 중개수수료 등 취득비용이 발생하고, 매년 재산세 등 보유세를 내야하며, 혹시라도 팔 때 양도차익이 생기면 양도세까지 내야 한다.

잘못해서 취득가보다 집값이 더 하락할 수도 있는 불안한 상황에서 그만큼의 주택가격 상승이 뒷받침 되지 않는다면 집을 구입하기 보다는 전세로 거주하는 것이 유리한 것은 바보가 아니면 다 아는 사실이다. 당연히 전세수요가 늘어날 수 밖에 없다.

현재의 상황이 지속되면 전세가격 상승은  지속될 것이고, 매매가 대비 전세가 비율은 더 높아져 최악의 경우 전세가격이 매매가격에 근접하거나 오히려 역전해 버릴 가능성도 배제할 수 없다.

취득세, 재산세를 내고도 집값 하락에 대한 불안감마저 있는 현 상황에서 전세가격이 올라도 전세를 선호할 수 밖에 없는 것은 당연하지 않은가?

이런 상황에서 전세자금 대출을 늘려주는 것은 전세가격 상승에 날개를 달아주는 것이고, 가계부채 증가의 수렁에 주택구입자뿐만 아니라 전세입자까지 빠져들게 만드는 최악의 상황이 될 수 있다.

여기에 지금 정치권에서 '전월세 상한제'를 논의중이라는데 불난 집에 기름을 붓지 않을까 걱정이 되는 것은 필자만의 생각일까...

전세수급의 문제는 주택가격에 대한 기대감이 커져서 능력이 되는 전세수요자가 주택구입으로 돌아서 전세수요를 줄여야 하고, 능력이 되는 다주택 보유자들이 전세를 끼고 더 구입함으로써 전세공급을 늘여야 해결이 될 것이다.

정부는 지금부터라도 당장 쉽고 빠르게 효과를 볼 수 있는 전세자금대출 확대 등의 일시적인 대책 보다는 시간이 좀 걸리더라도 전세수요 감소, 전세물량 증가를 유도할 실질적인 대책을 준비해야 한다.

전세수요를 감소시키기 위해 자금능력이 되는 전세수요자들에게는 전세자금 대출의 문턱을 높이고 전세집에 대한 보유세를 내게 하는 등 패널티를 줄 필요가 있다. 

반대로 전세물량을 늘리기 위해서는 전세를 끼고 구입하는 다주택 보유자들에게는 1주택 보유자들 보다 더 많은 취득세, 보유세, 양도세 추가감면 혜택을 주는 등 인센티브를 줄 필요가 있다.

전세제도는 우리나라에만 존재하는 서민 주거안정에 도움이 되는 너무나 좋은 제도다.  이런 전세제도가 부동산시장 침체로 위기를 맞고 있다.  전세제도가 무너지면 결국 돈 없는 서민들이 더 큰 피해를 입을 것이다.

이제는 집 사는 사람은 투기꾼이 아니라 전세제도를 구하고 우리나라 부동산시장과 내수경기를 살리는 고마운 은인이라는 생각의 전환이 필요한 시점이다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1