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재테크의 시작은 아파트 투자다

2007-07-03 | 작성자 조희탁 | 조회수 31,817 | 추천수 452
알부자들은 다음과 같은 말을 아끼지 않았다.
최고로 잘나가는 지역 아파트에 투자하세요. 강남이나 송파 ,분당, 목동 같은 지역에 큰 평수의 대단지 아파트를 사두세요.

뭐 이런 말이었다.
우리나라의 아파트는 1960년대부터 5층아파트가 강남지역에서 지어지기 시작하여 1970년대는 10층이상 아파트가 전국적으로 지어지기 시작했다. 수십년이 지나면서 아파트를 대상으로 투자를 한 알부자들중 많은 비중을 차지한 부류는 단연 아파트(주택)투자로 알부자가 된 사람들이 의외로 많다. 요즘 서울 및 수도권의 일부 지역에서 아파트에 당첨 되면 복권에 당첨되었다고 좋아할 정도니 틀린 말은 아니다. 수년간 아파트투자로 알부자가 된 차인중씨는 그동안 자신의 재개발 재건축 아파트 투자 사례를  이렇게 말한다.

정말 몇 년전만해도 아파트 투자로 재미 많이 봤습니다. 강북재개발이나 강남, 강동, 목동 재건축이 될만한 지분을 사서 적절한 시세가 형성되면 처분해서 많이 재미 봤으니까요. 재개발 투자시 시행인가가 나오면 안전하고 투자수익이 높다고 생각하는데 사실 틀린 얘기입니다. 수많은 지분투자자가 이때를 기다리고 있다가 치고 빠져나오는 때입니다.

다음은 내집 마련과 같은 주거측면과 투자측면을 동시에 노리는 전략을 살펴봐야한다.
다들 내 집 마련을 하려고 주택마련예금, 부금에 가입하기도 하고 기타 각종투자를 하여 내집마련에 의미를 부여함과 더불어 투자를 염두해 둔 사람들이 점점 늘어가는 추세다.
 
이런 현상은 정부의 부동산정책의 실정이 한몫을 한 것이 분명해 보이기도하고 한국인 개인의 보유자산 중 부동산이 차지하는 비중이 미, 일본의 40%대와는 비교가 안될 정도인 80%대에 편중된 자산구조의 특징을 판단해 볼 때 부동산을 단순히 거주의 목적으로만 생각하지 않고 투자의 비중을 많이 두는 것이 또한 현실이다.
 
한국에서 부동산과 같은 실물자산 없이는 부자레벨에 들기가 어렵고 또한 수많은 부자들이 아파트를 비롯 기타 각종부동산 투자로 부를 축적한점 엄연한 사실이다.
사실 한국에서 부동산 투자 없이는 부자가 되가 어렵다고해도 과언이 아니다. 알뜰하게 한 두푼 모아서는 부자가 되기는 정말 현실적으로 어렵다. 아니 결코 될 수가 없다는 표현이 맞을지도 모른다. 거듭 강조하지만 절약과 저축 그리고 투자를 하지 않고는 부자가 되기가 어렵다는 것이 진실에 가깝다고 어떤 혹자가 말하기도한다.
 
그럼 부동산 투자중 아파트 투자를 어떻게 할것인가. 단순히 주거의 의미로만 생각할것인가. 한국에서 아파트가 단순히 주거의 의미로 취급된 지는 옛말이 되었다.
 
자신이 입주한 아파트는 몇 년이 지나도 상승하지 않고 오히려 하락하고 친구가 소유하고 있는 아파트는 입주하자마자 폭등을 거듭하여 두세배 상승하였다면 어떤 심정이들까! 당장 자신의 아파트는 처분대상이 될 것이다. 이러한 여러 가지 요인으로 아파트는 투자의 대상으로 삼은지 오래되었다.
 
그럼 앞으로 일반서민들은 어떤 전략으로 내집 마련과 동시에 투자적인 측면까지 고려한 두 마리의 토끼를 잡을 수 있을까 고민해야 할 것이다.
 
참고로 말하면 아파트 투기를 조장하려는 의도는 추호도 없다는 점을 밝혀둔다. 내집 마련과 동시에 투자가치 있는 아파트를 보유하자는 것을 강조하기 위함이기에 오해가 없길 바란다.
 
특히 서울과 수도권역을 비롯 전국의 아파트 시장은 정부의 다주택자의 양도세 중과방침과 보유세 강화, 기타 대출규제로 주택투기지역으로 지정된 지역에서는 담보대출비율(LTV)이 40%로 규제되고 연간대출상환원리금의 합계(DTI)를 총소득의 40%를 넘지 못하게 규제하므로 투기수요억제 및 부동산가격상승을 막겠다는 명분으로 실시되지만 문제점으로 내집 마련을 갈망하는 서민들과같은 실제수요자에게는 구매의 기회를 가로막는 결과를 낳는다는 점이다.
 
아파트를 구입하려는 실수요층은 아주 많고 현재 주택보급률은 높지만 실질적으로 주택을 소유하지 못한 서민들이 절반정도이므로 아파트 구입을 하려는 실수요층은 앞으로 수년간은 계속이어질것이다.
 
실수요자와 더불어 투기수요가 지속되는 한 한국의 주택시장은 쉽게 폭락하기는 당분간은 없을것 같다. 그이유로는 여러 가지가 있겠지만 시중에 풍부한 유동성 자금이 일정기간 동안은 집값안정에 도움이 될 것이다.
 
이런 현실을 직시하고 실수요자들은 적극적인 자세로 청약에 응하거나 앞으로 수년후에는 제대로 평가받을 수 있는 그동안 소외된 지역이면서 개발재료나 서울과의 접근성 신도시로의 성공가능성이 있는 지역의 아파트를 공략해야한다.

부동산 정책과 신도시아파트 투자전략 을 살펴보자
1990년도부터 공급된 제1기 신도시 29만2천 가구보다 더 많은 가구가 공급될 제2기 신도시 8곳
에 공급될 주택은 34만 9천가구가 앞으로 순차적으로 공급 될 예정이다.
 
1990년 제1기 신도시 공급당시 평균분양가는 평당200만원대 전후였다. 같은 1기 신도시지만 산본과 분당의 지금의 같은 30~40평대의 평당 시세는 여러 가지 요인으로 인해 두배 이상 큰 폭의 차이가 확연하게 나타나는 현상이 발생했다. 이런점을 비쳐볼때 앞으로 수년간 꾸준히 공급될 2기신도시 8곳 중 미래에 시세 상승이 동반되면서 주거의 목적과 더불어 투자적인 가치까지 생각하면서 2기신도시 투자의 방향을 제대로 잡아야할 것이다.

그럼 주택(아파트)시장이 앞으로 어떻게 변할 것인가 살펴보자

주택가격의 폭등으로 정부가 집값을 잡겠다고 부동산 대책을 발표하면 오히려 더욱더 가격이 상승하기까지 한적이 있었다.
 
정부의 입장은 집값상승의 원인은 투기수요자들 때문에 당분간은 공급이 부족하다는 판단아래 공급확대정책을 쏟아내거나 투기수요를 잡겠다고 세금규제정책 등을 마구 쏟아내고있다.
이제는 여러 가지 정책이 거의 다 나온셈이지만 그래도 정부는 끊임없이 부동산 대책을 발표할 태세다. 금리정책은 사실 쉽게 손댈 수 없는 실정이다. 우리나라 금리정책은 국가경제에 미치는 파장이 크다는 것을 잘 알고 있기 때문이다.
 
2007년 1월 기준 한국의 가구수는 1249만가구이상이며 보급된 주택가구수는 1322만 가구 이상으로 주택보급률 105%이상을 기록하게 되었고 앞으로 꾸준히 신도시 지정 등 점점 증가추세를 보이고 있지만 이중 상당수 가구의 사람들이 1가구 2주택자라는 사실이다.
 
결국 정부의 주택공급확대정책을 펼쳐도 실수요자와 더불어 투기수요세력들이 여러 가지 방법을 동원하여 주택을 청약하여 주택수를 늘리려는 부동산 소유욕이 강하게 발동되어 수요공급의 불균형은 지속되어 집값이 상승할 수 밖에 없다는 결론이다.
 
일부에서는 한국의 부동산시장 역시 과거 일본의 부동산 폭락사태의 전철을 밟지 않을까 우려와 걱정하는 사람들이 점점늘어나고 있다고 한다. 언젠가는 거품이 꺼지겠지만 한국인의 특성상 부동산을 주거의 개념으로만 보지 않고 투자의 개념에 집중하는한 쉽게 거품은 사그라 들지는 않을 것이다.
 
과거 1991년 최고조로 부동산폭등으로 인해 일본의 부동산폭등을 잠재우기위해 내놓은 정책인 금리인상, 대출규제 정책이 이제 한국의 부동산 대책으로 나오게 되었다. 일본이 이런 정책의 영향으로 지금 일본의 부동산 거품은 완전히 사라지고 안정을 찾았다.
 
한국의 부동산 거품이 일본처럼 살라질지 지켜볼 일이다. 현재 한국에는 매년 1만5천명씩 부자가 증가한다고 한다. 특히 한국의 부자들은 여유돈이 생기면 부동산에 투자하려는 경향이 아주강하다. 부자들은  매년 증가하는 유동성자산이 엄청나다.
 
그래서 그들은 더욱더 부의 축적을 위해 이들은 정부의 세금규제정책에도 개이치 않고 점점 부동산을 매입한다. 다주택자들은 2007년부터 높아진 중과세로 인해 굳이 매물을 내놓지는 않을 것이다. 그렇게 무거운 세금을 내고 처분할 사람들은 일부사람이었다.

다음은 부동산투자의 전문가인 차남수씨의 말이다.

그 당시 제가 산본과 분당을 놓고 저울질을 많이 했죠. 결국 분당을 선택했습니다. 그 이유는 직장관계상 산본이 서울과의 접근도 떨어지고 아파트단지도 분당의 신도시 규모보다 적어서 결론을 분당으로 결정하고 평당200만원대 40평대에 일을 저질렀습니다. 지금생각하면 천만다행이고 잘 선택 한 것이죠. 산본과 분당의 지금의 평당 시세차이는 많이 벌어졌거든요.
차씨는 분당아파트투자의 성공비결을 딱 잘라서 이렇게 말한다.
강남과의 접근성이죠. 강남의 대체지 역할을 분당이 한거죠.

차씨의 현명한 판단이 승리한 꼴이다. 차씨는 강남의 아파트 대체지로서 분당이 될 것이라고 예측했고 대중교통의 정비를 관계부처가 서두른다면 제2의 강남이 될 것이라는 것을 예견한 것이맞아 떨어진 것이다. 지금 현재 평당 아파트 분양가가 가장 높은 곳은 강남권역이라는 것을 부정할 사람은 아무도 없다. 그다음은 분당, 목동이라는 것을 또한 부정할 사람도 없을 것이다.

사실 지난 1990년대 제1기 신도시 지역 평균분양가는 분당 185만원, 평촌, 산본 186만원, 일산 189만원, 중동 200만원대에 분양을 실시했다. 현재 이들 지역의 평균아파트시세는 5배이상 상승한 가격대에서 거래되고 있다. 특히 제1기신도시 중 분당은 강남과의 접근성이 양호하고 주거환경이 양호하여 현재 이들 지역들 중 최고로 높은 시세가 형성되고 있다.

다음은 투자 유망한 아파트지역을 살펴보자

여러 차례 신도시가 발표되고 지금까지 서울과 수도권지역 신도시의 아파트시세상승은 놀랄 정도로 폭등했다. 사실 제1기 신도시 입주시점만해도 기반시설이 정비되기전에는 유턴현상이 심하기도 하고 우여곡절이 있었지만 그후 10여년이 훨씬 지난 지금의 분당을 비롯 1기 신도시의 여러 지역은 성공적인 신도시와 더불어 입주자에게는 엄청난 자산가치를 안겨줬다.

그 이후에 등장한 신도시를 비롯 다음과 같은 아파트는 투자가치가 충분하다.
판교, 화성(동탄), 분당, 용인(죽전, 동백, 수지, 흥덕 지구),목동, 송파, 광교, 강남, 파주 운정 지구 등 신도시 지역은 꾸준히 관심을 가져야할 곳이다.

참고: 청약가점제란 청약제도가 부양가족수와 나이가 많은 장기무주택자에게 당첨우선권을 주는 제도.

참고: 제1기신도시-산본, 분당, 평촌, 중동, 일산
      제2기신도시-판교,동탄,김포,파주,광교,양주,송파,검단

■ 제2기 신도시 공급일정
지역
면적(만평)
공급가구
최초분양시기
판교
282
2.9만
05.3
동탄
273
4
04.6
김포
359
5.3
06.3
파주
497
7.4
06.8
광교
341
2.4
07.12
양주
319
2.7
08.3
송파
205
4.6
09.9
검단
340
5.6
09.12
누계: 2,616만평
34만9천
 
*1기
 면적
공급가구
1990,
1,516만평
29만2천
 
              
■주택청약제도범위
     구   분
     공공택지
민간택지
공공주택
민영주택
민영주택
주택
85㎡ 이하
(25.7평)
청약방법
순차제
가점제
가점제
종류
청약저축
예금.부금
예금.부금
85㎡ 초과
(25.7평)
청약방법
채권입찰제
채권입찰제
순차제
종류
청약예금
청약예금
청약예금
   
미분양아파트를 적절히 활용하라
 
서울에서 아파트투자로 알부자가 된 편영수씨는 미분양아파트에 투자하여 짭짤한 수익을 거둔 인물이다. 2000년 초 외환위기의 소용돌이 속에 서울에서도 목이 좋은 곳에 미분양아파트가 발생 이에 편씨는 3~4년을 내다보고 32평과 45평 각 각1채를 사들인 것이 주효한 것이다.
 
편씨가 미분양 아파트를 선호하는 이유와 투자원칙이 남다르다. 미분양 아파트를 매입할 때는 미래투자가치를 엄밀히 분석하여 투자한다는 점이다. 분양당시는 미분양으로 주인을 찾고 있지만 3~4년이 지나면 최소한 분양가 이상으로 상승할만한 호재가 있어야 투자한다.
 
 가령 몇 년 이내로 부동산 경기가 좋아진다든지 아파트주변의 개발계획이나 교통 환경의 변화가 예상되는 곳이어야 투자를 한다는점이다. 편씨의 치밀한 계산과 판단으로 2003~2004년을 지나면서 투자한 아파트의 시세는 분양가대비 각 60%의 상승을 한 상태에 모두 처분을 할 수 있었다.

다음은 편씨의 말이다.

흔히들 미분양 아파트를 꺼리는 경향이 있는데 부동산 불경기 등 외부환경적인 요인으로
발생한 미분양 아파트는 굳이 꺼릴 필요 없이 몇 년 후를 내다보고 투자할만하죠.

그리고 미분양 아파트를 구입하면 여러 가지 혜택도 제시하니 좋은거죠. 가령 중도금 전부를 무이자로 대출해주거나 섀시나 발코니 확장 등을 무상 설치해준다는 것이 얼마나 좋습니까.
편씨는 모든 아파트 투자에 있어 원칙으로 내세우는 대원칙이 있다.

우선적으로 1,000세대이상의 대단지와 35평~45평대의 대형평수를 선택하고 적은 평수는 투자가치가 없다고 주장한다. 그 외에 최고의 브랜드와 주거지로서 괘적한 환경과 교통의 편리성도 중시 여긴다. 이런 기본적인 요건을 중시여기면 결국은 다른 아파트보다 아파트가격이 상승 탄력적이란 것을 편씨는 수차례 경험을 통해 터득한 것이다.

일반서민들은 알부자들과는 달리 미분양 아파트가 있어도 투자금액 부족 때문에 망설여지게 된다. 그럼 어떻게 아파트 투자금액을 해결할 것인가! 이에 대한 해결 방안에 대해 편씨는 이렇게 말한다.

먼저 계약금을 치루세요. 중도금은 중도금 대출이자를 회사가 먼저지불한 후 잔금납부시에 물면 되니까 대출금으로 채우고 즉 중도금 및 대출금에 대한이자와 잔금은 입주시점에 전세를 놓거나 부족분은 은행대출로 해결하면 됩니다.

쉽게 이해를 돕기 위해 사례를 들어보자.

지방중소도시에서 장신성씨는 22평대 미분양 아파트를 분양가 7,600만원에 계약금 20%인 1,520만원을 지불하고 중도금50% 3,800만원은 대출로 채우고 잔금30% 2,280만원은 입주시에 전세보증금 4,000만원을 받아 해결하였다.

서울 및 수도권의 아파트 분양가는 큰폭 상승하여 지방의 아파트시세와는 엄청남 가격차이가 있어 위의 사례가 맞지 않다고 생각할 수도 있겠지만 수도권의 아파트의 전세가격이 아파트 가격에 비례해서 아파트 시세의 50~70%이상인점을 비쳐볼때 동등하게 적용할 수 있다는 결론이다.

또한 편씨는 미분양 아파트 투자시 주의사항을 다음과 같이 제시하였다.
혐오시설이 인근에 위치하고 있는지 생활편의시설과 교통망은 양호한지 반드시 따져야하죠. 그리고 가장 중요한 것은 세대수가 적으면 가급적 투자를 하면 안 됩니다.

사실 미분양아파트가 발생한다면 분명히 그 이유가 있을 것이다. 과거 한때 한국의 외환위기 직후에는 강남지역에도 미분양이 생겼다. 그때는 외환위기라는 경제적인 요인 때문이다. 또한 부동산경기가 하향선을 그리는 경우에 미분양이 생길수도 있지만 기타 그이외의 여러 변수로 미분양이 일어나는 경우에는 신중하고 꼼꼼한 분석을 통해 청약통장 없이 미분양 아파트에 투자하여  내 집 마련을 하는 것도 한방법이 될 수 있다.

다음은 급매로 나온 분양아파트 투자한 사례를 들어보자.

직장인 정용기씨는 수도권 신도시 K아파트를 청약통장 없이 급매로 1억9천만원에 33평대 아파트를 구입하게 되었다. 그 당시만 하여도 주변사람들은 K아파트에 대해 험담만 하기 일수였다. 동간 거리가 지나치게 가깝고 일조권의 제약이 많다고 정씨의 뜻을 꺽으려고 말리기 일수였다.
 
그러나 정씨는 K아파트가 인근 5~10분거리에 위치한 역세권이고 기타 지리적 위치로 서울접근성이 좋고 투자가치가 충분하다고 판단하여 2001년 1억9천만원대에 계약을 하여 소유권이전등기를 하였다.  2007년 1월 기준 시세는 5억7천만원대의 시세를 형성하고있다.
 
 아파트 투자에 있어서 몇 가지 요건이 맞으면 굳이 망설일 이유가 없다. 적극 매입하면 투자가치를 얻을 수가 있다는 점을 명심해야한다. 정씨 이외에 아파트에 투자하여 성공한 케이스는 얼마든지 많다. 모든일이 지나고 보면 그때 투자할 것을 하고 후회하는 것이 얼마나 많은가! 여러분 주변에 아파트가 있다면 단기적인 시각으로 보지 말고 장기적인 안목으로 투자전략을 세우면 결코 손해 보는 일은 없을 것이다 이제부터 미분양 아파트를 바라보는 시각을 바꿔서 새로운 시각으로 접근해야할 것이다.

다음은 임대아파트에 투자하여 성공한 사례다 .

직장인 백찬영씨는 수도권에서 무주택자로서 직장을 다니다 갑작스럽게 중부지방으로 2005년 여름 전근을 가게 되었다. 어쩔 수 없이 국내 임대아파트전문 건설업체에 임차인으로 거주하기위해 임차인으로 입주를 신청한지 2개월 가량 기다린 끝에 만8년이 지난 아파트에 어렵게 임차인으로 입주하게 되었다.
 
입주당시 만10년(공공임대아파트는 5~10년 만료 후 분양)이 지나면 입주자를 우선적으로 분양전환 한다는 사실을 알고 있었기에 전환 시기를 기다렸다. 임차인으로 입주 후 2년은 금방 지나가고 결국 임대자인 건설사는 인근지역의 비슷한 유형의 아파트보다 다소 저렴한 시세가의 70%선에서 분양공고를 하여 분양전환을 결정했다.
 
다소 입주자대표들과 우여곡절 끝에 백씨는 시세보다 저렴한 분양가격에 분양을 받게 되어 2년만에 행운을 얻게 되었다.

백씨의 말을 한번 들어보자.

중소도시의 어중간한 아파트나 주택은 전세로 들어가기는 쉽지만 나중에 전세가 잘빠지지 않아서 이사 갈 때 애를 먹을 수 있어요. 그래서 제가 선택한 것은 임대전문건설업체에서 운영하는 임대아파트에 임차인으로 전세를 들어가는 거죠. 임대자인 회사와 상대하니까 언제든지 이사가야할 사유가 발생하면 보증금회수가 수월하고 길어야 신청 후 1개월이면 가능하거든요. 다행스러운 것은 임대아파트에 임차하여 거주한지 2년만에 임차인 우선으로 분양전환을 하였기에 시세보다 다소 저렴하게 분양을 받을 수 있었죠.

내 집 마련의 방법은 여러 가지가 있다. 천정부지로 치솟는 아파트분양가를 잡겠다고 분양가상한제, 원가연동제를 적용하여 주변시세보다 분양가를 인하하기도 하지만 그래도 일반서민들에게는 높은 분양가격이 부담이 아닐 수 없다.
 
분양가격의 고공행진도 문제고 대출받기도 힘들기 때문에 다소 경쟁률이 떨어지는 임대아파트에 당첨되어 임차하여 거주하다가 적절한 시기에 임차인우선으로 분양전환 할 때 분양을 받아 내집 마련을 하는것도 한방법이라고 할 수 있다. 그래서 정부에서는 일반서민들을 위해 임대아파트건설을 확대하는 정책으로 그린벨트를 해제하는 등 꾸준하게 공급확대정책을 펴고 있다.

임대아파트에 당첨되기 위해서는 청약저축에 가입하여 2년이 지난후 1순위 자격이 되면 전용면적 18평이하 민간건설업체의 임대아파트나 청약저축, 청약부금에 가입하여 전용면적 25.7평이하 주택공사나 민간건설업체가 분양하는 임대아파트에 청약을 신청하면 된다.
 
조희탁
현) 재테크 강사
다음카페 조희탁의 알부자연구소 소장 (운영자)
토지투자전문가
재테크카페 글 연재
저서) <로또보다 땅이 더 좋다> <한국의 자수성가형 부자들>
 

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

한경 주요뉴스

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