분양권과 부동산대책의 상관관계

2013-04-23 | 작성자 윤정웅 | 조회수 8,905 | 추천수 196

부동산대책의 가장 핵심요소인 취득세 면제와 5년 양도세 감면의 가닥이 잡혔다. 신규나 미분양은 6억 이하라는 조건이 있고, 1가구 1주택자가 소유하는 주택은 6억 이하 또는 85㎡ 이하라야 한다. 자꾸 왔다 갔다 해서 필자도 헷갈린다. 그렇다면 이 대책들이 시행됨에 따라 현재 입주를 할 수 없거나, 하지 못한 사람들에겐 어떤 영향이 미치게 될까. 사례중심으로 문답풀이를 해보자

<질문1> 내가 입주 못한 아파트 분양권시장과 부동산대책 시행 이후 일반주택시장의 상관관계를 비교해서 말씀해 주시라.

답변) 이번 부동산활성화대책은 일반주택시장에 매수수요를 진입시키고, 새로 분양하는 주택과 현재 건설사의 발목을 잡고 있는 미분양 해소에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 이미 분양이 끝나버린 분양권시장과 이번 대책은 하등의 연관성이 없다고 봐야 한다. 단, 일반주택시장의 상승폭이 크게 일어나면 작게나마 영향이 있을 것이나, 현재 사정이 그렇게까지 기대할 수 없음이 사실이다.

<질문2> 계약금 포기하고, 웃돈을 얹어주고라도 팔아야 할까? 분양권을 사는 사람에게는 어떤 혜택이 있는가?

답변) 내가 못 들어갈 땐 파는 게 가장 좋다. 웃돈은 형편대로 하시라. 분양권을 사는 사람은 연내에 입주를 하더라도 6억 이하의 주택은 다른 주택과 마찬가지로 취득세는 감면 받겠지만, 그 이상은 양도세나 취득세를 감면받을 수 없다. 가지고 있는 분양권이 원래 양도세 면제주택일지라도 양도를 해버리면 양수인은 혜택을 볼 수 없다.

<질문3> 내 분양권은 분양가가 5억 초반대의 값이다. 6억 이하이기 때문에 건설회사에서 다시 회수하여 미분양으로 팔면 되지 않을까?

답변) 건설사에서 계약해제나 해지를 한 후 지방자치단체에 다시 미분양으로 신고를 해야 가능한 일이다. 그러나 해제나 해지를 하려면 당신이 받은 중도금 대출액과 모든 이자, 연체이자를 은행에 대위변제해야 한다. 아파트 주인이 바뀔 것이기 때문에 밀린 돈을 갚아야 한다는 뜻이다. 요즘 분양권 사정으로 봤을 때, 많은 돈을 대위변제하고 재분양할 건설사는 없을 것이기에 불가능한 일이라고 본다.

<질문4> 내가 가지고 있는 분양권은 입주 끝난 지 1년이 지났다. 가지고 있는 주택이 없기에 솔직히 말해 버티고 있었다. 그동안 돈은 한 푼도 낸 게 없다. 지난 달 계약해제통보를 받고 안도의 한숨을 쉬었는데 건설사에서 내 월급에 가압류가 들어왔다. 1억 정도 되는 위약금인데 350만 원의 월급 중 150만 원밖에 못 받았다. 가장 슬기롭게 해결할 수 있는 방법을 가르쳐 주시라.

답변) 어느 아파트인지 감이 잡힌다. 그 아파트는 현재 30-40가구 정도가 입주를 못하고 있다. 계약해제통보만 보내놓고 은밀히 할인해서 재분양을 하고 있을 것이다. 중도금대출도 대위변제를 하지 않은 채 다시 분양을 해서 분양이 되는 대로 대위변제하는 조건이겠지.

1억의 위약금이 다 찰 때까지 매월 200만 원씩 50개월분의 월급은 회사에 보관된다. 건설사에서는 당신을 상대로 위약금 청구를 해야 하고, 건설사를 상대로 추심금청구를 한 후 그 돈을 찾아가게 된다. 어차피 입주하지 못할 바엔 합의를 보는 게 좋다. 합의금은 형편이 어렵다고 죽는 시늉을 해 보시라. 그래도 안 되면 법원에 조정신청을 하는 길도 있다.

<질문5> 지금 살고 있는 아파트는 시세 3억 정도다. 4년 전 5억일 때 욕심을 부려 7억짜리 아파트를 분양받았으나, 집값이 내리고 운 없게도 암 판정을 받아 입주할 수 없는 형편이 되었다. 입주 끝난 후부터 2년 동안 은행과 건설사를 찾아가 형편을 이야기 했었지만, 건설사는 법정관리 중이고, 은행에서는 내 집에 5억의 가압류를 걸었고, 대여금청구를 해왔다. 파산도 안 된다고 한다. 나는 어떤 길을 택해야 할까?

답변) 그 아파트는 고가분양 아파트로서 지금도 절반 정도가 입주를 못하고 있다. 건설사가 법정관리 중이라 대위변제도 불가능하다. 그러나 은행과 건설사는 물밑 접촉을 하면서 40-45%까지 할인해 입주하거나 할인 재분양을 모색하고 있다. 대여금청구 소송을 포기하지 마시고, 변호사를 선임하여 끝까지 끌고 가시라.

재판을 포기해 버린 후 은행과 건설사의 의견 조율이 오래 걸리면 당신의 집은 경매에 붙여질 것이고, 그렇게 되면 새 아파트는 입주도 하지 못한 채 집만 날리게 될 것이다. 그 아파트는 제2금융권 대출도 있기 때문에 오랜 진통을 거쳐야 한다. 추후 40%할인책이 나오거든 새 아파트로 입주하거나 전세를 놓는 게 옳을 것이다.

<질문6> 아파트 분양 받은 후 아무래도 못 들어갈 것 같아 계약금 포기하고 분양권을 지인에게 넘겨 버렸다. 중개인은 있으나 그 지인도 입주가 어려워 포기해 버렸다. 입주 끝난 지 6개월이 지나자 건설사에서는 나와 그 지인을 공동 피고로 하여 잔금과 이자를 청구해 왔다. 이럴 수도 있는가?

답변) 요즘은 분양권 양도. 양수 때 매도인과 매수인으로부터 매수인이 입주를 못하면 매도인도 책임을 진다는 각서를 쓴다. 지금 분양 중인 아파트 분양계약서에는 그런 조항이 인쇄돼 있다고 한다. 양도. 양수 때 건설사에서 동의를 해 줬지만, 나중에 보니 매수인은 빈털터리고 매도인은 재산이 있을 때 매도인과 매수인은 짜고 치는 고스톱이라는 의심을 할 것이다.

당신도 같은 처지에 있다고 이해하시라. 건설사에서는 꿩 아니면 매다. 라는 식으로 소송을 걸었겠지만, 적법절차에 의해 넘어간 분양권이라면 크게 염려하지 않아도 될 것이다. 분양권 사정을 잘 아는 변호사를 선임하여 적극 대응하고, 중개사가 있다면 증인으로 내세워 계약금 포기하고 팔았다는 입증을 해야 할 것이다.

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

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제공닥터아파트

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