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부동산 투자, 주도부동산에 올라타라

2013-04-19 | 작성자 이주호 | 조회수 11,013 | 추천수 237

- 역대 정부와 향후 주도 부동산은? -

우리나라는 산업의 발달과 함께 주택 건설도 발전하면서 새로운 주거지가 탄생하였고 새로운 주거지는 또 새로운 부촌을 탄생하게 하였습니다.

과거만 하더라도 주택은 거주의 개념이였으나 1980년대 중반부터 증시가 대세상승하면서 주택시장도 증권시장과 함께 투자의 개념으로 바뀌게 되었습니다.

1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 전국 집값이 폭등하는 과정에서 주택은 투자의 개념으로 바뀌게 되었고 아파트 투자 한번 잘하면 평생 팔자고치는 세상이 되었습니다.

1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 집값이 폭등하는 과정에서 압구정동 현대아파트 80평은 급기야 평당 2000만원까지 상승하게 됩니다.

김대중정부때 분양가가 자율화되었지만 과거에는 아파트 평당 분양가가 국민주택규모는 평당 105만원, 국민주택규모 이상은 평당 134만원으로 제한되어 있었습니다.

그러던 아파트 분양가가 평당 시세 2000만원 아파트가 등장하니 즉 아파트 계약 하나로 인생이 확 바뀌니 아파트 투자는 전 국민의 관심사가 아닐 수 없습니다.

1988년 88서울올림픽 이후 전국 집값이 폭등하니 즉 주택 수요가 폭발하니 노태우정권에서는 주택공급의 일환책으로 1989년 4월에 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 건설계획을 발표하였습니다.

이때 분당신도시 등 수도권1기 신도시 아파트를 분양받은 사람들은 그후 상당한 부를 축적하게 됩니다.

수도권1기 신도시 입주 20여년이 지난 오늘날 이들 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 아파트의 리모델링 수직 증축 허용이 발표되니 참으로 세월의 변화를 느끼게 됩니다. 

이제는 분당, 일산 등 수도권1기 신도시도 리모델링을 통하여 새로운 아파트로 변모할 때가 되었습니다.

리모델링 수직 증축 허용이 본격화되면 분당, 일산 등 수도권1기 신도시는 리모델링이라는 호재로 1990년대 이후 또 한번 아파트 가격 상승을 맞게 될 것입니다.

그 시기는 1990년대 이후 강산이 2번이나 바뀌는 2010년대부터 시작하여 강산이 3번이나 바뀌는 2020년대에는 꽃을 피울 것으로 사료됩니다.

1990년대에 분당 등 수도권1기 신도시 아파트의 입주가 본격화되니 수도권1기 신도시 아파트는 서울에서 너무나도 먼거리라 다시 대부분 사람들은 서울에서 새롭게 짓는 아파트를 갈망하게 되어 1994년 하반기 즉 김영삼정권에서는 강남 개포 주공1단지 5층 재건축대상 아파트에 관심이 집중되어 1996년까지 강남권 재건축대상 아파트가 급상승하였습니다.

김영삼정권에서의 주도 부동산은 개포 주공1단지 등 강남권 5층 재건축대상 아파트였습니다.

김대중정부에서는 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 전반적으로 실물경제, 주택경기가 침체되었으나 김대중정부의 주택부양책에 힘입어 2001~2002년에는 강남권 재건축대상 아파트가 전국 부동산시장을 주도하였습니다.

이들 강남권 재건축대상 아파트가 불씨가 되어 2003년 노무현정부 출범때 부터는 강남권 중대형아파트로 매기가 확산되기도 했습니다.

2003~2007년 노무현정부에서는 특히 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)의 폭등이 있었습니다.

이때 강남권에서는 평당 시세 5000만원 이상의 아파트가 등장하기도 하였습니다.

1987년 하반기 이후 2007년까지 20년동안 서울 특히 강남권 아파트 가격 상승은 광란 그 자체였습니다.

일례로 잠실 주공1단지 13평 5층 재건축대상 아파트는 평당 시세 100만원에서 5000만원까지 올랐으니 무려 50배나 폭등했군요.

서울이 20년동안 50배나 폭등하는 동안 지방은 그야말로 정체 그 자체였습니다.

소외된 지방 부동산 특히 지방선두주자 부산, 창원 등은 2008년 이명박정부 출범 이후 미국발 금융쇼크를 거친뒤 2009년부터 폭등하기 시작하여 2011년까지 부산시내 웬만한 아파트는 거의 2배 이상 가격이 폭등하였습니다.

이명박정부 5년동안은 한마디로 서울 버블세븐지역의 추락과 부산.창원 등 지방선두주자, 세종시의 폭등입니다.

1990~2000년대가 서울, 수도권 부동산 전성시대라면 2010년대는 지방 부동산 전성시대입니다.

이명박정부에서의 부산.창원 등 지방선두주자 그리고 국토균형발전을 위한 세종시 주도에 이어 박근혜대통령 당선 이후부터는 대구.구미.울산.광주 등 지방후발주자와 혁신도시의 약진이 두드러집니다.

4.1 부동산대책이 발표되어도 서울, 수도권 부동산의 경우 강남권재건축 등을 제외하고는 아직 별다른 움직임을 보이지 않고 있는데 엎친데덮친격 즉 설상가상이라는 속담이 있듯이 서울 강남권 부동산은 2007년 정점 이후 박원순 서울시장의 서울 도시개발 위축 정책, 용산 국제업무지구.한강변 초고층아파트 건설계획 무산 등 연이은 악재로 사경을 헤메고 있습니다.

서울, 수도권 부동산시장은 박원순 서울시장 체제하에서는 서울시내가 아닌 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 리모델링 수직 증축이란 호재로 이들 지역이 서울, 수도권 부동산시장을 주도할 공산이 큽니다.

박근혜정부 주도 부동산은 이미 박근혜 대통령 당선 이후 가장 높은 상승률을 보인 대구, 구미, 울산, 광주 등 지방후발주자와 세종시, 혁신도시가 주도할 가능성이 큽니다.

요약하자면 김영삼정권에서는 개포 주공1단지, 김대중정부에서는 강남권 재건축대상 아파트, 노무현정부에서는 버블세븐지역, 이명박정부에서는 부산.창원 등 지방선두주자가 전국 부동산시장을 주도하였군요.

금반 4.1 부동산대책으로 전국 부동산시장이 살아나면 박근혜정부에서의 주도 부동산은 대구, 구미, 울산, 광주 등 지방후발주자와 세종시, 혁신도시 그리고 수도권 산업단지 인근인 천안, 아산 등이 될 것으로 확신합니다.

2000년대를 서울, 수도권 부동산이 주도했으니 형평의 원칙상 2010년대는 지방 부동산이 전국 부동산시장을 주도하는 것은 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.

이처럼 시대의 흐름에 따라 새로운 주도 부동산이 탄생하고 주도 부동산이 달라지기도 합니다.

박근혜정부 이후에는 또 어떤 지역이 전국 부동산시장을 주도할지 지금부터 사뭇 궁금해 집니다.

박근혜정부 이후의 주도 부동산은 2018년 평창동계올림픽, 남북 대치, 일본 경제 성장, 미래창조과학 등 신성장 동력, 정책, 개발, 베이비부머 세대, 1990~2000대의 침체된 일본 경제의 답습 등 참으로 여러가지 문제를 생각하게 됩니다.

부동산은 부동산 자체로만 움직이는게 아니라 부동산은 여러가지 문제와 복합적으로 돌아가기 때문에 부동산 전망은 참으로 어려운 분야가 아닌가 합니다

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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