새정부 '4.1부동산대책' 이후 시장 전망

2013-04-02 | 작성자 김부성 | 조회수 8,612 | 추천수 188

박근혜 정부가 4월1일 ‘부동산종합대책’을 처음으로 내놨다. 그동안 찔끔찔끔 시장의 눈치만보면서 소극적으로 내놓았던 지난정부와 달리 이번대책은 소위 종합선물대책 수준의 비교적 강도가 높은편이어서 침체에 빠진 수도권 부동산시장에 향후 미칠 영향이 주목된다.

정책내용들을 간략히 살펴보면, 일단 6억 이하이면서 전용면적 85제곱미터이하 주택을 올 연말까지 생애 최초로 구입하는 사람들에게 취득세를 전액 면제한다는 다소 파격적인 대책이 눈길을 끈다. 

내용을 살펴보면, 부부 합산 연소득 6천만원 이하 가구가 올해 말까지 6억원·85㎡ 이하 주택을 생애 최초로 구입하면 취득세(현행 1%)를 전액 면제한다는것이다. 취득세의 10%를 지방교육세로 내는데 취득세가 면제됨에 따라 지방세로 면제되어 초기 취득세부담이 전혀 없게되는셈이다. 예컨대 4억원의 집을 구입할 경우 440만원(취득세 400만원, 지방교육세 40만원)을 감면받는다는 의미다. 

이와 함께 생애 최초 주택구입자금 지원규모를 현행 2조5000억원에서 5조원으로 확대하고 대출금리역시 현행 연 3.8%에서 3.3~3.5%로 인하하고 심지어 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 은행 자율에 맡겨 사실상 DTI를 적용하지 않기로 했다. 이는 달리말하면 위 조건에 해당하는 적지 않은 젊은층들이 주택을 구입하지 않을 이유가 줄어들게 만들어 주택수요가 상당히 늘어날 수 있음을 예견해볼수 있는 대목이다. 

2년마다 전세로 이동하면서 발생하는 이사비용만 하더라도 한번 이사할 때 수백만원이 들어가는 상황에서 취득부터 양도까지 세금혜택을 받는 이들 생애최초 구입예정자들은 굳이 주택매수를 미룰 이유가 그만큼 적어지기 때문이다. 따라서 생애최초주택구입자들에게 혜택을 주어 수요를 늘리는것은 이번대책의 가장 중요한 내용이라해도 과언이 아닐것으로 본다. 

이에따라 그동안 집값상승기대감이 사라졌다고 판단한 젊은 수요층들이 전세로만 눌러살면서 매매거래두절과 전세가격상승이라는 악순환을 어느정도 끊어낼수 있는 두 마리토끼를 잡을 방안으로 시장의 기대감을 주고 있다.

한편, 여러 가지 대책들이 망라된 소위 종합선물세트라고 불리는 이번 대책중 다주택보유자들에 대한 양도세 중과같은 징벌적 제도를 폐지하거나 단기보유세율을 줄이는등 다주택자들에게도 반가운 정책을 입안하였다고 볼수 있어 시장에 주는 긍정적인 영향은 적지 않을것으로 예상된다.

생애 첫 주택구입자가 주택시장에 들어오는 장벽을 낮춰주면서 수요늘 늘리고 거래를 증가하면서 동시에 다주택 소유자의 경우에도 여유자금을 풀 수 있도록 하겠다는 종합처방이라고 할수 있을것이다. 공공주택 공급을 줄여 집값 하락을 막겠다는 방안도 담았다.

그동안 공공에서 지나치게 많은 물량들을 공급하면서 주택수급이 일시적으로 균형점을 벗어나면서 시장침체(가격하락)에 영향을 준데따른 부작용을 막아보자는 의도로 풀이된다. 특히 연 5만가구를 축소하여 집값하락을 억제하겠다는 취지여서 향후 주택수급에도 영향을 주면서 가격회복에도 일조를 할것으로 전망된다.

결국 정부가 1일 발표한 주택시장 종합대책은 '주택시장 정상화(거래정상화=거래활성화)'와 '서민 주거 안정' 두 축으로 이뤄졌는데 거래량을 늘려 가격을 부양해 부동산 시장을 정상화하겠다는 것으로 풀이된다.

결론적으로 말한다면, 그동안 온수가 나오지 않아 냉탕에서 추위에 떨던 목욕탕 이용자에게 목욕탕 주인이 고장난 온수를 고쳐 냉탕에 뜨거운물을 상당한 양을 부어 냉탕에서 벌벌떨던 이용자가 한숨을 돌릴수 있는 그러한 상황이 된것과 비슷하다고 볼수 있고 중환자실에서 치료도 제때 못받던 환자가 새로운 의료진들에 의해 긴급처방을 받아 이른시일내에 일반병동으로 옮겨갈수있는 회복상태를 보일것으로 생각되는 그러한 상황과 유사하다고 보면 될것이다.

주택담보인정비율(LTV)도 70%로 완화한다는 부분도 시장에 영향을 줄수 있는 조치다. 또한 그동안 미분양주택 위주로만 정책을 펴오던 것을 신규주택까지도 포함하여 주택 취득 후 5년간 양도세 면제를 하는 조치역시 시장에는 긍정적일것으로 보인다. 대상은 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택으로 한정되며 9억원 이하 신규·미분양 주택을 구입하거나 1가구 1주택자로부터 9억원·85㎡ 이하 주택을 구입하는 경우에 해당한다.

또 다주택자가 매입한 신규주택은 주택 수 산정에서 제외된다는점도 특이할만하다. 예컨대 기존 주택 보유자가 신규주택을 구입하면 2주택이 아닌 1주택을 갖고 있는 것으로 인정해 추후 기존 주택을 팔면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이러한 조치역시 그동안 보여주던 찔끔찔끔식의 대책과 차별화되는 효과적인 시장정상화 방안으로 생각해도 무방할듯하다.

여기에 더해 다주택자에게 양도세 50~60%를 중과하던 제도가 폐지되고 기본세율(3~38%)로 과세하기로 함과 동시에 주택을 1년 내 단기양도할 경우에도 양도세 50%가 부과되던 것이 40%로 줄고, 1년이상~2년미만 보유후 매각하는 경우 기존 40%에서 기본세율(6%~38%)로 과세되는 점도 시장에는 적지않은 영향을 줄 전망이다. 이외에도 하우스푸어지원책이나 전월세 안정책등은 부분적인 영향을 주는 복지차원의 정책이고 보도자료등에 상세하 나와있기에 상세한 기술은 하지 않기도 한다. 금번대책은 그동안의 대책과는 사뭇 다른 여러 가지 조치들을 담고 있어 시장에 긍정적인 영향을미칠것은 분명해보인다.

그러나 한가지 중요한 한계는 바로 2주택자들의 월세보증금(전액) 과세와 3주택자이상자의 전세보증금(3억초과분에 대해)에 대한 과세다. 물론 올해말까지는 한시적으로나마 3주택자라도 전세보증금의 합이 3억을 초과하더라도 과세를 유예하기는 하나, 당장 내년부터는 전세보증금에 대한 과세로 인해 다주택보유자들의 경우에는 그동안 급등한 전세보증금으로 인해 근로소득등과 합산되어 세금부담이 적지 않을 전망이어서 이부분에 대한 손질을 하지 않은것은 금번 정책의 한계로 지적될수 있는 부분이다.

특히 1주택자라 하더라도 본인은 전세로 살면서 보유중인 주택을 전세보증금 9억이상으로 놓는경우에도 보증금에대해 과세를 하는 정책은 구매력이 있는 수요자들의 구매의욕을 꺾어놓을 가능성이 크다. 주택구입을 장려하거나 다주택자들에게 혜택을 주는 한편에서 다주택자들의 경우 거주주택을 제외하면 전세나 반전세 혹은 월세를 주고 보유하는 상황에서 집한채 월세주고 집 2채를 전세를 준다고 하여 세금을 물려 소득세와 합산하여 세금을 매기면 주택구입의지는 상당부분 꺾일수밖에 없기 때문이다. 향후 금번 대책 이후 시장상황을 지켜보면서 정부가 추가적으로 전세 보증금, 월세임대료에 대한 과세에 대한 부문을 수정보완하는 운영의 묘를 발휘할 필요가 있다고 본다.

아울러 또다시 국회통과의 벽에 부딪치면서 시장이 지난번처럼 일대 혼란을 겪을 우려도 있는것이 사실이다. 이번만큼은 여야모두 시장정상화에 대한 발목잡기논쟁은 피하고 상호 협조해야할 부분이라고 사료된다.

-김부성, 부동산富테크연구소장 www.bootech.co.kr

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제공닥터아파트

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