2008년, 2012년 경제위기 지나가고 부동산이 살아난다

2013-03-12 | 작성자 이주호 | 조회수 11,586 | 추천수 245

- 부동산, 최악의 위기 넘겼다 -

부동산은 부동산시장 자체만으로 움직이는게 아니라 부동산은 실물경제 전체의 흐름에 따라 움직이기 때문에 우리가 부동산경기를 이해하기 위해서는 먼저 실물경제 전체 즉 실물경기를 이해할 필요가 있습니다.

그러기 위해서는 나무보다는 숲을 보는 즉 수년동안의 실물경제 전체를 보는 시각이 있어야 합니다.

아시다시피 이명박정부 출범 직후인 2008년은 미국발 금융쇼크로 실물경제, 증시, 부동산시장 너나 할 것 없이 초토화되었습니다.

이때 필명 미네르바가 코스피지수가 500포인트까지 떨어질 것이라고 발언하였는데 종전 코스피지수 최고가 2000에서 500까지 떨어진다면 4분의 1 토막이 나는데 이는 시장을 너무 비관적으로 본 것이 아닌가 합니다. 결국에는 코스피가 1000 아래에서 멈추었지만요.

사실 1989년에 코스피 1000을 뚫은 후 1997년에 IMF 사태로 코스피가 250을 하향, 코스피 1000에서 250 이하 까지 4분의 1 토막이 났는데 2008년 미국발 금융쇼크때는 IMF와 같은 극도의 위기 상태가 아니기 때문에 제아무리 세계경제 위기라도 종전 코스피지수 2000에서 1000 이하로 떨어진 즉 반토막이 난 것이 적정 수준이 아닌가 합니다.

2008년 미국발 금융쇼크 이후 그해 말, 정부의 경기부양책에 힘입어 2011년까지 경기가 그런대로 돌아갔는데 이 기간동안 주식시장에서는 수출과 내수 양면성을 지닌 현대자동차(주)가 시장을 주도했고 부동산시장에서는 2009년 한해에는 강남권재건축이 주도하였으나 때마침 불어닥친 지방 산업단지의 부활로 부산.창원 등 지방선두주자가 2009~2011년까지 3년동안 전국 부동산시장을 주도하였습니다.

요약하자면 부동산경기가 그런대로 돌아간 2009~2011년까지는 강남권재건축은 2009년 한해동안 반짝 장세가 있었고 부산.창원 등 지방선두주자와 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도해 나갔습니다.

2009~2011년 이 기간동안은 서울 부동산은 침체를 벗어나지 못하고 지방이 득세하는 즉 지방 전성시대가 되었습니다.

이러한 연유로 필자는 2010년대는 누가뭐래도 지방 전성시대라고 주창해 나갔습니다.

2008년 미국발 금융쇼크 이후 우리는 또 한번의 경제위기인 즉 2012년 유럽발 재정위기를 겪게 됩니다.

2012년은 전국 부동산시장 중 특히 서울.수도권 부동산시장이 위기를 겪었는데 이러한 위기는 박원순 서울시장의 위축된 서울 도시개발 정책 탓도 있지만 이미 2009~2011년 전국 부동산시장의 주도권 다툼에 있어서 지방이 앞서 서울.수도권 부동산시장이 상대적으로 타격을 받은 측면도 있습니다.

친부동산시장적인 박근혜 대통령 당선 이후에도 지방 부동산은 회복 속도가 빨랐으나 서울.수도권 부동산시장은 강남권재건축 등 재건축대상 아파트를 제외하고는 아직 특별한 반응을 보이지 않고 있습니다.

이는 상대강도적인 측면에서 향후 부동산시장이 살아나더라도 지방이 전국 부동산시장을 주도해 나갈 것이라는 전조 현상이 아닌가 합니다.

작년에 최악의 경제위기를 겪었기 때문에 위기뒤에 기회가 온다는 격언처럼 2013년 올해부터는 부동산시장이 살아날 것이라고 믿고 있습니다.

최근 시장 동향에 따르면 서울 부동산시장도 강남권재건축 등은 이미 작년말에 바닥을 쳤고 지금 여타지역으로 바닥이 확산되고 있다고 합니다.

이변이 없는 이상은 올 봄 이사철때에는 서울.수도권 나머지 지역도 매기가 살아나지 않을까 합니다.

2009년도에도 그랬지만 2013년도에도 서울.수도권 부동산시장에서 강남권재건축 등 재건축대상 아파트가 가장 먼저 살아나는군요.

그러나 필자는 가장 먼저 살아나는 이 강남권재건축보다는 2007년 부동산경기 정점 이후 그동안 가장 낙폭이 심한 중대형아파트에 더 후한 점수를 주고 싶습니다.

1997년 IMF 이후 1998년에 바닥을 찍은 부동산경기가 1999년도 부터 살아나기 시작하여 2002년까지 소형아파트가 대세를 탓으나 그후 2003~2007년까지는 중대형아파트가 대세를 탓듯이 2009~2011년까지 소형아파트가 선두에 나섰으니 이제 2013년부터는 그동안 소외되었던 중대형아파트가 시장을 주도해 나갈 수도 있습니다.

최근 몇년동안 소형아파트가 인기를 누리다보니 여기저기에서 소형아파트의 분양 즉 공급이 늘은 측면도 있고 해서 수요공급적인 측면에서 그동안 공급이 적었던 중대형아파트로 순환이 될 수도 있습니다.

요즈음 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 각각 달리 즉 세부적으로 움직이는 경향이 있는데 앞으로는 서울.수도권.지방할 것 없이 소형아파트보다는 중대형아파트가 유리한 고지에 있을듯 하고 서울.수도권보다는 지방이 우위에 있는 부동산시장이 예상됩니다.

일단은 서울.수도권과 지방 쌍끌이 장세가 예상되지만 서울.수도권과 지방 지역에 따라 주도권이 있는 지역 즉 지방 부동산이 더 높은 상승률을 보일 것으로 예견됩니다.

부동산시장은 2012년 말에 이미 바닥을 쳤습니다.

이제 최악의 경우는 지나고 향후 어떤 평형, 어떤 지역이 전국 부동산시장을 주도해 나갈 것이냐가 남아 있습니다.

서울.수도권의 경우 강남권재건축을 선두로 하여 2007년 부동산 정점 이후 가장 낙폭이 심한 아파트쪽으로 접근하는게 바람직해 보이고 지방은 세종시와 세종시 인근 천안 등 그리고 지방후발주자 대구.울산.광주.구미.대구 달성군 등에 눈을 돌리라고 말씀드리고 싶습니다.

2009~2011년 3년동안 중대형보다는 소형이 전국 부동산시장을 주도하였으니 이제는 그동안 소외되었던 중대형아파트가 주도해 나갈 가능성이 큽니다.

부동산 정책적인 측면에서 본다면 정부 정책은 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설에 중점을 두고 있고 서울의 경우 강남3구 DTI 규제 등을 폐지하지 않은 등 서울 부동산 가격 폭등에는 아직도 부담감을 느끼고 있습니다.

그러나 서울.수도권 부동산의 경우 시장이 워낙 침체되다보니 거래의 물꼬를 터주는 즉 부동산시장 활성화는 정부에서도 적극 추진할 것으로 사료됩니다.

2008년 미국발 금융쇼크, 2012년 유럽발 재정위기란 두가지 큰 경제위기를 거쳤기 때문에 향후 실물경제든 주식시장이든 부동산시장이든 간에 점진적인 상승세가 있을 것으로 예상됩니다.

이미 미국 경제는 뉴욕증시가 사상 최고치를 경신하는 등 상승세를 타고 있습니다.

한국 경제도 경제여건이 어려운 이때이지만 결국에는 세계 경제와 동조화 현상을 이룰 것입니다.

그러나 2000년대에 서울.수도권 부동산이 워낙 폭등한지라 2010년대에는 지방 전성시대가 되지 않을까 합니다.

이명박정부에 들어와서 강남권재건축은 2009년 한해만 반짝했고 2009~2011년 내리 3년동안 지방선두주자 부산.창원 등이 전국 부동산시장을 주도한 것이 2010년대는 지방 대세라는 것을 잘 반영해 주고 있습니다.

2013년 부터는 서울.수도권과 지방 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것으로 보입니다.

그러나 향후 몇년동안 어느지역이 전국 부동산시장을 주도하느냐가 문제입니다.

지방산업단지의 부활, 강남3구 DTI 규제 폐지 불가, 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설, 정부종합청사.공기업의 지방 이전으로 인한 서울.수도권 인구 유출로 부동산시장의 무게 중심은 지방에 있습니다.

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

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