2013년 부동산시장 전망

2013-01-21 | 작성자 이주호 | 조회수 11,270 | 추천수 250

- 2015년까지 대세상승이 예상된다 -

취득세 감면 연장을 추진하는 등 박근혜 새정부에 대한 부동산시장의 기대감은 큽니다.

부동산시장은 부동산 자체만으로 움직이는게 아니라 실물경제란 큰틀 속에서 움직이기 때문에 우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 실물경제의 바로메타인 주식시장과 세계경제 환경 그리고 박근혜 대통령 당선인의 정책, 대책 등을 분석할 필요가 있습니다.

이명박정부 출범때인 2008년은 미국발 금융쇼크로 실물경제가 말이 아니였으나 그해 말 정부의 강력한 경기부양책 발표로 경기가 급속히 살아나 2011년 유럽발 재정위기 전까지만 하더라도 경기가 그런대로 돌아 갔습니다.

이 기간동안 부동산시장은 서울 강남권부동산은 2009년도에 정점을 친 반면 지방선두주자 부산, 경남, 충청 등은 지방화 시대를 맞이하여 대세 가도를 달렸고 주식시장에서는 수출+내수관련주인 현대자동차가 시장을 주도하였습니다.

이때 주식시장과 부동산시장은 과거 몇년의 시차에 따라 움직였던거와는 달리 동조화현상을 이루었습니다.

주식시장이든 부동산시장이든 투자는 주도주와 주도부동산에 투자해야 큰 수익이 나는데 이 기간동안 주도부동산인 부산, 경남 등 지방 소형아파트는 바닥에서 배 이상 오른 반면, 강남권부동산은 2009년도에 정점을 친 이후 지방부동산에 밀려 두각을 나타내지 못했을뿐만아니라 2011년 유럽발 재정위기 그리고 박원순 서울시장 출범으로 서울 도시개발 정책의 변화로 그만 추락하고 말았습니다.

곧 부동산경기가 살아나도 지방선두주자 부산, 경남 등 보다 서울 부동산에 긍정적인 측면이 많은데 이는 그동안 충분한 조정을 거쳤고 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 한때 2000을 돌파하는 등 실물경제가 살아날 조짐을 보이고 있으며 수출경기가 안좋은 이때에 향후 실물경제는 내수경기 체제로 갈 수 밖에 없는데 이는 박근혜정부가 추진하는 민생경제와도 연관이 돼 향후 서울 부동산시장에 긍정적인 측면이 많습니다.

그래서 최근 향후 주택시장 전망을 "수도권 뜨고 지방 지고"로 표현하는 것 같습니다. 수도권 주택시장이 뜨면 그동안 시장을 주도해 나간 소형보다는 충분한 기간 조정을 거친 낙폭이 과대한 중대형에 후한 점수를 주고 싶습니다.

참고로 경기가 좋지않을 때는 소형이, 경기가 좋을 때에는 중대형이 시장을 주도하는 경향이 있습니다.

작금의 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다단하게 움직이기 때문에 우리는 부동산시장 원론보다는 각론에 치중해야 할 필요가 있습니다.

부동산시장 각론을 보면 세종시에 이어 혁신도시 건설의 성공적인 수행을 위해 박근혜정부에서도 국토균형발전 정책은 계속 펼칠 것이며 그동안 부산, 경남 등 지방선두주자의 뒤를 잇는 지방후발주자 대구, 울산, 광주, 경북, 전남, 강원 등 부동산시장과 혁신도시 그리고 그동안 상승폭이 미미한 지방 중소도시가 향후 전국 부동산시장을 주도할 가능성이 큽니다.

서울 부동산에 대해서는 2009년 부동산경기 대사이클 정점 이후 현재 4년 정도의 조정을 거쳐 이제 살아날 때도 되었고 이번에 서울, 수도권 부동산이 살아나면 5년마다 한번씩 나타나는 부동산경기 소사이클에 해당될 것입니다.

2009~2011년 경기사이클때도 그랬듯이 경기는 한번 살아나면 최소한 3년 정도는 이어지는 경향이 있는데 이번에 경기가 살아나면 최소한 2015년까지 경기가 이어지지는않을까 합니다.

서울 부동산의 경우에는 10년마다 한번씩 나타나는 부동산경기 대사이클이 아니라 5년마다 한번씩 나타나는 부동산경기 소사이클 로 보고 싶습니다.

세계경제 환경이 안좋은 이때에 이번에 경기가 살아나면 수출 위주의 경기보다 내수 위주의 경기가 될 것으로 예상됩니다. 경기를 살리기 위해 초기에는 적극적인 경기부양책을 펼칠 것이나 결국에는 안정적인 경기연착륙 정책으로 나갈 것으로 보입니다.

내수 위주의 경기는 박근혜정부에서 추진하는 민생경제와도 연관이 있어 향후 몇년동안은 내수 위주의 경기가 될 것으로 예견됩니다.

향후 수출 위주의 경기가 아니라서 수출경기와 연관이 있는 재벌 우대 정책보다는 내수경기와 연관이 있는 민생경제와 중소기업 위주의 정책이 펼쳐질 것입니다. 이 기간동안 향후 몇년뒤에 도래할 수출호경기를 대비하여 사회간접자본시설(SOC) 확충은 박근혜정부가 추진해야할 과제가 아닌가 합니다.

이러한 맥락에서 지방화시대를 맞아 지방경제 경쟁력 제고를 위한 남부권국제공항 건설은 꼭 실현될 것입니다.

현재 코스피지수의 흐름도 양호하고 박근혜 새정부에서 민생경제, 내수경기 부양책을 펼칠 것인바 경기를 살릴 수 있는 강력한 경기부양책, 내수부양책, 민생경제.중소기업 정책이 나온다면 부동산시장은 반드시 살아날 것입니다.

2008년 이명박정부 출범때와 작금은 경제환경이 다릅니다. 이명박정부 출범때는 미국발 금융쇼크로 실물경제가 하향 코스를 그렸고 작금의 경제환경은 이미 2008년 미국발 금융쇼크와 2011년 유럽발 재정위기를 겪어 실물경제가 최악인 상태라 하루빨리 경기를 살려야할 상황입니다.

이러한 연유로 2013년 부동산시장 전망은 하반기에 살아난다기 보다는 상반기에 살아난다에 더 큰 비중을 두고 싶습니다.

이번에 경기가 살아난다면 경기는 최소한 3년 정도는 이어지는 경향이 있어 2015년까지는 부동산경기가 살아날 것으로 예상됩니다.

실물경제가 최악인 상태에서 곧 출범할 박근혜 새정부의 강력한 경기부양책 의지가 그 무엇보다도 중요한 때입니다.

1997년 12월 IMF 이후 김대중정부의 강력한 내수부양책으로 경기가 급속히 살아난 것 처럼 박근혜 새정부에서도 실물경제를 꼭 살렸으면 합니다.

경제는 과열되면 규제를, 침체되면 부양책을 써야지 시장이 완전하게 죽으면 국가경제 전체가 전복하게 됩니다.

이번에도 꼭 경기가 살아나 시장이 활성화될 것으로 믿고 있습니다.

이러한 맥락에서 필자는 2013년 올해에 하루빨리 경기가 살아나 2015년 정도까지는 경기가 이어질 것으로 예상하고 있습니다.

이 모든 민생경제가 박근혜 새정부의 손에 달려 있습니다. 박근혜 새정부때 실물경제를 내수경기 체제로 유지하고 2018년 평창동계올림픽 개최를 전후해서 경제가 한단계 더 성장하여 1980년대 일본의 전철을 밟지않기를 박근혜 새정부에 필히 당부드립니다.

재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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