계약해지의 장애물 중도금 대출

2013-01-16 | 작성자 윤정웅 | 조회수 10,171 | 추천수 199

-구세주와 저승사자의 두 얼굴-

은행 대출금에 의존할 수밖에 없는 서민층 입장에서 내 집 마련을 하거나 갈아타기를 할 때 은행대출금은 그야말로 구세주라고 볼 수 있다. 아파트 중도금을 대출 없이 꼬박꼬박 현금으로 내야 한다면 과연 신규분양현장에 갈 사람이 몇이나 되겠는가.

아마 중도금 대출제도가 없었다면 건설사들도 보따리 분양을 하지 않았을 것이고, 분양이 안 되어 망하는 회사들도 없었을 것이다. 은행으로서는 돈을 벌었을지 모르지만 우리나라에 아파트가 넘치는 직접적인 이유는 이 중도금대출이 원인이라고 해도 무리는 아닐 것이다.

하지만 분양계약 후 입주예정자에게 사정변경이 생겨 입주를 못하게 될 때는 이 중도금 대출이 저승사자로 변해 목줄을 죄게 된다. 2011년 하반기부터 수도권을 비롯해 전국적으로 발생하고 있는 입주 불능, 입주 불가능 현상이 그칠 줄을 모르고 있다. 건설사의 과대광고나 허위광고가 있게 되면 영락없이 집단소송으로 가고 있음을 더 말해 무엇 하겠는가.

이 모든 근본적인 이유는 첫째, 부동산시장이 침체되어 분양 당시와 입주 당시에 가격변화로 인한 사정변경이 생긴 것이고 둘째, 각 현장마다 미분양이 발생하여 자금줄이 짧아지자 광고대로 짓지 아니한 잘못이 있기 때문일 것이다. 입주하지 못하는 수분양자들의 입장이나, 제대로 건물을 짓지 아니한 건설사의 입장이 피장파장 멍군 장군이 아니겠는가.

-계약해지란 이런 것이다-

필자는 법률사무를 취급하고 있기 때문에 매일 계약해지 선임사건을 다루고 있다. 원칙적으로 계약해지란 상대방의 동의가 있어야 한다. 그러나 요즘 같은 부동산 불경기에 어느 건설회사가 동의를 해 주겠는가. 미분양까지 줄줄이 쌓여있는 마당에 이미 분양받은 사람에게 해지의 길을 열어줄 마음 착한 건설사는 어디에도 없을 것이다.

그러나 계약에는 사정변경이 있다. 너와 내가 약혼을 했더라도 한쪽의 사정으로 결혼에 이르지 못한다면 파혼한 쪽에서는 예단 값을 물어주면 되는 것이다. 예단 값을 딱 정해놓은 법은 없다. 피해가 가장 적은 선에서 끝을 내고 건설사가 중도금을 대위변제하도록 고도의 노하우를 발휘하는 게 유능한 법률사무소의 할 일이다.

계약해지는 법정에서 판사의 주관하에 위약금이 결정되기도 하지만, 선임된 변호사와 은행 또는 건설사간에 합의로 끝나는 수도 많다. 계약해지로 가닥이 잡히면 계약금을 몰취한 만큼 할인을 해서 바로 재분양에 들어가기 때문에 능력 있는 건설사는 해지통보 전에, 영세업체는 재분양과 동시에 대위변제를 하게 되고 이런 절차를 거치면서 해지는 종결된다.

-건설사와 은행의 강한 압박-

입주가 시작되기 전부터 건설사와 은행, 은행의 보증인인 한국주택금융공사는 각 수분양자에게 통지를 보내어 차질이 없도록 입주를 하라는 통보를 보낸다. 입주불능, 불가능자들은 그 때부터 간이 떨리고, 심장이 약해 병원에 입원한 사람도 있다. 어쩌다 아파트 분양받았다가 팔자에 없는 빚쟁이가 되었을까?

입주를 하려면 살고 있는 주택을 40%정도 값을 내려 팔아야 하는데 그나마 거래는 함흥차사다. 새로 입주할 아파트도 값은 40%정도 내렸다. 억지로 이사를 하려면 집이 작아도 3-4억 정도의 손해를 봐야 하고, 무거운 대출을 받아야 하므로 서민입장에서 새 아파트 입주는 꿈도 꿀 수 없게 됐다.

수분양자들로서는 뚫고 나갈 길이 없음이 문제다. 그래서 어느 아파트 단지 수분양자들은 상고 세대. 합의 세대. 배짜라 세대로 나뉘어 서로 정보를 교환하고 있으리라. 그저 세월만 믿는다고 해야 할까? 건설사가 약하면 은행에서 직접 칼을 빼들고, 재산 가압류를 한다. 그리고 대여금 재판을 걸어오는 일이 날로 늘어가고 있다.

건설회사의 횡포는 더 심하다. 물론, 자신들도 어쩔 수 없는 일이리라. 그러나 재산 가압류, 봉급 가압류, 유체동산 가압류를 한 다음 재판을 두세 번으로 나누어 걸어오고 있고, 신용정보회사에 채권을 넘겨 수분양자들은 찾아다니는 일까지 벌어지고 있다. 오죽했으면 이혼까지 하는 기막힌 사연들이 연출되고 있을까.

-중도금 대출의 성격-

중도금 대출의 실 채무자는 아파트 분양을 받은 수분양자가 맞다. 그러나 은행에서 돈을 줄 때에는 지어질 아파트를 보고 주었을 것이고, 그 아파트를 짓는 시행사와 시공사의 보증하에 지급한 것이다. 따라서 대출서류에 도장은 수분양자가 찍었더라도 아파트가 담보되고, 그 아파트를 짓는 건설사가 연대보증을 했다는 것이다.

그렇다면 수분양자는 형식적인 채무자로 봐야 하는데 재판과정에서는 누가 대출서류에 도장을 찍었느냐를 두고 판단한다.

-은행과 건설사 끼리 주고받고 한 돈

-그 돈으로 아파트 지은 돈

-멀쩡한 아파트 놔두고 왜 나에게 돈을 달라 하느냐? 고 아무리 따져 봐도 법원에서는 수분양자의 변론을 들어주지 않는다. 이게 환장할 노릇이리라.

또 아파트가 잘 지어졌건, 못 지어졌건, 짓다 말았건 모주건 중도금 대출은 수분양자가 갚으라고 하면서 집단소송의 채무부존재 소송은 재판도 하는 둥, 마는 둥 끝나 버린다. 현재 까지 채무부존재소송에서 수분양자들이 승소한 사례는 한 건도 없다. 무조건 도장 찍었으면 돈 갚으라는 뜻이다.

-장애물을 치워야 계약은 해지가 된다-

합의 해지를 하건, 법정해지를 하건, 해지 전이나 해지 바로 후에 중도금 대출이 변제되어야 수분양자는 은행의 굴레에서 벗어나고 신용도 회복될 수 있다. 해지 전에 재산에 가압류를 당했다면 어찌할까? 그 돈은 물어줘야 해지가 되지만 따라서는 감액도 된다.

가장 곤란한 것은 주택금융공사에서 일부 대위변제를 한 후 재산 가압류를 하고 재판을 걸어오는 일이다. 당초 분양 때 수분양자들로서는 주택금융공사가 채권자의 보증인인지 알지도 못한다. 이게 미운 시누이처럼 끼어들어 내 논 내놓으라 하니 기막힐 일 아니겠는가.

나는 너를 모른다고 아무리 떼를 써도 법정에서는 애타는 소원을 들어주지 않는다. 금액이 적다면 연부로 물어주고 해지를 해도 괜찮겠지만, 금액이 많을 때에는 일단 보류하거나 분할 납부를 약속하고 새 아파트에 할인혜택이 나오거나 잔금유예혜택이 나오기를 기다려야 할 것이다.

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

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제공닥터아파트

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