2013년 부동산 거래시 유의해야 할 세법내용

2013-01-10 | 작성자 유종오 | 조회수 8,555 | 추천수 211

세법개정안이 작년 연말을 넘겨 올해 첫날 예산안과 함께 국회를 통과했다. 2013년에 적용될 세법 내용 중 부동산과 관련된 세제에서 유의할 사항을 점검해봤다. 20113년 적용되는 부동산세제는 크게 세 가지 수준에 살펴볼 필요가 있다.

첫째 작년 정부세제개편안에 올라 있다가 폐기된 내용으로 단기양도에 양도소득 세율 인하 안 등이 여기에 해당된다. 둘째 2012년 말까지 적용이 유예되었던 특례가 일몰기한이 도래하여 2013년부터 다시 부활한 경우이다. 지방세 감면특례의 취소 등이 여기에 속한다.

셋째 세법개정에 따라 2013년에 새롭게 적용되는 부동산세제이다.

이를 하나씩 살펴보자.

우선 지난해 정부세제개편안에 포함되어 있다가 국회 심의과정에서 삭제되어 종전대로 적용되는 내용은 다음과 같다.

1) 1세대다주택자 및 비사업용토지에 대한 중과세제도를 폐지하려 했던 정부안이 삭제되어 중과세제도가 종전대로 유지되었다. 다만 그 적용이 유예되어 2013년말까지 양도하는 다주택자 및 비사업용토지에 대해서는 기본세율(6%~38%)을 적용한다.

2) 투기지역내 3주택이상 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 추가과세(10%)를 항구화하려했던 정부안이 폐기되고, 종전대로 2013년까지 한시적으로 적용하게 되었다. 현재 투기지역이 없으므로 실제 의미는 없다.

3) 비사업용토지 양도시 장기보유특별공제를 적용하려던 정부안이 삭제되어 종전대로 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.(하지만 1세대다주택자에 대한 장기보유특별공제는 종전대로 허용된다.)

4) 주택의 단기양도 적용세율을 완화(1년미만 50%-->40%, 2년 미만 40%-->기본세율)하려던 정부안이 삭제되어 종전대로 1년미만은 50%, 1년~2년 미만은 40%를 적용한다.

5) 법인이 보유한 주택 및 비사업용토지 양도시 양도소득에 대해 30%에 해당하는 법인세 추가과세를 폐지하려던 정부안이 삭제되어 2013년부터는 추가 과세된다.

두 번째 2012년말로 유예기간이 종료되어 2013년에 부활한 부동산세제 내용이다.

1) 주택매매거래에 대한 취득세 감면이 일부 종료됐다.
이에 따라 2013년부터는 9억원 이하 주택을 취득하여 1세대1주택(일시적 2주택포함)이 되는 경우에만 취득세율의 50%를 경감한 2%를 적용(2012년말 취득분까지는 1% 적용했었음)한다. 다시말해 9억원을 초과하는 주택을 매매로 취득할 때는 2013년부터 취득세 감면이 일체 없고 4% 전부를 부담해야 하므로 특히 유의해야 한다.(단, 새정부 인수위원회에서 감면 연장을 추진하고 있어 연장 여부 및 소급 적용 시점 등은 좀더 살펴 봐야 한다.)

2) 미분양주택에 대한 양도소득세 감면 조항이 일몰종료 됐다.
2012년 9월 24일 현재 주택법에 따른 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택을 2012년 12월 31일까지 취득한 경우 취득일부터 5년 이내에 발생하는 양도소득세를 전액 감면해 주던 조항이 작년말로 일몰 종료되었으므로, 유의해야 한다.

3) 법인이 보유한 주택 및 비사업용토지에 대한 추가과세가 다시 시행된다. 이 조항은 작년말까지 적용이 유예되었으나 일몰기한이 종료함에 따라 2013년부터 다시 적용되므로 해당 부동산을 보유한 법인은 특히 유의해야 한다.

셋째 세법개정에 따라 2013년에 새롭게 적용되는 내용을 살펴본다.

1) 양도소득세 장기보유특별공제 적용 대상을 조합원입주권까지 확대하였다. 이에 따라 그동안 조합원입주권을 양도하더라도 관리처분계획 인가 전의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있게 됐다.

2) 1세대다주택자 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 2013년말까지 적용이 유예되었다. 원래는 2012년말로 일몰기한이 도래하였으나 이를 1년 더 연장한 것이다.

3) 동거주택에 대한 상속공제 요건을 조정했다.
피상속인과 10년 이상 동거한 주택이 1세대1주택에 해당하는 경우 그 가액의 40%(5억원 한도) 상당금액을 상속재산에서 공제해주고 있는데 이때 동거기간에는 무주택기간까지 포함하여 판단하도록 하였다. 하지만 해당 동거주택의 부수토지는 1세대1주택부수토지 범위까지로 제한했다.

4) 공동주택 개수로 인한 취득에 대해서는 규모에 상관없이 주택의 시가표준액 9억원 이하 주택에 대해서는 그로인한 취득세를 과세하지 않는다.

5) 부담부증여에 해당하는 양도소득세의 국세부과제척기간은 소득세 기준이 아닌 증여세 기준으로 강화하였다. 이에 따라 최대 15년까지 부과할 수 있게 됐다.

작년 부동산거래 활성화를 위해 정부가 추진했던 각종 세제완화 조항들이 국회 의결과정에서 상당 부분 수정되거나 폐기되었음에도 이런 사항이 충분히 홍보되지 않아 자칫 잘못 적용될 여지가 적지 않다. 부동산거래에 따른 세금은 보통 금액이 크기 때문에 사전에 세무전문가의 자문을 얻어 신중하게 진행하는 것이 실수를 줄이는 방법이다.

공인회계사 유 종 오(인성회계법인)

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