부자의 시작은 현금흐름 확보부터

2013-01-03 | 작성자 장인석 | 조회수 15,357 | 추천수 288

부자가 되고 싶은 사람은 많지만 막상 부자가 되는 사람은 극소수다. 부자가 되는 방법을 모르기 때문이다. 돈을 많이 버는 사람만 부자가 되는 것은 아니다. 돈을 많이 벌지 못해도 돈을 만드는 방법을 알면 부자가 될 수 있다. 그 비결은 바로 현금흐름 확보다.

예를 들어 10억 원짜리 부동산을 보유한 사람이 있다고 치자. A는 그가 거주하는 아파트, B는 토지, C는 매달 월세가 나오는 주택을 보유하고 있다. 이것만으로 따질 경우 이 세 사람 중 누가 가장 잘 살까?

A는 거주 환경은 가장 좋겠지만 이 아파트에서는 돈이 나오지 않는다. 오히려 거주비용으로 많은 돈을 쓰고 있다. A가 돈을 벌려면 이 아파트가 가격이 오르는 길뿐이다. 가격이 오르면 다행이나 그렇지 않으면 돈이 묶여 손해를 자초하게 된다. 만약 대출을 많이 받아 구입했다면 하우스 푸어가 될 소지도 많다. B는 토지 가격이 오르지 않으면 아무 것도 한 일이 없게 된다. A는 거주 환경이라도 좋지만 B는 그렇지 못하다. B 같은 사람을 ‘10억 거지’라고 한다.

C는 거주환경도 좋지 못하고 토지도 없다. 하지만 그는 매달 현금이 나오는 부동산을 보유하고 있어 현금흐름이 원활하다. 만약 시장환원율이 7%라면 A는 매달 600만 원에 달하는 현금이 생기게 된다. 그는 이 돈으로 삶을 윤택하게 할 수도 있고, 이 돈을 기반으로 다른 투자를 할 여력이 생기게 된다. A와 B는 부동산을 팔 때까지는 아무 것도 할 수 없는 신세지만 C는 부동산을 팔 필요가 없다. A와 B는 가격이 오르기를 학수고대하지만 C는 가격이 오르거나 말거나 관심이 없다. 오히려 물가상승으로 임대료가 올라가게 되므로 생활은 더 나아지게 된다. 

현금흐름이란 부의 원천이다. 물줄기를 뚫어야 물이 흘러 논밭이 기름지게 되듯이 부도 현금흐름을 뚫어줘야 시작될 수 있다. 현금흐름이란 매월 고정적으로 돈이 나오는 것을 말한다. 불규칙적이거나 불안한 것은 현금흐름이 아니다. 직장인들의 월급도 훌륭한 현금흐름이다. 사업을 해서 매월 벌어들이는 돈도 현금흐름이다. 주식의 배당금이나 이자도 현금흐름이다. 하지만 주식이나 펀드에 투자한 돈, 부동산에 묻어놓은 돈은 현금흐름이 아니다. 현금흐름이 없는 돈은 고여 있다가 썩게 된다. 썩은 돈으로는 미래를 만들 수 없다.

현금흐름은 또 다른 현금흐름을 낳을 수 있다는 점에서 상승효과를 탄다. 공무원이나 대기업 직원은 매달 고정적인 수입이 있기 때문에 신용대출을 받을 수 있다. 그는 신용대출을 받아 이자를 내고도 남는 수입이 고정적으로 나오는 곳에 투자함으로써 제2의 현금흐름을 창출할 수 있다. 현금흐름을 창출하는 직장인은 미래를 꿈꿀 수 있지만 월급만 가지고 생활하는 직장인은 평생 가난의 굴레에서 벗어날 수 없다. 돈을 모아서, 아껴서는 더 나은 생활을 할 수 없기 때문이다. 당신이 아무리 돈을 모아도 인플레이션에 의한 화폐가치 추락을 감당할 수 있겠는가.

보다 확실한 현금흐름은 배우자의 고정적인 수입이다. 맞벌이가 되면 현금흐름을 두 개 확보할 수 있어 유리하다. 철밥통인 공무원이나 학교 선생이 인기 있는 이유가 여기에 있다. 당신이 좀 더 빨리 부자가 되려면 안정적인 직장이 보장된 배우자를 만나야 한다. 

직장인들은 외벌이든 맞벌이든 하루라도 빨리 제2, 제3의 현금흐름을 만들어야 한다. 그래야 부자로 가는 길에 접어드는 것이며, 또한 언제 잘릴지 모르는 불안한 미래에 대비할 수 있다.

대출을 끼고 주택을 구입하거나 전세를 끼고 투자 목적으로 아파트를 사는 것, 토지에 돈을 묻는 것은 어리석은 행동이다. 현금흐름이 창출되기는커녕 현금흐름을 스스로 막아버리는 짓이기 때문이다. 매스컴이나 전문가라고 자처하는 이들이 아무리 바닥이라고 울부짖어도 소신을 꺾어서는 안된다. 돈을 묻으면 황금이 되는 것이 아니라 썩는 시대가 이미 도래했다.

부동산 투자란 스스로 개발이익을 창출하거나 현금흐름을 원활히 하는 것이다. 부동산에 돈을 묻고 오르기를 기다리는 요행수는 이제 더 이상 통하지 않는다. 설사 오른다고 해도 내 것만 오르는 게 아니니 돈을 버는 게 아니다. 오히려 부동산 거품으로 인해 우리의 삶의 질은 떨어지므로 과거처럼 부동산이 마구 오르는 악몽은 다시는 없어야 한다.

돈이 많아야 현금흐름을 만들 수 있는 것은 아니다. 1,000만 원 있어도 대출을 끼고 매달 월세가 나오는 부동산을 구입할 수 있다. 초기투자비용이 적을수록 투자 대상을 찾는 것이 어려우므로 초보자는 5,000만 원 정도로 시작할 수 있는 매물을 찾는 것이 현명하다. 안정적인 수입이 보장되고 매년 임대수익률이 상승할 수 있는 지역인 강남이나 용산, 마포의 원룸은 이 정도 금액으로 충분히 구입 가능하다. 단 레버리지 원리를 최대로 이용해야 한다. 수익률은 7% 정도 가능하므로 이자를 내고도 매월 30만 원 정도의 수입을 올릴 수 있다. 

현금흐름을 창출하는 일에 가장 게으른 사람이 직장인이라는 통계가 있다. 언제까지나 월급을 받을 수 있다고 착각하고 있기 때문이다. 직장인보다 훨씬 수입이 많은 사업가나 연예인들이 오히려 제2의 현금흐름 창출에 훨씬 더 적극적이다. 그들은 자신들의 앞날을 불투명하게 보고 있기 때문이다. 하지만 직장인도 예전처럼 안정적이지 않다. 정년이 앞당겨지고 있고 불활실한 경기 때문에 하루아침에 직장을 잃는 사람들이 속출하고 있다.

지금부터라도 자신의 현금흐름을 점검하라. 월급 외에 현금흐름이 없다면 직장에서 잘렸을 때 어떻게 살 것인가. 식은땀이 흐르지 않는가. 은행에 넣어둔 돈은 현금흐름이 아니다. 화폐가치 추락으로 그 돈은 썩어가고 있다. 현금흐름은 부의 원천인 동시에 당신의 삶의 에너지다.

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제공닥터아파트

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