‘돈 되는 부동산’은 이제 없을까?

2012-12-28 | 작성자 장인석 | 조회수 12,109 | 추천수 219

강의나 상담을 하러 오는 사람들이 거의 대부분 알고 싶어 하는 것은 ‘돈 되는 부동산’이다. 부동산 시장 침체로 마땅히 투자할 곳이 없는 데다 경기 또한 나아질 기미가 보이지 않으니 돈 되는 부동산을 찾고 싶은 마음이 그 어느 때보다 강렬할 것이다. 괜찮은 부동산 하나 있으면 직장에서 갑자기 잘려도 재기의 발판이 되고, 노후 대비도 되니 그보다 더 좋을 수는 없을 것이다.

분양시장도 기웃거려 보고 괜찮은 아파트단지도 둘러보지만 막상 구입하려면 불안감이 앞선다. 부동산 시장이 바닥이니 지금이 구입 적기라는 의견도 있지만 부동산 경기 침체가 지속될 것이란 의견도 만만치 않기 때문이다. 수도권 인근의 토지를 구입하려고 해도 이렇게 경기가 불투명한 상황에서 목돈을 묻어둔다는 것도 바람직하지 않다는 생각이 든다. 그렇다고 주식이나 펀드에 투자하자니 경기 변동 폭이 커진 작금의 상황에선 더욱 불안하고, 은행에 넣는 것은 인플레이션이 심해지는 상황에서 오히려 손해가 된다.

‘돈 되는’ 부동산은 없는 것일까? 그렇지 않다. ‘돈 되는’ 부동산은 전에도 존재했고 앞으로도 존재한다. 다만 부동산 경기 상황에 따라 대상이 달라질 뿐이다. 2005년 이전에는 시세 차익을 위한 부동산 투자가 대세였다면 그 이후부터는 현금흐름을 창출할 수 있는 부동산으로 바뀌었다. 다시 말해 수익형 부동산이 투자의 패러다임이 된 것이다.

필자는 6년 전부터 ‘똘똘한 집’ 한 채만 확보한 뒤 나머지 여유 돈으로는 매달 월세가 나오는 부동산을 구입할 것을 목이 쉬도록 외쳤다. 2년 전에는 <돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라>는 책까지 내며 각성을 촉구했다. 필자의 말을 따른 사람들은 지금 여유 있는 삶을 살거나 밝은 미래가 보장돼 있지만 그렇지 않은 사람들은 하우스 푸어가 돼 있거나 부동산에 돈이 잠겨 짜증나는 생활을 하고 있다.

부동산으로 돈을 벌려면 구태의연한 고집을 버리고 부동산 투자의 변화에 민감하게 반응해야 한다. 동네 사람들이 떠들어대는 것이나 매스컴들이 호들갑을 떠는 것에 일희일비하지 말고 부자들이 어떤 것에 투자하는지를 알아내야 한다. 빈자는 떠들고 부자는 입을 다무는 법이니 부자의 투자 대상을 은밀히 알아내는 것이 무엇보다 중요하다.

가장 돈이 되는 부동산은 뭐니 뭐니 해도 현금흐름이 창출되는 월세 부동산이다. 상가를 비롯해서 빌딩, 원룸이나 투룸, 오피스텔 등이다. 자금 여유가 없거나 부동산 투자 초보자들은 원룸이나 투룸을 구입하길 권한다. 대출을 많이 받게 되면 초기투자비용을 줄이고 수익률도 극대화할 수 있다. 물론 대출 이자를 내고도 한 달에 수십만 원의 월세를 받을 수 있으므로 현금흐름을 원활하게 할 수 있다.

앞으로는 경기가 불투명해서 고정적인 수입을 확보하기가 점점 더 불안해지는 시대이므로 매달 월세가 고정적으로 나오는 부동산의 가치가 더욱 높아질 것으로 예상된다. 게다가 정년은 조기화되는 데 비해 수명은 오히려 연장되므로 노후 대비를 위한 투자에 관심이 집중되고 있다.

초보자들일수록 매가가 비싸더라도 강남이나 용산, 마포 등지에 국한해야 한다. 공급보다는 유동인구가 더 늘어나는 곳이므로 임대수익률이 올라가게 된다. 가령 투자 시점에는 수익률이 5∼6%에 불과하다고 해도 10년이 지나면 10% 이상으로 올라가게 되므로 가계에 큰 도움이 된다. 만약 10년 후 은퇴하는 사람들이 현 시점에 투자하게 되면 노후 대비를 든든히 할 수 있게 되는 것이다.

원룸이나 투룸 투자자들이 가장 겁을 내는 것이 공실률이다. 신축이 많이 생겨 공급이 과잉되면 방이 비게 된다고 걱정하는데 이것은 기우에 불과하다. 수도권이나 강북은 땅값이 비교적 싸므로 공급이 과잉될 수 있지만 강남이나 용산, 마포는 땅값도 비싼데다 지을 땅도 많지 않기 때문에 공급이 과잉될 염려는 절대 없다. 오히려 공급이 더 이상 늘어나지 않을 확률이 높으므로 서둘러 매입하는 것이 현명하다.

두 번째로 추천할 만한 부동산은 역세권 주변의 단독주택이나 다가구주택, 근린생활시설이다. 최근 10년 동안 서울에서 가장 시세가 오른 부동산은 바로 단독주택 등이다. 이는 건축업자들이 다세대주택이나 도시형생활주택 등 공동주택을 짓기 위해 단독주택 등을 꾸준히 구입해왔기 때문이다. 강남이나 용산, 마포 등지의 역세권 단독주택 등은 ‘부르는 게 값’이 됐고, 매물이 나오면 이걸 구입하기 위해 업자들이 ‘007작전’을 방불케 하는 전쟁이 일어나곤 한다.

전세나 월세 등을 끼고 구입한 뒤 시장 상황을 봐서 되팔거나 공동주택 등을 지어서 분양하게 되면 상당한 수익을 올릴 수 있다. 그 지역의 공동주택 공급이 과잉된다고 해도 그건 일시적일 뿐 시간이 지나면 가치는 올라갈 수밖에 없다. 서울에서 공동주택을 지을 수 있는 땅이란 극소수이기 때문이다. 만약 건축한 공동주택을 팔지 않고 임대를 주게 되면 평생 돈 걱정 없이 노후를 보낼 수 있고, 자식들에게 현금흐름을 물려줄 수 있어 일석삼조가 된다.

3년 전 도시형생활주택 공급을 예상했던 P씨는 서울 요지의 역세권 단독주택을 10여 채 매입해 큰돈을 벌었다. 일부는 되팔았고 일부는 지어서 분양하기도 했던 P씨는 요즘도 역세권 주변 단독주택 등이 매물로 나왔는지 살피기 위해 돌아다니는 것이 일과다. 그는 지역을 먼저 점찍으면 그 다음은 중개업자와 친분 관계를 맺어 지속적으로 정보를 입수하는 것이 좋은 매물을 잡는 비결이라고 말한다.

마지막으로는 수도권에서 자동차로 2시간 이내 거리에 떨어진 전원주택 부지다. 전원주택 붐이 식었다고는 하지만 부자들이 꾸준히 찾는 곳은 공기 좋고 물 맑은 곳의 별장 부지다. 서울 등 대도시의 삶이 더욱 각박해질수록 이런 곳을 찾는 수요는 더욱 늘어날 전망이다.

가급적 전철역에서 자동차로 20분 이내 거리가 좋다. 서울로의 접근성이 좋아 출퇴근 수요도 관심을 가질 수 있기 때문이다. 춘천까지 복선 전철역 인근의 부지는 가격이 상당히 뛰었다. 앞으로 원주까지 중앙선 복선 전철이 완공되므로 새 역사 부근의 전원주택 부지를 주시할 필요가 있다.

농지나 임야를 구입해 대지로 전용해도 되지만 업자들이 단지형으로 조성한 부지를 구입하는 것이 오히려 더 유리할 수 있다. 전용비용이 만만치 않은데다 전원주택이나 별장은 덩그러니 혼자 조성된 것보다는 마을로 조성된 것을 더 선호하는 편이기 때문이다. 유명인이나 연예인 등이 매입한 부지는 향후 유명세까지 더해질 수 있으므로 일석이조다. 또한 부지 인근에 축사가 없어야 하며, 휴양림이나 약수터 등 경관 좋은 곳이 있으면 더욱 유리하다.

전원주택 부지는 구입해 놓았다가 몇 년 후 단지가 조성되면 되팔아 시세 차익을 올릴 수도 있고, 본인이 건축해 세컨드 하우스로 활용할 수도 있다. 도심에서 벗어나 전원생활을 즐길 수 있는 세컨드 하우스는 이미 선진국에서도 인기 있는 테마이므로 한국에서도 점점 더 각광받을 수 있을 것으로 예상된다.

착한부동산투자연구소 대표 장인석 http://cafe.naver.com/goodrichmen

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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