가을 전세시장, 차별화된 국지전 전망

2012-08-27 | 작성자 김규정 | 조회수 7,958 | 추천수 279
여름 휴가철이 끝나고 폭염도 한풀 꺾였다. 주택시장에서도 가을 시즌이 시작될 때다. 가을 성수기를 앞두고 새 아파트의 분양이 재개되고 전월세 이사수요도 움직인다.

올해도 예외는 아니다. 서울의 유일 신도시라고 할 수 있는 위례신도시에서 민간 아파트인 송파 위례푸르지오가 분양에 나서고 일정이 두 차례 연기됐던 동탄2신도시 합동분양도 다시 분양에 나설 채비를 하고 있다. 올 가을 수도권 분양시장의 가늠자로 꼽히는 단지로 분양가격 경쟁력과 입지적 장점, 인프라 등을 앞세워 예비 청약자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 그 청약 결과에 따라 가을 분양시장도 영향을 받을 것이다.

전세시장은 어떨까? 8월 들어 부동산114의 전세가격과 수급 조사 결과를 보면 전세 수요의 움직임도 서서히 나타나기 시작했고 전세가 하락 지역도 줄어들고 있다. 역세권의 소형 아파트나 수도권 외곽 저가 지역의 전세가격도 소폭 올랐다. 8월 3주차 서울 지역의 아파트 전세가격 주간 변동률이 0.01%를 기록하며 올 들어 첫 상승세를 보이기도 했다.

하지만 예년과 같은 전세난은 나타나지 않을 것으로 전망된다. 임대수요는 상대적으로 늘었지만 대체주택을 비롯해 공급량이 늘었고 과거와 같은 계절 쏠림이나 시장의 일관성은 줄었다. 대신 전세시장에서도 양극화가 심화돼 지역 특수성에 따라 차별화된 모습을 보일 가능성이 높다.

직장, 자녀의 학교 등 현재의 생활권에서 크게 벗어나기 쉽지 않은 임대수요의 특성상 전통적인 주거 선호지역과 인접 지역에서 수요 움직임이 많고 재계약 부담이 커지면 주변 저가 지역이나 상품으로 옮겨갈 것이다. 송파나 서초처럼 재건축 이주가 진행되는 곳은 일시적인 수요 증가로 물건 부족과 가격 상승이 나타날 것이다. 반대로 신규 입주물량이 많은 수도권 신도시의 경우 일부 수요를 흡수할 수 있을 것이나 원거리 임대수요의 이동에는 한계가 있고 오히려 역전세난이 일어날 수 있다. 결국 국지성과 차별화가 뚜렷해진 부동산 시장에서 전세시장도 지역별로 다른 동향을 띨 전망이다.

전세가격 상승에 따른 부담으로 내집마련을 고민하는 실수요자들의 움직임은 어떨까? 전세비중 변화에 따라 매매전환도 일어날까? 수도권 전세비중이 크게 올랐지만 서울 수도권 평균적으로 50% 수준으로 아직 매매전환을 위한 자금 부담이 적지 않다. 특히 중대형 주택의 경우 상대적으로 전세비중이 낮고 추가 자금 총액도 만만치않아 매매전환이 쉽지 않다. 최소 60% 이상의 전세비중을 충족하는 저가 주택의 경우에만 매매전환이 가능할 것이다.

주택가격 하락에 대한 보상이나 대출이자, 상환 부담이 전세입자에게 전가되면 전세가격의 오름세가 나타날 수 있다. 통계적 상승폭은 지난 해에 미치지 못할 테지만 수요자들이 체감하는 임대료 부담은 커질 것이다. 반대로 대체 임대물량이 많은 경우나 대출 리스크가 큰 불안한 주택의 경우에는 세입자를 구하기 어렵고 가격이 조정되거나 세입자 우위의 계약 형태가 나타날 것으로 보인다.

김규정 리서치센터장 / 부동산114 www.r114.com



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제공한경닷컴

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