상업용 부동산의 새로운 해법

2012-08-13 | 작성자 윤여신 | 조회수 11,511 | 추천수 345
최근 강남의 공실이 높은 이유중의 하나로 임차인의 높은 눈높이에 맞는 오피스 공급이 원활하지 않은 점을 들 수 있다. 임차인들의 요구(Needs)는 랜드마크(Landmark) 빌딩인데 반해 제공되는 오피스 빌딩의 환경은 그러한 요구의 50%를 충족시키기에도 부족한 경우가 발생되고 있다.

사옥 수요자와 투자자들의 원하는 수준의 오피스 빌딩을 지속적으로 공급할 수 없다면 기존의 오피스 빌딩에 대한 리모델링에 대한 투자를 현재의 위기 시점에 과감하게 진행해야 한다. 강남을 중심으로 근린생활형 오피스 빌딩의 경우 리모델링을 통해 빌딩의 임대수익이 현저히 개선된 사례가 발생하고 있다. 물론 전면도로의 개방여부와 바닥면적, 적정매입가등은 중요한 요인이 된다.

서울 수도권 상업용 빌딩의 리모델링 성공사례는 많다. 분당의 경우 (구)CIMA빌딩이 "분당 First Tower"로 Retail에서 Office로 탈바꿈 해 성공했다. 가구점 및 의류등 다양한 임차인의 명도와 함께 저층부 상가부분(교보문고, MUSCUS)과 기준층 오피스(NHN외 기타)로 구분하여 성공적인 임대차 계약이 이뤄졌다.



서울의 경우는 교보생명빌딩, 서울스퀘어타워(구,대우센터빌딩), 대연각빌딩, 서울파이낸스빌딩(SFC), "Prime Tower" (구)아시아나 빌딩(현재 LG CNS가 사용), 정동빌딩(한국교원평가원 및 외국 대사관)등이 다양하게 공급됐고 우량 임차인 수급에 성공적인 사례로 대두되고 있다.

최근 오피스 빌딩의 대수선에 해당하는 리모델링을 실시하지 않고, 빌딩 공용부분의 시설을 개ㆍ보수하여 임차인에게 좋은 근무환경을 제공한 경우도 있다. 역삼동의 Capital Tower(구)한솔빌딩과 삼성동의 Golden Tower(구)삼화빌딩등이 좋은 예이다. 역삼동의 Capital Tower의 경우는 맵스자산운용의 매입 이후 건물의 로비, 주차장, 공용공간 및 일부 오피스 공간을 개ㆍ보수해 쾌적한 빌딩환경을 제시함으로서 임대료의 상향조정과 함께 건물의 Quality를 높인 좋은 사례로 볼 수 있다.

또한 건물의 로비 및 공용공간의 일부를 개선한 사례로는 Prudential Tower, KTB Networks빌딩, 현대인텔렉스빌딩외 다양하며, 임차인 및 고객에게 쾌적한 공용공간 제시로 빌딩 이미지를 바꿔가고 있다.

그렇지만 리모델링 오피스가 모두 만족스러운 결과로 표현되는 것은 아니다. 기존의 오피스 빌딩의 경우 "철근콘크리트" 또는 "철근,철골 콘크리트" 구조로 지어진 경우가 많아 내부기둥 문제와 낮은 천정고(천정에서 바닥까지 높이) 문제를 해결하기가 어려운 경우가 많다.

결론적으로 대수선에 해당하는 리모델링 시장도 중요하지만 최소한의 비용을 통한 부분적인 리모델링을 통해 빌딩의 가치와 임차인의 요구를 해결하고 건물의 Grade를 높일 수 있다는 점도 중요하다는 것이다.

지금까지 대형 빌딩의 예를 들어 "상업용 빌딩의 리모델링" 사례를 설명했다. 우리가 새롭게 투자할 상업용 빌딩에 대한 정확한 분석과 평가 그리고 적절한 투자를 도출해 낼 수 있다면, 중소형 상업용 빌딩의 리모델링 성공사례는 계속적으로 제시될 수 있다.

이제 오피스 빌딩의 환경은 다음 세대를 품어야 하는 시점으로 도래하고 있다. 미래의 오피스 환경을 신축빌딩의 과제로만 남겨두지 말고 기존의 오피스 빌딩 환경개선을 통한 이미지 개선과 의식전환을 통한 서비스 개념을 도입해야 할 것이다. "내 건물이 변화하면 도시 전체가 변화할 수 있다"는 공동체적인 마인드를 통해 미래지향적인 도시환경 개선에 힘을 보탤 수 있을 것이다.



윤여신 CBRE 이사

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제공한경닷컴

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