광교, 송파신도시를 기다리십니까

2007-05-16 | 작성자 김인만 | 조회수 16,648 | 추천수 405
제가 좋아하는 선배가 한분 계시는데 아직도 무주택이십니다.

왜 집을 안사냐고 물어보면 지금은 너무 많이 올라서 못 사겠다고 합니다.
그러면서 항상 하는 마지막 멘트가 ‘판교나 청약해보지’ 였습니다.

판교잔치가 끝나니 레파토리가 바뀌었습니다.
이제는 ‘송파, 광교나 해보지 뭐~’입니다.

광교,송파신도시 분양이 끝나면 다음에는 어디로 바뀔지 궁금하기도 합니다.
다행히 주택청약가점제가 2007년 9월부터 시행 예정이라고 하니 무주택이고 자녀 3명인 그 선배한테 좋은 기회가 아닐까 저도 내심 기대 됩니다.

오늘은 2007년 9월부터 시행예정인 주택청약가점제와 송파신도시, 광교신도시에 대하여 이야기한번 해보려고 합니다.

▣ 송파신도시

▶ 평형
 
총 4만9천가구 분양으로 전용면적 25.7평 초과 중·대형 아파트가 40% 이상 입니다.
- 전용면적 25.7평 이하 : 24,820가구(연립 포함)
- 전용면적 25.7평 이상 : 23,328가구(주상복합 포함)

▶ 분양가
 
시간이 많이 남았고 변수가 많아서 정확한 예상은 어렵지만 현재까지의 상황으로 예측하겠습니다.
전용면적 25.7평이하 중소형 아파트는 판교와 비슷한 1100~1200정도 예상됩니다.

분양가 상한제가 적용되며 변경된 택지비 공급체계에 따르기 때문입니다. 이미 공급된 판교신도시 주공아파트 분양가를 환산하면 평당 1099만원에서 평당 972만원 정도 되지만 물가등 변수도 고려해야 합니다.

전용면적 25.7평이상 중대형 아파트는 2100만-2200만원(2600-2700만×80%·채권입찰액 포함) 정도 될 것으로 예상합니다.

개정된 주택법에 따라 채권입찰제 상한선이 주변 시세의 90%가 아닌 80%로 적용됩니다.
송파/문정/거여동 일대 평당 가격이 2600만-2700만원임을 감안한 예상 금액입니다.

▶ 분석결과
 
전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트
 
청약저축 대상임으로 판교신도시 06년 3월 분양을 참고하면 청약저축 1600~2000만원 선이었기 때문에 유사한 수준이 되지않을까 싶습니다. 아쉽게도 전용면적 25.7평이하 청약예금,부금은 대상이 안됩니다.

전용면적 25.7평 이상 중대형 아파트
 
전용면적 25.7평 이상 무주택 예금자는 613,364명이며 물량은 총 23,328가구로 가점물량50%를 적용, 11,664가구가 대상입니다.
 
- 65~70 : 1.1% = 613,364명 x 0.011 = 6,747명
- 60~65 : 0.666% = 613,364 x 0.00666 = 4,085명
- 55~60 : 1.76% = 613,364 x 0.0176 = 10,795명
- 50~55 : 2.86% = 613,364 x 0.0286 = 17,542명

위의 수치는 100% 청약했다는 가정이며 현실에서 100%청약은 불가능하며 분양가와 청약률에 에 따라 상당한 차이 날 수 있습니다.

송파신도시보다 더 유망한 청약물건이 향후 없어 보이고 추첨제인 판교중대형이 6,780가구에 155,805명 정도 청약해서 중대형통장가입자의 10%정도가 청약한 것으로 미루어 60점 이상 확률이 높은 가점통장대상 판교보다 몇 배 높은 높은 집중도를 보이지 않을까 싶습니다.

- 60점이상 : 안정권으로 보여집니다.
- 55점이상 : 통장대상자중 청약자가 50%이상은 되긴 힘들기때문에 가능성은 높다고 보여집니다.
- 50점이상 : 안정권은 아니지만 청약률에 따라서 기대를 해볼수도 있으니 적극적인 청약도전이 필요하다 하겠습니다.
- 40점이상 : 큰 기대를 하기는 어려우나 복권도 사는 사람한테 기회가 오고 또한 가점제에서 탈락하더라도 자동으로 추첨제에서 다시 한번 운에 맞길 수 있는 만큼 청약은 무조건 해보시기 바랍니다.


▣ 광교신도시

▶ 평형 분석
 
총 3만1천가구 분양으로 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트가 44%이상 입니다.
- 전용면적 25.7평 이하 : 17,500가구
- 전용면적 25.7평 이상 : 13,500가구(주상복합 포함)

▶ 분양가 분석

전용면적 25.7평이하 중소형 평형은 분양가상한제가 적용되나 물가상승률과 다른변수도 고려한다면 흥덕지구보다 다소 비싼 평당 1000~1100만원로 예상합니다.

전용면적 25.7평이상 중대형 아파트는 평당 1,400만-1600만원정도 될것으로 예상합니다.
개정된 주택법에 따라 채권입찰제 상한선이 주변 시세의 90%가 아닌 80%로 적용됨으로 우만동, 상현동 일대 평당 가격이 1600만-1800만원 정도이고 물가상승률과 다른변수도 고려하면 실제 분양가는

▶ 분석결과

전용면적 25.7평이하 공공주택
 
아직 구체적인 발표가 없었기에 공공, 민영물량 모두 있다는 가정하에서 청약저축 물량은로 판교신도시 06년 3월 분양을 참고하면 청약저축1600~2000만원 보다 조금 낮은 저축1200~1400만원정도 되지않을까 싶습니다.

전용면적 25.7평이하 민영주택
 
전용면적25.7평이하 무주택가입자는 1,353,929명 정도이며 물량은 총 17,500가구로 가점물량 75%이기 때문에 13,125가구이며 저축물량을 빼면 조금 더 줄어들어 10,000가구 정도 되지않을까 싶습니다.

- 65~70 : 1.1% = 1,353,929 x 0.011 = 14,893명
- 60~65 : 0.666% = 1,353,929 x 0.00666 = 9,017명
- 55~60 : 1.76% = 1,353,939 x 0.0176 = 23,829명
- 50~55 : 2.86% = 1,353,929 x 0.0286 = 38,722명

위의 수치는 100% 청약했다는 가정이며 현실에서 100%청약은 불가능하며 분양가와 청약률에에 따라 상당한 차이가 날 수 있습니다.
송파는 전용면적 25.7평이하 민영물량이 없기에 민영중소형물량은 광교신도시가 최고의 투자처가 될 것 같습니다.

가점제점수가 높은 60점 이상의 집중도가 특히 두드러질것으로 생각됩니다.

- 65점이상 : 안정권으로 보여집니다. 아무리 많아도 통장대상자의 30%를 넘기기는 힘들기에 안정권입니다.
- 60점이상 : 가능성이 있으니 적극적인 청약도전이 필요하다 하겠습니다.
- 55점이상 : 광교는 분양물량이 많지않고 중대형에 비하여 대상자는 많고 분양가까지 낮을경우 가능성이 높다고 볼수는 없으나 변수에 따라서 가능성이 있는만큼 최대한 가점점수 높일 필요가 있으며 청약도전은 필수입니다.
- 50점이상 : 가능성이 조금 낮아보이나 다른변수들이 있는만큼 청약도전을 해볼필요는 있겠습니다.
- 50점 이하 : 가능성이 거의 희박하다고 볼수있으나 가점제 탈락시 추첨제로 자동이월됨으로 청약은 꼭 하셔야하겠습니다.

전용면적 25.7평 이상 중대형

전용면적25.7평이상 무주택 예금자는 613,364명이며 물량은 총 13,500가구로 가점물량50%이기 때문에 6,750가구가 대상입니다.

- 65~70 : 1.1% = 613,364 x 0.011 = 6,747명
- 60~65 : 0.666% = 613,364 x 0.00666 = 4,085명
- 55~60 : 1.76% = 613,364 x 0.0176 = 10,795명
- 50~55 : 2.86% = 613,364 x 0.0286 = 17,542명

위의 수치는 100% 청약했다는 가정이며 현실에서 100%청약은 불가능하며 분양가와 청약률에 에 따라 상당한 차이가 날수있습니다.
송파신도시 중대형을 기다리는 청약대기자가 있을수 있으나 분양가가 송파신도시보다 다소 저렴하고 가점대상 분양물량이 송파보다는 훨씬 적기때문에 경쟁률은 송파와 비슷하거나 더 높을수 있습니다.

- 60점이상 : 안정권으로 보여집니다.
- 55점이상 : 가능성은 있으나 1점차이로 승부가 날 가능성이 큰 만큼 최대한 점수올리는것이 필요할거같습니다.
- 50점이상 : 가능성은 낮으나 청약률에 따라서 충분히 기대를 해볼수도 있으니 최대한 가점점수 높일 필요가 있으며 적극적인 청약도전은 필요하다 하겠습니다.
- 50점 이하 : 가능성이 거의 희박하다고 볼수있으나 가점제 탈락시 추첨제로 자동이월됨으로 청약은 꼭 하셔야하겠습니다.


▣ 결론

청약가점제 시행으로 무주택자분들한테 정말 좋은 기회가 온 것 같습니다.
특히 60점이상 고점수가 되는 무주택자분들은 유망지역에 내집마련을 할 수 있는 절호의 기회가 아닐까 생각합니다.

물론 위의 계산이 수치적인 오류가 있을 수 있고 부양가족 변경에 따른 변수가 반영되지 않았고 여러 변수가 있어서 차이가 날수 있습니다.
하지만 충분히 참고할 만한 수치이며 특히 60점 이상 되시는 분들은 마지막 기회라 생각하시고 적극적인 청약도전 하셔야할 것 같습니다.

가점제 시행이 잠자는 사자의 콧털을 건드려서 내집마련의 수요가 아니지만 가점점수가 높은 분들까지도 내집마련시장에 나오게 하는 효과도 있을 것으로 판단됩니다.

내집마련 포기하고 살다가 가점점수가 65점 정도되면 빚을 내서라도 송파,광교신도시 청약시도할 수 있습니다.

또한 부모님께서 높은 가점대상이면 자제분들이 부모님을 앞장세워서 적극적인 청약도전 할 가능성도 높습니다.

따라서 50점이상 고가점수 대상에서는 추첨제때보다는 훨씬 높은 청약집중도를 보일거 같습니다. 반면 50점 이하는 송파, 광교 청약을 포기하고 다른 지역에 도전하는 분들도 많이 나올것 같습니다.

1) 60점 이상
우선순위를 정해서 알짜 유망지역위주로 접근하시는 것이 좋겠습니다.
송파신도시 > 판교주상복합 > 광교신도시 > 은평뉴타운 > 송도신도시 > 청라지구

2) 50점 이상
유망지역위주로 청약도전 하셔야하지만 송파,광교등 일부지역만 바라보지마시고 유망지역 후보군을 넓혀서 적극적인 청약도전 하시는것이 좋겠습니다.
송파신도시 > 판교주상복합 > 광교신도시 > 은평뉴타운 > 송도신도시 > 청라지구 > 동탄메타폴리스 > 운정신도시
 
3) 40점 이상
유망지역 당첨확률을 장담할수 없는 점수이기에 유망지역 후보군을 더 넓혀서 순차적이고 적극적인 청약도전 하시는것이 좋겠습니다.
송파신도시 > 판교주상복합 > 광교신도시 > 은평뉴타운 > 송도신도시 > 청라지구 > 동탄메타폴리스 > 운정신도시 > 영종지구 > 김포신도시 > 검단신도시 > 평택신도시
 
4) 40점 이하
유망지역에는 적극적인 청약도전 하셔야하지만 당첨가능성이 낮은만큼 유망지역청약과 더불어 신도시, 택지지구, 개발호재가 있는 곳, 부동산흐름 축(경부,경인), 1000세대 이상 단지위주의 청약도전이 필요하며 또한 부동산시장의 흐름이나 일시적 공급과잉등의 영향으로 미분양이 된 위의 조건에 해당되는 미분양아파트와 급매적위주의 기존주택 매입도 고려해보시는 것이 좋겠습니다.
 
추첨제물량은 유주택자분과 가점제에서 탈락한 무주택자분들이 같이 경쟁하는 만큼 기존보다 더 치열한 경쟁률을 기록하지 않을까 싶습니다.
결국 가점점수가 높은 50점이상인 분들은 2007년 9월이후 유망지역에 선별청약하시는 것이 좋겠습니다.

오른다, 내린다 말이 많지만 결국 작년급등에 따른 피로현상과 평균이상의 손바뀜, 정부규제정책에 다른 심리위축, 추가인하 기대감, 종부세/일시적2주택 급매물 등으로 인한 약세장이 당분간 지속될 것으로 보이며 갑자기 급등할 가능성은 적지만 가을부터 조금씩 정상흐름을 되찾지 않을까 조심스런 예측을 해봅니다.
 
내집마련은 투기가 아니라 내가족의 행복한 삶의 가장 기본적인 조건입니다.
김인만 부동산 칼럼니스트
부동산 칼럼니스트
아파트 투자 전문가/컨설턴트

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