최근 아파트 시장의 이슈 2가지

2007-05-14 | 작성자 이영호 | 조회수 17,694 | 추천수 468
최근 아파트 시장의 대표적인 이슈로 2가지 가지로 꼽을 수 있습니다. 첫째가 지금 시장을 대세하락의 전조(前兆)로 봐야 하는 것인가와 앞으로의 전망입니다.

대세하락의 전조(前兆)로 꼽는 4가지

현재 시장상황을 대세하락의 전조로 보는 이유는 크게 4가지 때문입니다. 첫째 서울 아파트값 하락폭이 4월 들어 깊어지고 있는 것입니다. 사실 월간 단위로 서울 아파트값이 올해 처음으로 떨어진 때는 3월(-0.09%)입니다. 그리고 4월 들어서는 이보다 더욱 하락폭이 깊어져 평균 0.38% 하락했습니다.

두 번째 이유는 강남구, 서초구, 강동구, 송파구 등 강남권 재건축 아파트값의 변동률 역시 하락폭이 깊어지고 있는 것입니다. 사실 강남권 재건축 아파트값은 1월부터 마이너스 였습니다(-0.05%). 그리고 시간이 갈수록 하락폭은 더욱 깊어져 4월에는 평균 2% 이상 떨어진 것으로 나타났습니다.

세 번째 이유는 버블세븐 아파트값이 하락세를 기록하고 있는 것입니다. 아시겠지만 버블세븐이란 정부가 2006년 5월에 아파트값에 버블(거품)이 많이 껴 있는 곳으로 지목한 강남, 서초, 송파, 목동, 용인, 분당, 평촌 등 일곱 곳을 말합니다.

사실 버블세븐은 수도권 다른 곳보다 아파트값이 강세를 보였던 곳입니다. 그런데 이곳의 아파트값이 올해 1월들어 떨어지기 시작해 4월말 현재 버블세븐은 아파트값은 평균 1.5% 이상 하락했습니다.

그리고 이런 하락세가 서울의 비강남권까지 확산되고 있습니다. 이런 4가지 이유가 지금 시점을 대세하락의 시작으로 보도록 하는 것 같습니다.

그렇다면 이렇게 아파트값이 떨어지는 이유는 뭘까요?

‘나오는 매물에 비해 매수세가 없는 것’이 가장 큰 이유입니다. 즉 공급(매물)은 풍부한데 수요(매수자)가 없다는 소리지요. 특히 강남권을 중심으로 한 수요 부족은 비강남권 보다 심각한 것 같습니다.

그리고 시장에 매물이 많은 것은 2가지 이유인 것 같은데요. 먼저 재건축 초기 단지를 중심으로 ‘투자 실망매물’이 나오고 있기 때문입니다. 두 번째는 종부세 회피 목적의 매물 같습니다. 특히 9월까지 사업승인이 힘들것으로 보여지는 초기 재건축 단지가 많은 강동구는 앞으로도 가격 조정이 심할 것으로 전망됩니다.

반면 매수자들은 요지부동(搖之不動)입니다. 예전 같으면 대책 발표 뒤 재건축 아파트값이 약세일때 급매물 중심으로 매수하려는 매수자들이 있었습니다. 하지만 지금은 상황이 조금 다른 것 같습니다. 집값 전망의 불투명성과 함께 대출규제로 매수자들이 시장에 진입조차 못하고 있습니다.

그렇다면 앞으로는 어떻게 될까요?

최근 참 많이 받는 질문인데요, 단기적으로 9월 이전까지는 재건축 아파트값은 약세를 보일 것으로 전망됩니다. 여기에 대한 이유도 2가지를 들 수 있겠는데요. 먼저 현재 시장은 심리전 상황입니다. 심리전 상황은 단번에 역전되기 힘들기 때문입니다.

두 번째는 집값 상승을 자극할 만한 규제완화책이 나올것으로 보이지 않기 때문입니다. 올 여름이면 정당별로 최종 대통령 후보를 뽑을 텐데요. 온 국민의 숙원(?) 이었던 아파트값이  안정세를 보이고 있는 마당에 어떤 후보가 감히 집값을 자극할 만한 규제완화책을 들고 나오겠냐는 것이지요.

분당급 신도시, 대선 등 집값 변수 존재

물론 변수가 전혀 없는 것은 아닙니다. 가장 먼저 언급할 수 있는 있는 변수로 6월 발표 예정인 분당급 신도시입니다.

실제 4월 한달동안 용인의 아파트값을 살펴본 결과 상현동이나 동천동 아파트값은 하락세지만 신도시로 후보지로 언급된 인근 지역의 아파트값(모현면 등)은 오히려 1% 이상 상승한 것으로 나타났습니다.

두 번째 변수로는 매도자들이 매물을 회수하는 경우입니다. 즉 5월말까지 내 놨던 매물이 팔리지 않을 경우 인데요, 상황이 이렇게 돌아 간다면 매도자들은 매물 회수 할 수 밖에 없을 것입니다. 그럼 현재와 같은 재건축 아파트값 하락은 일단 멈출 것으로 보여집니다.

9월 이후 시장전망 4가지

그렇다면 9월 이후 시장전망은 어떻게 하면 될까요. 가장 어려운 부분인데요. 시나리오적으로 풀어보도록 하겠습니다.

먼저 생각해 볼 수 있는 시나리오는 청약가점제가 자리를 잡는 것입니다. 무주택자들이 내집마련 기회를 확대할 수 있는 만큼 가장 좋은 방법입니다.

두 번째로 생각할 수 있는 시나리오는 분양가상한제를 실시했지만 분양가 인하효과가 기대이하인 경우입니다. 즉 가점제 실시로 무주택자들에게 아파트에 당첨될 수 있는 기회는 높여줄 수 있겠지만, 계약은 하기 힘들어 질 수 있다는 소리입니다.

만약 이런 상황이 발생한다면 아래와 같은 수순을 따를 것으로 보여지는 데요. 첫째 무주택자들이 시장을 이탈합니다. 그러면 미분양이 발생하구요. 미분양에 1주택자들이 청약을 하게 된다면 가점제가 유명무실하게 될 것으로 보여집니다.

세 번째로 생각할 수 있는 것은 1주택자들이 기존 주택시장에 진입하는 것입니다. 사실 1주택자들은 분양을 통해 큰 평형으로 갈아타려는 수요가 많습니다. 하지만 청약가점제가 실시됨에 따라 갈아타기가 여간 까다로워 진 것이 아닙니다.

여기다 9월 이후 분양가상한제 적용 주택에 청약해서 당첨이 된다고 해도 분양권 전매금지기간이 대폭 늘어나게 됩니다. 따라서 분양을 받기 보다는 기존 아파트를 구입하는 쪽으로 1주택자들이 움직인다면 기존 아파트값을 자극 할 수 있는 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.

마지막으로 생각할 수 있는 시나리오는 민간건설사가 공급하는 민간아파트 물량의 감소입니다. 이는 지금도 나타나고 있는 것으로 보여지는데요. 공급물량 감소가 당장은 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것입니다. 하지만 2~3년 후 수요에 비해 공급이 미치지 못하는 상황이 발생한다면 또다시 아파트값을 불안하게 하는 요인이 아닐까 생각합니다.
이영호 닥터아파트 선임애널리스트
現) 닥터아파트 리서치팀장
前) 텐커뮤니티 리서치팀 연구원

3년 안에 뜰 곳만 콕콕 찍어주는 부동산 보물지도(그리고책) 저자

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

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