고개숙인 수도권, 언제쯤 뜰까?

2012-04-28 | 작성자 이주호 | 조회수 14,228 | 추천수 344

세종시, 혁신도시 건설 전만하더라도 우리나라 부동산시장의 중심은 서울 및 수도권이였습니다.


그러나 서울 및 수도권이라고 할 수 있는 과천정부종합청사가 세종시로 이전하니 즉 상징적인 측면에서 서울 및 수도권 인구가 세종시로 빠져나가니 당연히 인구가 늘어나는 지방 집값은 뛰고 인구가 줄어드는 서울 및 수도권 집값은 내려야겠죠. 인구가 줄면 집값이 내리고, 인구가 늘면 집값이 오르고하는 것은 부동산경제 논리입니다.


이처럼 세종시, 혁신도시 건설로 인한 국토균형발전이라는 대변혁으로 지금 전국 부동산시장은 지각변동을 일으키고 있습니다.


예전에는 서울 및 수도권 부동산시장만 활성화되었으나 이제 세종시, 혁신도시 건설이라는 국토균형발전으로 세상이 변했습니다.


이제는 세상이 변해 서울 및 수도권만을 고집하지 말고 지방의 대세를 인정해 줘야하지않을까 합니다.


일이 잘 안풀릴때는 엎친데덮친격 즉 설상가상이라고 하는데 정부종합청사가 빠져나가는 과천은 또 과천 보금자리주택지구 지정으로 집값이 하락하자 큰 충격을 받았고, 인근 서울이 박원순 서울시장의 도시개발 위축정책으로 침체되자 또 한번 충격에 빠졌습니다.


작금의 수도권 아파트값 하락은 이러한 국토균형발전이라는 대변혁속에서 조정을 맞으니 이유있는 대세하락으로 받아드릴 수 밖에 없습니다.


그러나 고개숙인 수도권은 언제쯤 고개를 들까요?


고개숙인 수도권은 인근 서울의 박원순 서울시장의 도시개발 위축 정책에 기인됩니다.


사실 수도권은 특히 대표 수도권1기 신도시인 분당신도시 등이 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)으로 분류되는 등 서울권에 가깝다고 할 수 있습니다.


최근 전국에서 가장 큰 집값 하락을 보이고 있는 인천광역시도 최근 지방광역시 집값 상승에 동참하지 못한 것은 서울권으로 분류되어있기 때문입니다.


사실 서울 및 수도권은 작년 12.7 부동산대책때 살아났어야 했으나 박원순 서울시장의 서울 도시개발 위축 정책이라는 복병을 만나 꺼꾸로 가는 서울 및 수도권 부동산시장이 되었습니다.


그러나 올 년말 대선때 누가 대통령이 되는가에 따라 사경에 빠진 수도권 부동산시장이 다시 살아날 수도 있습니다.


그러나 그 결과는 그 누구도 예측할 수 없습니다.


근본적으로 지방대세를 인정해 준채 년말 대선 결과에 따라 서울 및 수도권 부동산시장이 살아날 수도 있다는 말입니다.


곧 부동산 활성화대책이 나오고 내년에 부동산시장 살리기에 긍정적인 대통령이 취임하면 세계경제가 어려운 이때에 내수 부양과 연관하여 부동산시장이 살아날 수도 있다고 보여집니다.


부동산경기 사이클은 통상적으로 침체되면 살아나고, 살아나면 침체되곤하는데 경험적으로 볼때 4년 정도의 조정기간을 거치면 부동산경기가 살아나곤 했습니다.


1991~1994년과 1997~2000년에 4년 정도의 조정기간을 거치고 나니 1995년, 2001년부터 부동산경기가 살아난 예가 그러한 경우입니다.


이러한 사이클을 결코 무시하지 못하는게 내수와 특히 연관이 있는 부동산은 몇년동안 조정을 거치면 살아나야지, 살아나지 않으면 국가경제 전체가 위태롭기 때문입니다.


이러한 연유로 2009년부터 조정에 들어간 서울 및 수도권 부동산시장이 2012년까지 4년 정도의 조정을 거치니 올 하반기쯤 살아나지 않으면 국가경제 전체가 존립의 위기에 빠질 수도 있습니다.


개인적으로 서울 도시개발 위축 정책으로 침체에 빠진 서울 및 수도권 부동산시장이 부동산시장과 연관이 있는 새로운 정권의 내수부양 정책으로 다시 살아났으면 합니다.


최근 세계경제는 수출에 불리한 환경이라 경기의 연착륙을 위해서도 새로운 정권이 출범하면 새로운 경제정책 즉 내수살리기에 올인하지않을까 합니다.


부동산시장은 복잡다단하게 움직이는듯 하나 사실은 경기사이클, 정책, 개발 3가지 요인에 큰 영향을 받습니다. 경기사이클, 정책, 개발 중 실물경제와 연관이 있는 경기사이클이 가장 큰 비중을 차지하나 국토균형발전과 새로운 시장인 박원순 서울시장의 도시개발 정책으로 정책도 부동산시장에 지대한 영향을 미치고 있군요.


이러한 연유로 경제살리기 성향을 지닌 대통령이 새로운 경제정책을 들고나오면 지방대세를 인정해 준채 경제살리기 즉 내수부양적인 측면에서 서울 및 수도권 부동산시장도 살아나지않을까 합니다.


과거의 대선때의 부동산경기 통계를 보면 대선 직후 부동산경기가 살아난때는 1988년 노태우정권과 2003년 참여정부 출범때(이명박정부 출범때는 지방 부동산경기가 살아났군요)라고 할 수 있는데 이때는 수출환경보다 내수환경이 좋았던 때네요. 그만큼 내수 부양과 부동산시장은 연관성이 많습니다.


경제전체가 이제는 수출보다 내수로 먹고 살 수 밖에 없는 환경이라 박원순 서울시장으로 직격탄을 맞은 서울 및 수도권 부동산경기가 다음 정권때 내수부양이라는 경제정책을 들고나와 서울 및 수도권 부동산시장이 살아나지않을까 합니다.


2014~2015년까지 지방과 서울 및 수도권 부동산시장이 동시에 나타나는 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.


그러나 지방이든 서울 및 수도권이든 지역마다 다른 양상을 보일 것이므로 지역에 따른 세세한 분석이 필요하다고 보여집니다. 작금의 부동산시장의 큰줄기는 저평가.저가격대이니 참고하시기 바랍니다.

 

대선 이후 새로운 정권의 강력한 내수부양이 서울 및 수도권 부동산시장의 등불이 아닌가 합니다.



재테크맨 이주호

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제공한경닷컴

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