지방 후발주자 대구, 울산, 광주를 주목하라

2012-04-26 | 작성자 이주호 | 조회수 12,664 | 추천수 310

서울 강남권 아파트는 1988년 88서울올림픽 한해전인 1987년 하반기부터 대세상승하기 시작하여 1997~1998년 IMF라는 혹독한 시련을 거쳐 2007년까지 20년동안 급상승하였습니다.


서울 특히 강남권 아파트 가격 하락은 박원순 서울시장 탓이라고 하지만 사실은 2007년도에 20년 대상투를 친후 2008년 리먼사태로 하락하였다가 2008년말 경기부양책에 힘입어 2009년까지 반짝 상승하였으나 이후 현재까지 대세하락 상태에 이르고 있습니다.


2011년 박원순 서울시장의 출범으로 서울 특히 강남권 아파트의 가격 하락에 더욱더 부채질한 측면이 있습니다.


반면, 지방은 2005~2007년 조선, 철강 등 재래산업 호경기로 인한 지방 산업단지의 부활로 2007년도 하반기부터 국토 저 남단 거제도, 부산, 창원 등으로 부터 지방대세가 불기 시작하여 그후 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 지방대세에 가속도가 붙기 시작했습니다.


국토균형발전을 위한 임시행정수도 건설계획은 이미 1977년 박정희정권때 발표되었으나 1979년 박정희대통령의 서거로 무산되어 그후 지방은 추락하기 시작했습니다.


반면, 서울 및 수도권은 박정희대통령 서거 이후 승승장구하기 시작하여 2007년까지 전국 부동산시장을 주도한 측면이 있습니다.


한마디로 2007년까지 서울 및 수도권은 승승장구, 지방은 몰락의 길을 걸었다고 할 수 있습니다.


그러나 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 2007년까지 한이 맺힌 지방은 비로소 잠에서 깨어나기 시작했습니다.


지방은 수십년만에 한풀이 장세를 펼치기 때문에 작금의 지방대세는 단발성으로 끝나는 것이 아니라 상당기간동안 즉 2018년 평창동계올림픽 이후인 2020년대까지도 이어질 것으로 예견됩니다.


지방대세는 2007년 하반기부터 지방 선두주자 부산이 움직이기 시작했으나 2008년 리먼사태이후 2008년 말부터 부산, 창원 등이 본격적으로 꿈틀대기 시작하여 2012년까지 햇수로 5년동안 전국 부동산시장을 주도한 측면이 있습니다.


집값이 한번 대세상승을 타면 통상적으로 햇수로 5년동안 이어지는 경향이 있는데 1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 이어진 전국 부동산 가격의 폭등이 그러한 경우입니다.


지방 선두주자 부산, 창원, 거제도 등이 선두에 나서니 2012년부터는 지방 후발주자 울산, 대구, 광주 등이 본격적으로 지방대세에 가세하기 시작했습니다.


최근 서울 및 광역시별 아파트 매매가 변동률을 보면, 지난해 말 대비 3월 12일 기준(자료: 국민은행)


전국 0.6% 상승/울산 4.5% 상승, 대구.광주 각각 2.3% 상승, 부산 0.7% 상승, 대전 -0.3%, 서울 -0.5%, 인천 -0.9%로 지방은 상승, 서울 및 수도권은 하락을 나타내고 있습니다.


지방은 지방 선두주자 부산보다 지방 후발주자 울산, 대구, 광주의 상승률이 월등함을 알 수가 있습니다.


이 아파트 매매가 변동률만 보더라도 이제 전국 부동산시장은 지방 후발주자 울산, 대구, 광주가 주도하고 있네요.


지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등은 2010년 유럽발 재정위기 이후 2010년 하반기부터 본격적으로 상승하기 시작하였는데 한번 대세상승을 타면 햇수로 5년동안 이어진다는 점을 적용하면 2014년까지 대세상승할 것으로 예상됩니다.


지방 선두주자 부산, 창원 등의 약진이 주춤하니 이제 수도권이 바톤을 받을 차례라는 말이 나오고 있는데 상기 자료에 나타난 아파트 매매가 변동률을 보면 아직까지는 지방 후발주자 울산, 대구, 광주의 주도가 유효합니다.


개인적으로 서울 및 수도권 아파트는 올해 하반기부터 서서히 움직이지않을까 합니다.


1991년 하반기~1994년까지 햇수로 4년동안 대세하락하여 1994년 하반기부터 대세상승을 탄 점으로 미루어보아 2009년부터 대세하락하여 2012년까지 햇수로 4년동안 대세하락한 서울 및 수도권은 그동안 조정기간이 충분히 이루어진 점으로 보아 이제 상승세를 탈 시기가 오지않았나 합니다.


그러나 2012년 대선의 결과가 부동산시장에 미치는 영향이 크니 속단할 수는 없는 일입니다.


아파트시장의 현장을 살펴보면 서울 및 수도권과 달리 지방 후발주자 울산, 대구, 광주의 아파트시장은 대세상승을 탄 탓인지 매물이 잘 없고 가격도 조금씩 오르고 있어 이들 지역 아파트의 대세상승을 실감하게 합니다.


서울 강남권 아파트가 추락하기 시작한 2008년부터 강남권 아파트는 대세하락이 지속되고 있으나 지방은 오히려 대세상승하기 시작하여 오늘날에 이르고 있습니다.


2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세인 시대입니다.


수도권과 지방의 양극화 해소, 지방 산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설, 저평가.저가격대, 인플레 심리 등 각종 호재로 지방은 지금 수십년만에 대세상승을 타고 있습니다.


지방 선두주자 부산, 창원 등에 이어 2012년부터는 지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등이 높은 상승률로 두각을 나타내고 있습니다.


이상 여러가지 자료로 보아 지방 후발주자 울산, 대구, 광주 등은 2014년까지 대세상승이 이어질 것으로 예상됩니다.


지방 후발주자 울산, 대구, 광주를 주목하라고 말씀드리고 싶습니다.



재테크맨 이주호

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제공한경닷컴

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