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분양시장 생존 전략

2012-04-12 | 작성자 김규정 | 조회수 9,299 | 추천수 320

분양시장 생존경쟁 치열 "디자인 차별화 · 가격보장 마케팅" 까지

전국적으로 이번 4~6월에만 아파트 10만여 가구가 신규 분양에 나설 채비를 하고 있는 것으로 조사됐다. 지난 1분기 분양 실적인 3만 4632가구의 3배에 육박하는 물량이다. 물론 2분기의 실제 분양실적은 이번에 조사된 계획 물량보다는 줄어들겠지만 LH의 공공분양이 본격적으로 시작되고 분양이 확정된 도심 대단지가 적지 않아 계획 대비 실적이 썩 나쁘지 않을 전망이다. 지난 1분기의 경우 연초 분양계획 조사분의 60% 정도가 실제 분양됐다.

2분기 공급계획 늘고, 3-4순위 청약 많아져… 미분양 부담 증가

앞으로 3개월 동안 주요 지역에서 분양 러시가 예상되는 가운데 미분양에 대한 부담도 다시 높아지고 있다. 가격이 하락한 기존 주택에 비해서 신규분양 아파트에 대한 실수요자들의 관심이 여전히 높아 보이지만 기본적인 입지 평가 외에 선호하는 아파트의 규모나 분양가격 수준에 대한 민감도 또한 높아지면서 청약 결과는 크게 엇갈리고 있다. 뜨거운 청약 열기를 이어가던 세종시에서도 최근 순위 내 미달 사례가 나오면서 공급 증가와 그에 따른 미분양 부담, 청약 결과 양극화 우려는 커지고 있다. 지난 9일 순위 접수가 완료된 세종e편한세상 아파트는 가장 작은 84㎡형이 1순위 마감됐지만 나머지 주택형은 3순위에서 일부 마감되거나 대형은 미달됐다.

3순위 청약이나 4순위 청약, 소위 무순위 청약이 많아진 것도 실제 계약 성사율에 대한 부담을 높이고 있다. 예비 청약자들은 1순위를 아끼기 위해서 일부러 청약 통장이 없어도 되는 3순위에 청약하거나 재당첨 제한을 피하기 위해서 4순위 신청을 하기도 한다. 신청자가 많으면 추첨을 통해 당첨자가 결정되기는 하지만 동이나 호 등을 고를 수 있고 청약 자격을 유지할 수 있어서 최근 3,4순위를 이용하는 청약자들이 늘어나고 있다. 하지만 부담이 없는 무순위 신청이다보니 최종 계약까지 이어지지 않는 경우들이 발생하고 있다.

독특한 디자인 · 가격 마케팅 등 경쟁 치열해져

미분양 우려는 높아지고 입지 조건만으로는 수요자를 잡기가 어려워지면서 건설사들의 경쟁은 더욱 치열해지고 있다. 우선 세대 내부나 단지 외관 등에 대한 디자인 경쟁이 달아오르고 있다. 조경이나 커뮤니티 등 단지 전반과 아파트 동의 외관 모양 등에 디자인 요소를 더해 차별화를 시도하고 가치를 부여하려는 시도가 더욱 강화됐다. 최근 소비자들이 면적이 작은 아파트를 선호하면서 좁은 공간을 최대한 넓게 쓸 수 있는 다양한 평면 설계나 변경 기능을 제시하는 경우도 많다. 표면적으로 보이는 아름다움 외에도 에너지 효율을 높여 주거비 부담을 줄여준다거나 단순한 비용 절감 차원을 뛰어넘는 친환경 설비로 공공성을 높이는 아파트도 많아졌다. 탄소 배출을 줄이고 자연 재생 에너지를 사용하는 방식이다.

직접적인 가격 마케팅도 최근 다시 늘어나고 있다. 계약금보장제, 분양가보장제, 프리미엄보장제 등 그 이름도 다양하다. 주택 가격 하락을 우려하는 계약자들에게 입주 시점까지 해지에 따른 손실을 보장해 주거나 분양가격의 경쟁력을 아예 보장 조건으로 내거는 것으로 가격에 민감해진 소비자들의 관심을 끌기 위한 전략이다. 소비자 입장에서는 안심도 되고 현실적인 도움이 될 수 있지만 과거 유사한 가격 마케팅의 경우 해약이나 건설사 부실로 이어진 경우도 있기 때문에 신중하게 따져볼 필요가 있다.

선택의 폭 넓어진 소비자, 기본에 충실한 청약전략 세워야

주택 소비자 입장에서는 무엇보다 기본에 충실한 청약 전략을 가지는 것이 중요하다. 교통, 교육 여건과 지역 발전 가능성을 최우선으로 따지고 분양가격 적정성을 챙기는 것이 먼저다. 공급 과잉 우려가 있는지, 시장의 트렌드를 반영하고 있는지를 체크하고 마지막으로 가격 보장제나 할인, 옵션 서비스 같은 혜택까지 주어진다면 청약 통장을 꺼내 볼 만 하다.

김규정 센터장 / 부동산114 리서치센터(www.r114.com)

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제공한경닷컴

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