주식 자금이 부동산으로 이동하는가?

2011-08-31 | 작성자 이주호 | 조회수 46,438 | 추천수 451

- 수출은 주식(남성)과, 내수는 부동산(여성)과 가깝다 -

2008년 88북경올림픽 이전인 2005년 하반기~2007년에 중국 특수를 맞아 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기가 있었습니다. 이 재래산업 큰 수출호경기로 1985년 하반기~1987년 대미 자동차 등 큰 수출호경기 이후 20년만에 수출 호황을 맞았고 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 종전 마의 지수 1000을 돌파, 2000포인트를 넘기기도 했습니다.


1997년 IMF 이후 1999년~2005년까지는 강남권 부동산이 급상승했는데, 이는 김대중정부의 인위적인 경기부양책에 따라 상승한 측면이 있고 이 기간동안은 수출환경이 안좋아 상대적으로 내수를 부양, 이로인하여 서울 강남권 아파트가 급등하였다고 할 수 있습니다. 즉 이 기간동안은 내수에 가까운 시기였고 내수 부양은 곧 부동산시장의 활성화를 말합니다.


1999년~2005년 부동산경기가 과열되니 정부는 급기야 2005년 8.31 부동산대책으로 부동산시장을 잠재우기도 했는데 부동산시장이 잠잠해지니 이번엔 상대적으로 2005년 하반기부터 재래산업 큰 수출호경기가 도래하여 2007년까지 큰 수출호경기가 있었습니다. 즉 내수가 되는동안은 수출이 잠자고, 수출이 되는동안은 내수가 잠자고 있었군요.


수출과 내수를 가정살이에 비유하면, 가장이 밖에 나가 돈을 잘 벌어오면 이는 수출에 가깝고, 아내가 집에서 살림살이를 잘 하면 이는 내수에 가깝습니다. 그래서 수출은 남성적, 내수는 여성적이라고 합니다. 즉 내수는 여성, 부동산과 가까우니 복부인이란 말이 탄생했는가 봅니다.


2007년 큰 수출호경기 이후, 가장(남성)이 밖에 나가 큰 돈을 벌었으니 이번에는 아내(여성)가 집안 살림을 잘 꾸려 가정경제를 살찌게 해야겠죠. 부동산 투자로 재산을 잘 늘리면 이는 곧 아내의 역할입니다. 그래서 2008년부터는 내수경기가 도래할 차례인데 안타깝게도 2008년 미국발 금융쇼크로 이 내수경기의 발목을 잡고 말았습니다. 이후 2008년말 정부의 경기부양책에 힘입어 내수가 어느정도 돌아갔고 지방 부동산시장은 호황세에 접어 들었습니다. 지방은 아내가 날뛰는 세상이 되었습니다.

통상적으로 큰 수출호경기는 10년마다 한번씩 오기 마련인데 2007년 큰 수출호경기 이후 당장은 큰 수출호경기를 기대할 수가 없어 결국은 내수 부양 경제정책으로 갈 수 밖에 없었습니다.

2008년 88북경올림픽 이후 세계경제의 주도권이 중국에서 미국으로 넘어가는 과정에서 얼마전 미국발 금융사태로 당분간 대미 큰 수출은 기대할 수가 없고 결국은 내수로 가는 길을 더욱더 굳건하게 만들었습니다.


이러한 세계경제 환경하에서는 수출과 가까운 주식보다 내수와 가까운 부동산이 더 유리한 고지에 있습니다. 주식시장은 수출주와 내수주가 혼재되어 있지만 그래도 주식은 수출주가 차지하는 비중이 큽니다. 그래도 내수가 잘 돌아가면 내수관련주는 큰 힘을 발휘하겠죠.


이상에서 열거한바와 같이 작금의 경제환경은 내수경기 즉 남성보다 여성이 힘쓰는 세상, 주식보다 부동산이 힘쓰는 세상입니다.


아무리 내수가 힘쓰는 세상이라도 세계경제가 어느정도 돌아가야 내수가 안정적으로 돌아가게 됩니다. 금반 미국발 금융사태가 어느정도 안정이 되면 내수 세상이 되고 수출(주식)자금이 서서히 내수(부동산)로 이동할 것으로 예견됩니다.


이러한 큰틀에서 최근 주식 자금이 부동산 시장으로 이동하는가라는 말이 나오는가 봅니다.


코스피지수가 대세상승 하든간에 안하든간에 내수 우위 세상이 되면 내수와 연관이 있는 주택건설, 부동산시장, 내수관련주가 활발하게 움직이고 수출은 몇년동안 숨을 죽이는 세상이 될 것입니다.

통상적으로 큰 수출호경기는 10년마다 한번씩 도래하는데 2005년 하반기 이후 2015년쯤에나 큰 수출호경기를 기대할 수 있습니다. 이 기간전까지는 내수가 부양되고 중동 등 해외건설 수출에서 한국경제의 돌파구를 찾아야 합니다.


이러한 맥락에서 필자는 일전에 주택건설과 해외건설을 겸하고 있는 현대건설(주)의 전망이 좋을 것이다라고 말씀드린바가 있습니다.


주식 자금이 부동산으로 이동하더라도 요즘 부동산시장은 철저히 지역별, 상품별로 움직이기 때문에 지역별, 상품별 주도 부동산 즉 지방 저평가 아파트, 서울 및 수도권 도시형생활주택과 오피스텔, 단독주택 등 은 회복이 빠른 편이고 서울 특히 강남권, 한강변 아파트는 세계경제가 확연히 안정되거나 회복되는 시점에 움직임이 있을 것으로 사료됩니다. 이는 주도 부동산과 비주도 부동산의 차이입니다.


현재 지방 일부지역은 서울 및 수도권과는 달리 가을 이사철을 앞두고 벌써부터 저평가, 저가격대 소형 아파트의 움직임이 심상치 않습니다. 이는 현장의 목소리입니다. 현재 지방 저평가, 저가격대 소형 아파트는 최근 미국발 금융사태에 크게 영향을 받지 않은듯 합니다.


금반 미국발 금융사태로 당분간 대미 수출호경기를 기대할 수가 없고 수출환경보다 내수환경이 유리한 이즈음 주식자금이 부동산으로 흘러가는 것에 대해 촉각을 곤두세우고 있습니다.


실물경제 정책도 2010년대 중반까지는 내수 부양쪽에 가깝습니다.


가장(남성)이 2005년 하반기~2007년 밖(수출)에서 큰 돈을 벌었으니 이제 가정경제는 아내(여성)가 주도권을 쥘 차례입니다.


내수시대가 되면 주택건설, 부동산, 소비관련업, 내수관련주, 여성 세상이 됩니다.


이제 가정 살림은 가장보다 아내가 불려나가야 합니다. 아내가 부동산 투자를 잘하여 월세도 받고, 시세차익도 얻어면 그렇게 된다는 얘기입니다.


그러나 부동산 투자 현실은 그렇게 녹녹하지 않습니다.


남이 장에 가니 따라간다고 다 잘되는 세상이 아닙니다.


부동산시장 내부를 깊숙히 파고들면 지역마다, 부동산상품마다 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안되는 양극화 시장이 형성되고 있습니다.


요즘 서울 강남권 부동산을 바라보고 있노라면 설상가상(엎친데 덮친격)이라는 말을 실감나게 합니다. 얼마전 우면산 산 사태, 최근 오세훈 시장의 사퇴로 서울 한강르네상스 사업 등 각종개발사업의 취소 또는 변경 등이 그러한 경우입니다.


그러나 지방은 지방 산업단지 부활, 세종시 건설, 대전 국제과학비즈니스벨트 조성, 대전~대구~광주 국제과학비즈니스 삼각벨트, 2018년 평창동계올림픽 유치, 2011년 대구 세계육상선수권대회, 2012년 여수 세계무역박람회 개최 등으로 날개를 달았습니다.


2007년 하반기 부산 해운대발 훈풍이 경남, 전북, 대전, 충청, 대구, 경북, 광주, 전남, 강원 원주.강릉 등으로 확산되고 있습니다.


서울 및 수도권 부동산 대세는 2010년대 중반쯤 도래할 수 있는 큰 수출호경기 이후에나 기대할 수가 있습니다.


끝으로 대내외경제 전반적인 면을 놓고볼때 금반 미국발 금융사태로 향후 몇년동안은 대미 수출경기를 기대할 수가 없어 수출과 가까운 주식 자금이 분명히 내수와 가까운 부동산시장으로 흘러갈 것으로 사료됩니다.

크게볼때 1999년~2005년 상반기까지는 부동산으로, 2005년 하반기~2007년은 주식으로, 2009년~2011년 상반기까지는 주식 및 지방 부동산으로 자금이 흘러 들어갔고, 2012년부터 2015년쯤까지는 지방 부동산과 서울 및 수도권 도시형생활주택.오피스텔.단독주택.상가.소형빌딩 등으로 자금이 흘러들어갈 것으로 예상됩니다.


주식과 부동산은 실물경제의 흐름 즉 수출이냐? 내수냐?에 따라 움직이고 있습니다. 작금의 시대는 수출보다 내수에 가깝습니다. 내수호경기는 곧 부동산시장의 활황을 말합니다. 수출호경기가 오기전까지는 내수 시대라고 자신있게 말씀드립니다. 올 가을부터 먼저 지방 부동산경기가 회복될 것입니다.


지방은 매매가가 대세, 서울 및 수도권은 전세가가 대세인 시대입니다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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