부동산을 모르는 사람이 쓴 강남거지론

2010-07-29 | 작성자 임성환 | 조회수 13,436 | 추천수 367



필자는 부동산시장을 제대로 모르면서 전문가인냥 여론을 호도하는 사람들이 2009년말이나 2010년초나 되어야 집값이 상승한다고 할때 2008년말 부동산이 바닥이므로 적극 사야하는지역과 평수, 매수금액까지 (강남재건축/목동2,3단지 기존컬럼참고)정확히 안내하여 50%이상 상승한 결과를 보여준 실전전문가로 최근 부동산시장을 또 다시 호도하는 사람들이 설치는것에 대해 일침을 가하고자 한다.

 

[서론]

요새 하우스푸어니 강남거지니, 목동거지니 하며 강남,목동에 집만있는 거지라는 표현이 회자되고있다. 솔직히 회자된다는 표현보다는 어느 글 잘쓰고 선동 잘하는 사람이 쓴 글이 특정 사이트를 통해 돌고 도는 형국이다.

내용에는 2000년까지 3억을 밑돌던 30평대 아파트가 6억을 돌파하자 2005년과 2006년 사이에 대출을 받아 집을 샀고 소득은 높은편이지만 현재 대출이자를 150~200만원 부담하며 사교육비 300~400만원 충당하기에는 역부족이고 또 부동산가격하락이 향후 10년간 꾸준히 이어진다면 이들의 중산층 탈락은 시간문제라는 얘기가 주이다.

[본론]

그럼 사교육비 등 부동산과 다른얘기이므로 제외하고 부동산에 대해서만 서술하여 강남거지론을 쓴 사람이 실수든 일부러이든 틀린주장을 지적해보고자 한다.

 

2005년과 2006년사이에 대출을 통해 집을 매수

 상기 강남거지,목동거지(이하 강목거지)얘기를 쓴 사람은 부동산을 모르는 사람이 분명하다. 왜냐하면 2004년말과 2005년초에 부동산을 매수한 사람이 있다면 저점에 매수한 사람이고 3년후가 지난 2008년 또는 현재인 2010 7,8월에 집을 급매물도 매도한다고 해도 세금없이 3~4억을 남길 수 있는 차익을 만든 상태이다.

 (:2004년말~20053월까지 목동2단지 27 34천에 매수가능/75천 고점찍은후 현재 64) 대출이나 전세활용 실투자 2억원(취등록세 포함)

 

②대출이자 150~200만 부담

이자 금액만 나오다 보니 엄청남 금액만 부각되고 상기 금액이 어떻게 나왔는지 나 또한 의문이고 아무리 봐도 강남거지론을 쓴 사람이 금액을 착각했거나 일부로 부풀린 것 둘 중 하나이다.

 

2005~2006년 대출을 받을 당시에는 저금리로  신용이 불량한 사람을 제외하고 신규아파트와 기존아파트가  CD+1~2% 대출로 대출 당시 년 5% 전후였고 현재도 대출금리가 년 3%이고 심지어 필자는 2.85% 이자를 납부하고 있다.

 

대출기준

월 대출이자()

금리(%)

대출금액()

2005년 초

200

5

48,000

150

36,000

2010
7
월현재

200

3

80,000

150

60,000

7월현재 신규대출자 U보금자리론 5,1%확정 또는 CD+1.3%(3%대 금리)

 

상기대로라면 강남부동산을 때려잡으려던 노**정부시절로 LTV 40~50%로 제한할 때이고 48천만원을 대출 받으려면  50%잡아도 당시 부동산가격이 10억 가까이 되어야 가능한 수치이고 36천만원 이라면 7억원 정도의 아파트를 매수해야 가능한 대출금액이었다.

 (참고로 투기지역이었던 강남은 LTV 40%로 강화한 상태: 아래별첨 참고)

그러므로 2005년에 7~10억이라면 강남 대형평수를 잡을 수 있는 금액으로 시세 하락한 지금도 대출금액을 제외하고도   5억 원 이상 남는 아파트를 보유 중 이라는 가설이 된다.

 

시기

부동산 대출 강화 내용(LTV/DTI)

2003 10월말

투기지역만기 10년내 LTV 50% 40% 로 축소

2005 6월말

투기지역만기 10년내 6억원 초과 LTV 60% 40% 로 축소

20058월말

투기지역 DTI 제도 도입

물론 대출금리가 2~3%된 것은 최근 2년 사이이고 그전에는 5% 금리가 부담스러울 수 있지만 강남거지론을 쓴 것이 최근이므로 상기 대출이자는 어불성설이고 현재 기준이라면 LTV50%이고 대출이자 3%잡으면 8억원의 대출금액이 계산된다. 이 금액이면 당시에 16억짜리 아파트를 사야 가능한 대출금액이다.

 

③부동산가격하락이 향후 10년간 꾸준히 이어진다면 이들의 중산층 탈락은 시간문제

부동산은 최근 10년간 2002년하반기/2004년말~2005년초/2008년말~2009년초 등 3~4차례 급등을 통해 집을 매수한 사람들에게 수억원을 차익을 남겨주었고 그지역이 강남,목동이라면 차익은 더욱 커진다. 설사 강남,목동이 아니더라도 상기 년도에 집을 매수했다면 강남,목동이 아닌 서울이나 수도권에서도 최소 3년에 세금없이 1억이상은 부동산으로 수익을 경험했을 것이다.

 

 향후 10년간 꾸준히 부동산이 하락한다?

도대체 어떤 근거로 부동산이 하락한다는것이며 강남거지론이니 강남을 기준으로 했을텐데 강남이 10년간 꾸준히 하락을 할까? 실전전문가로서 강남거지론을 주장한 사람은 강남을 모르는 사람이다.

 

 - 8.31부동산정책으로 강남을 죽이려던 사람들도 강남에 거주를 할까?

왜 강남을 죽이려고 했는데 결과적으로 정권 5년동안 100%가까이 상승을 했을까?

상기 이유를 이해할 수 있어야 강남을 이해한다고 감히 말하고 싶다.

 

초등학생도 아는 경제논리로 이해를 시키고자 한다. 수요과 공급(일명 수급)

강남에 오고 싶은 사람은 많은데 공급을 막아놨으니 강남은 죽지 않는 것이다.

 

강남을 잡으려고 동탄이나 김포에 아무리 수만 세대를 지어봐야 강남에 살고자 하는 사람은 그곳에 가지 않는다. 오히려 미분양으로 그 동네나 전반적인 부동산 시장이 죽는다.

 

그럼 보금자리 주택으로 강남을 잡을 수 있을까?

곧 분양할 강남세곡지구 등 보금자리주택을 보면 60~70%가량이 임대아파트이다.

절대 보금자리도 강남을 대체할 수 없다.

 

[결론]

강남거지론 예상대로 10년간 꾸준히 부동산이 하락한다면 부동산자산이 자산의 대부분을 차지하는 우리나라 경제는 끝이다.

서민위주 정책을 추진하던 김** 민주당 정부시절 미분양아파트를 사면 양도세면제를 시행(2002년 말까지 서울 및 5대신도시/기타지역 20036)하였다. 이유가 무엇일까?

부동산은 세수와 고용,경제의 주춧돌 등 여러 가지 면에서 무시할 수 없는 뜨거운 감자이기 때문이다.

 조만간 서울이나 수도권, 만일 서울이 정치논리상 힘들다면 적어도 수도권에서 미분양아파트 매입할 경우 양도세 면제제도를 다시 시행할 것이다.

 

진정한 전문가라면 나도 강남에 집이없으니 너도 없어야 된다고 주장할것이 아니라 너도 집사고 나도 집사도 다 같이 집을 사서 적어도 주거의 고민은 뒤로하게 하는것라 생각한다.

 

마지막으로 8월이 가기 전에 개포재건축 저층단지/목동신도시 소형평수를 매수하라.

1년이 지나기 전에 필자에게 감사할 것이며 부동산은 3년 보유해야 양도세 혜택을 받는다또한 강남은 과거에도 그랬고 앞으로도 그러하듯 그들만의 리그가 될 것 이므로 강남을 폄하하기 앞서 강남을 제대로 알려면 한번 살아보고 얘기하라.

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제공한경닷컴

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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