3월 부동산 시장동향 및 향후 전망

2010-04-01 | 작성자 임성환 | 조회수 15,858 | 추천수 551

1.  3월 부동산 시장동향

부동산 시장이 개점휴업 상태다. 전세시장이 방학기간 동안 학군 우수지역을 찾아 급등 및 이사 수요가 많다면 매매는 꽃피는 춘삼월에 움직임이 큼에도 불구하고 우리나라 부동산시장의 바로미터 역할을 하고 있는 강남재건축시장의 하락영향으로 집값이 서울 및 수도권을 포함하여 전체적으로 하락하면서 또 다른 불황 및 하락을 예상하는 자료가 늘어가고 있다.

3월초 수년간 유보되었던 재건축의 상징 중 하나인 은마아파트의 조건부안전진단 통과의 호재가 발표되었음에도 지난 두 달(12월초~2월초) 반등 후 재건축시장 또한 큰 반응이 없는 상황으로 하락세를 나타내고 있다.



2. 부동산의 바로미터 강남재건축 하락배경


은마아파트가 조건부 안전진단 통과임에도 상승하지 못하는 배경으로는

-         재건축시 지분당 평가금액이 고평가 되었다는 인식으로 추가상승 기대감 하락

-         동일시세대비 낮은 지분율(112=34평 지분16.3),개포주공1단지 16(지분23.4)

-         갈길이 더남은 단계(안전진단→정비구역지정→추진위구성→조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획→착공,준공)


또한 은마와 더불어 재건축의 양대산맥 중 하나인 개포지구 마스터플랜 발표가 있었지만 주춤하고 있는 이유는 단기급등에 따른 피로감과 용적률 등의 결론인 개포지구단위계획 발표가 2월→4월 다시 6월로 연기되었다는 소식이 재건축 매수심리를 관망모드로 바꾸어 하락 후 정체 중이다. 더불어 개포주공 상승에 힘입어 상승했던 송파,강동 등 기타재건축 단지 또한 하락폭이 더 커지면서 쉬고 있는 상황이고 그로 인해 일반아파트 매매가격변동률 또한 하락세를 나타내고 있다.

(참고: 개포주공1단지 조합설립인가 상태)



3. 2009년 부동산시장 결과 : 부동산은 이론과 실무의 차이가 크다.


필자가 현장답사를 통해 부동산시장의 분위기를 인지하여 2008 11월을 부동산 바닥으로 강남재건축과 9호선 수혜지역인 목동1,2단지를 추천하고 매수하였을 때 부정적인 연구원 및 부동산전문가를 지칭하는 사람들이 추가하락을 강조하고 2009년 말이나 심지어 2010년 상반기나 되어야 부동산경기가 바닥을 치고 상승할 것이라고 주장하였었다. 그러나 상기
개포주공1단지 시세추이에서 보듯 강남재건축 및 목동단지는 평균 50% 이상 상승하였다.
(08
12 47천→ 103월 현재 73~4)

더불어 목동 1,2단지 89(27) 또한 0812 48천에서 현재 7~73천 만원을 호가하고 있다.


2009 결과 : 차별화 장세


   ① 강남재건축의 독주(압구정현대, 반포주공, 개포주공, 잠실5단지 ,대치은마 등)

9호선 1단계 개통(김포공항~신논현역)으로 인한 강서, 목동, 동작 권역 급등

③ 전세가 급등(일반아파트 매수보다는 보금자리주택 선호 및 시장상황 관망)

④ 미분양 양도세 면제 또는 60%혜택과 청약열풍(광교, 별내, 송도, 청라, 판교 일부 등)

 

 4. 2010년 부동산 전망

 현재 부동산시장이 하락 및 주춤하는 이유 중 하나는 송파,하남,성남을 아우르는 위례신도시와 4월에 사전예약 할 보금자리2(서초내곡,강남세곡 등 총 6개 지역)와 보금자리3(구로구 항동,광명· 시흥,성남 고등,하남 강일,인천 구월)에 대한 기대감과 글로벌 경제위기가 회복되었다는 확신이 없어 부동산 매수를 미루는 것이 원인이다. 하지만 모든 성공한 투자가 그러하듯 투자의 공포와 수익은 비례한다.


 
2010년 전망

 (상승요인)

      6월 지자체 선거개발 공약 : 서울시의회가 재건축 연한을 40년→30년으로 축소하고자 했으나 現 시장이 반대하여 유보된 상태. 그러나 맞수 원**후보가 30년을 공약으로 내세움. 결국 표를 얻기 위해서는 부동산정책에서 긍정적인 공약이 나올 것임 (목동신도시 등 수혜)

      재건축,재개발 사업의 활성화 : 공급이 부족한 강남권 물량 해소차원에서 개포단지의 지구단위계획이 확정,발표되면 본격적으로 재건축이 진행되면서 부동산시장이 또 한번 움직일 전망

      9호선 및 연장구간 수혜: 신논현~보훈병원 및 강동권(고덕,상일,강일,하남 등),강서(마곡,방화)

(하락요인) 금리인상, 대출규제 지속,수도권 및 지방 미분양 여전

[결론]


-
지역별 차별화 시장지속:호재 있는 재건축,재개발 및 9호선 연장수혜지역 계단식 상승전망

   기타지역은 상반기까지 약세 후 하반기 소폭 상승전망

- 중대형 보다는 중소형의 인기가 지속될 전망
보금자리주택의 인기는 지속될 전망. 그러나 임대주택이 상당수인  보금자리주택이 강남을

대체할 수 없을 것임

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제공한경닷컴

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