빼앗긴 부동산시장에도 봄은 오는가

2010-03-23 | 작성자 김인만 | 조회수 19,469 | 추천수 550

평촌신도시 어느 아파트단지를 방문했는데 개나리가 나오려고 준비를 하고 있는 것을 보고 겨울은 지나갔구나 하는 생각이 들었습니다.
하지만 부동산시장은 여전히 한겨울이며 오히려 더 꽁꽁얼어붙고 있습니다.
작년 봄부터 여름까지 회복하던 부동산시장은 가을 대출DTI규제를 확대하면서 얼어붙기시작했고
DTI가 적용되지않은 분양시장은 그나마 잘 버티고 있었지만 올해 양도세감면혜택이 연장되지 않으면서 인기지역을 제외하고는 분양도 어렵고 미분양도 어렵게 되어버렸습니다.
정부는 여기서 딜레마에 빠질 것입니다.
그대로 방치하자니 단순 거래위축을 넘어 건설경기와 국내경기까지 꺽일 가능성이 높고
거래활성화 대책을 내놓자니 지방선거를 앞두고 부동산시장이 다시 들썩일 경우 감당하기 어렵고
강남권재건축시장은 최근에서야 안정이 되었고 가격도 거의 고점시세 가까이 되기때문에 규제를 쉽게 풀어주기도 어려운 상황입니다.
은평뉴타운 입주율이 떨어지는 것이 은평뉴타운의 가치가 낮은 것이 아니라 기존집을 팔고 입주해야하는데 기존집이 팔리지않기때문에 입주도 못하는 상황입니다.
최근 상담을 받아보면 집을 팔고싶어도 매수자가 없어서 팔지 못하는 고객분들이 너무 많기때문에 어떻게든 대책이 필요한 상황입니다.


그러면 왜 이렇게 거래가 실종이 되었을까요?
그 원인을 살펴보면
첫째, 실물경기 회복속도에 대한 실망감 입니다.
2008년 하반기에 불어닥친 미국발 금융위기를 우리나라는 슬기롭게 잘 극복하고 있고 각종 지표도 잘 나오고 있습니다만
실물경기, 즉 실제 서민들이 느끼는 체감경기는 전혀 좋아지지 않고 있다는 것입니다.
공기업, 대기업 다니시는 분들이야 큰 걱정없이 고정적인 수익이 나오고 상대적으로 임금수준도 높은 편이지만
고용시장에서 그래도 많은 부분을 차지하는 중소기업 다니시는 분들은 상대적으로 임금수준도 낮고 고용불안에 떨고 있으며
자영업자들은 10년전보다 매출이 오히려 감소한 곳들이 많고 카드수수료와 높은 임대료에 허리가 휘고 있습니다.
경기가 회복되면 좀 나아지겠지라는 기대감으로 버티고 있지만 경제위기 후 1년이 지난 지금 숫자로 보이는 경제지표는 좋아지고 있지만
실제 생활은 전혀 좋아지지 않기때문에 이게 따른 실망감에 따른 미래불확실성때문에 매수세가 관망세로 돌아선 것입니다.


둘째, 추가하락에 대한 기대감 입니다.
부동산은 심리라고 합니다.
상승분위기가 되면 누가 말려도 불나방처럼 달려들지만 반대로 하락분위기가 되면 아무리 좋다고해도 절대 달려들지 않습니다.
각종 언론에서 부동산하락에 대한 우려를 나타내고 있고 DTI등 대출규제가 확대되면서 매수세가 위축이 되니 한번 꺽인 분위기가 더욱 악화되고 있습니다.
현재 분위기는 조금 더 기다리면 더 떨어질텐데 이왕 기다리는 더 기다려보자는 분위기가 거래실종으로 이어지고 있습니다.
안타까운건 이러다가 거래가 되기 시작하면 또 너도나도 매수세로 돌아서면서 일부지역은 또 과열이 된다는 것입니다.


셋째, 정책적인 원인 입니다.
작년여름까지 거래가 되면서 부동산시장이 회복세를 보이는 것을 보고 미리 겁을 먹은 정부가 DTI를 수도권전역으로 확대적용을 해버렸습니다.
결과적으로는 아주 효과적인 정책이지만 파급효과가 너무 커지요
부동산거래가 안되어서 부동산가격이 하락하면 더 좋지라고 생각하시는 분들도 있지만 부동산은 상승도 문제지만 하락도 문제가 됩니다.
우리나라는 부동산의존도가 높기때문에 부동산가격이 하락하면 부동산을 보유하고 있는 분들은 소비를 줄이게 되고 경기에도 영향을 줍니다.
현재 무주택자보다 유주택자의 경제규모가 크고 경제에 미치는 영향이 더 크며 이렇게 경기가 위축되면 무주택자들도 덩달아 소비를 줄이기 마련입니다.
강남에 거주하는 현금 10억을 가진 A는 자신의 부동산가격이 상승하면 차를 바꾸지만 반대로 부동산가격이 하락하면 바꿀려는 차도 바꾸지 않고 백화점도 가지 않습니다.


넷째, 대기수요 입니다.
어차피 부동산시장 분위기가 좋지않고 불안한 마당에 성급하게 집을 사기 보다는 확실한 수익이 보장되는 보금자리 강남권이나 위례신도시를 기다리는 무주택자들이 너무 많이 있습니다.
당첨가능성이 있는 청약조건이 좋은 분들이야 기다리는 것이 당연하지만 당첨가능성이 극히 희박함에도 무작정 기다리는 분들이 문제가 됩니다.
결국 버스는 떠나가고 또 무주택으로 전세난에 시달리면서 언제 집을 사야하나, 사지말아야하나 끝도 없는 고민을 하게 되지요


현재 부동산 시장은 너무 어렵습니다.
집을 팔고 분양받은 아파트로 가야하는데 기존집이 팔리지 않아서 분양받은 아파트 입주를 못하는 분들이 너무 많습니다.
급매물이라도 팔려야하는데 매수세가 없으니 가격조정은 의미가 없습니다.
반대로 이렇게 집을 사려는 매수세가 줄어들다보니 전세수요는 증가할 수 밖에 없고 전세난이 심해질수록 집없는 서민들의 고통은 더 커질 수 밖에 없습니다.
여러 칼럼쓸때마다 강조하지만 물은 흘러줘야하며 물이 고이면 썩게 됩니다.
또한 물이 흐를때도 너무 많이 흘러서도 안되고 너무 적게 흘러서도 안되며 항상 적당한 흐름이 중요합니다.
현재 상황은 물리 조금도 아니고 아예 흐르지 않고 있습니다.
혹시라도 나중에 한꺼번에 흐르면 또다른 부작용이 생깁니다.
강남은 투기과열지구 풀리지도 않았고 DTI적용도 되고있었지만 가장 먼저 상승하고 가장 늦게까지 상승합니다.
지금은 강남이 문제가 아니라 서민들이 거주하는 강남외 지역, 수도권 지역이 문제입니다.
가장 중요한 것은 실물경기회복에 따른 부동산시장 회복입니다만
실물경기회복은 정부도 마음대로 할 수도 없고 국민들이 노력한다고 하루아침에 되는 것이 아니기에
시간을 두고 기다려봐야한다면 일단 정책적인 대책이라도 만들어서 거래의 숨통을 틔워줘야 합니다.
갈증을 해소할 수 없는 보금자리만 기다려라고 하지말고 실질적인 대책이 필요합니다.
보금자리, 임대 더 늘리고 기존주택 거래도 활성화 시킬 수 있도록 DTI도 조정해야 하고 금리도 조정해야 합니다.
투기를 원하는 다주택자들이나 고소득자는 오히려 더 강력한 DTI를 적용해도 되지만
무주택자가 집을 구입하거나 강남외 1주택자가 갈아타기 위하여 집울 구입할 경우에는 취등록세 감면과 더불어 DTI를 완화해야 하고 금리도 우대금리를 적용해 줘서 거래를 활성화 시켜야합니다.
실수요자들은 이런 침체기를 적극 활용하여 평소에 구입하려고 마음먹었던 물건을 급매물로 잡아보시는 것도 좋고
중소형에 비하여 하락폭이 더 크고 인기도 떨어져서 평당가격이 더 낮아져버린 중대형도 자금여력되는 실수요자들은 적극 공략하시면 향후 실물경기회복이 될 경우 효과를 볼 수 있습니다.
하지만 기존과 같이 무리한 대출로 누가 말만 믿고 묻지마 투자를 하시는 것은 신중히 고민을 하셔야 합니다.


감사합니다.
김인만 투모컨설팅 연구기획본부장


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