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팔리지않는 주택,어떻게 팔아야 하나?

2010-03-15 | 작성자 우종성 | 조회수 20,871 | 추천수 591

최근 몇년동안  필자는 이때즘이면 전반적으로 침체된 주택시장 시장을' 春來不似春'(춘래불사춘-"봄은 왔으나 봄 같지를 않구나")으로 표현해 왔다  그때마다 앞으로는  현장이 바쁘서 글 쓸 시간이 없을 정도로 바빠서면 좋겠다  생각해 왔다.


하지만 올해도 예외는 아닌 것 같아 마음이 착잡하다  한해 한해 해가 바뀌고  대선, 총선, 지방 선거가 치러지고 인물은 바뀌지만  바뀌는 것은 정치나 정권이지 부동산 시장은  바뀌지 않았다는 것 이다.


부동산 시장도 경기 순환처럼  바닥. 침체가 있으면 그 다음은 상승도 있는 것 이고  상승이 어느 정도 되면 호황이라는 것도 있는 것 이며,또 호황이 너무 오래 지속되다 보면  침체로 접어들기도 하고 침체가 너무 지속되면 바닥. 불황으로 치닫는 것처럼 경기 순환에 순응되어야 한다는 것 인데,부동산 시장은 아직도 동면에서 깨어나지 못하고 몇 년 째 침체의 늪을 헤어나지 못하고  있다는 것 이다.


그래서 현재는 그 동안의 '인내의 댓가'를 기대하기 어려운 가혹한  시기라 보여지므로 현재 주어진 상황에서 최선을 다하여 슬기롭게 난국을 혜쳐 나가야 할 것 이다.


주택 시세가 다양하게 나타난 이유


요즈음 같은 시절에는 집을 한채 가진 사람이나 두채 이상 가진 사람이나 확실한 소득이 없으면 수중에 현찰 없기는 마찬가진 인 것 같다  이는 곧 총 자산 중 유동화 되지 않는 고정 부동산 자산에만 자산이 편중되어  있고 또한  보유 부동산이라 할지라도 현금흐름 (cash flow) 발생되지 않는, 현재의 가치로 보면 무수익성 자산에 자금이 묶여 있기 때문이라고  보여 진다.


특히 현행 1주택에서 신규 분양주택이나 기존 주택으로  갈아타는 분들 중에는 기존 주택이 팔리지 않아 발을 동동 구르는데, 가령 수요. 공급만 놓고 보면  1000세대 아파트단지에서  매물이 100개 나와 있고 수요자 예정자가 1명이라면  아파트 가격은 10%정도 하락되어야 하지만  부동산 속성상(하방 경직성) 절대 그렇지 않다는 것 이다.


또한 똑같은 주택이더라도 층, 향에 따라 다르고 매도가 급한 사람과 급하지 않는 사람, 전세를 놓고 파는 사람과 주인이 직접 거주하다가 파는 사람 등에 따라 가격차이가  날수밖에 없다.


특히 외부 부동산 정보업체에서 제공하는 시세와  일선 중개업소에서 말하는 시세에는 상당한 차이가 나는데 이는 주지하시다시피 외부 민간 부동산 정보업체에 올리는 부동산 시세는 현장이나 제3자에서 검증되지 못하고 또한 시시각각으로  업데이트를 하지 않거나  일부 허위 매물로 둔갑 되는 등 현실성이  떨어지기 때문이다.


또한 국토부 실거래가 신고를 보더라도 실거래가 신고기간이 현행 60일이므로 가장 최근 시세를 반영하지 못하고 극히 일부일지는 모르지만 정확한 실거래가 신고가 이루어 지지않는 경우도 있을 것 이므로 이 또한  참고는 되지만 정확한 시세로 판단하기에는 무리가 따른다.


주택시세, 바르게 파악하는 방법


뭐니 뭐니 해도 주택시세는 현장 중개업소에서 여러  매도자로부터 주문받은 가격을  시세라고 하지만  이는 매도자 일방이 요구한 호가(呼價)인 경우가 많으므로  엄밀히 말하면 정확한 시세는 아니다  일반적으로 시세라 하면 일정한 조건하에 최근 매매된 가격을 토대로(비교사례법)현장 중개업자가 현재 수요 분위기를  반영하여 제시한 가격에 매도자가 의뢰한 가격이 맞아 떨어질 때 실제 매매로 이어질 가능성이 크기 때문에  이 시세가 실제 매매가격에 가장 가까운 것 이다.


한편 일선 중개업소에는 지역마다 중개업소 끼리만 공유하는 유료 부동산 정보망이 따로 있다  하루에도 몇 번 씩 업데이트가 이루어지고 실제 매매가 가능한 물건인지 아닌지 수시로 중개업소 끼리 영업을 위해서 확인하므로  이 시세를 비교적 정확한 시세로 보면 된다.


주택매도, 남보다 빨리하는 요령


주택을 매도의뢰 하려고 부동산 중개업소에 가면 중개업소에는 가급적 싸게 내 놓라고 얘기한다. 그 것이 어쩌면 당연하다  장사하는 사람이 물건을 싸게 들여와서  최대한 비싸게 팔려고 하는 것은 이윤을 추구하는 자본주의 최대 목적이기 때문이다.


그런데 문제는 확실한 매수인이 없는데도 향후 매수인을 대비하여 중개업소는 가급적 쌓게 매도 의뢰인으로부터 물건을 접수 받으려는 경향이 강한데, 매도 의뢰자는 너무 여기에 휘말리지 말아야 한다.


왜냐하면  당장에 매수자가 없어 매매가 이루어지지 않는 상황에서 향후  매수 의뢰인이 나타나 그때서 그 집을 사고자 할 때 당초 매도인이 내놓은 가격에 한 푼도 깍지 않고 그대로 살 사람이 어디에 있겠는가? 하는 문제이기 때문이다.


따라서 현재 매수인도 없는데  너무 싸게 물건을 내놓으면  매도가격만 내려가고 매매는 되지 않아 속만 터지니 매도 의뢰 시 일단은 평균 시세보다 약간 낮은 가격으로 매도를 의뢰해 보고 향후 매수자가 나타나 가격이 절충이 들어오면 그때 가서 매도가격을 확실히 깍아 준다면 매수인은 급매수준으로 받아들어 계약 성사율이 훨씬 높아진다는 것 이다.


그러면 일반적으로 얼마를 깍아 주면 계약 성사율이 높을까? 그 답은 정해져 있지는 않지만 쉽게 말하면 확실한 급매수준은(필자판단-약 15~20%이상 하락) 아니더라도 이보다 약간 덜한 약 급매수준(필자 판단- 약 3~5% 정도)으로 매수자가 어느 정도 싸게 산다는 생각이 들게끔 한꺼번에 확 깍아 준다면 매매 성사율이 높다는 것 이다.


또한 지금은 급매물은 없는 상황이지만 부동산 경기 최저점(2009년.1월)일때 급매물이 많이 나와 작년 초까지만 해도 급매물이 많이 소진되었지만  현재는 일반적으로 보아 급매물이라고는  없는 상황인데 현장에서 보면 거의 모든 물건을 '급매'물건이라고 토를 달고 있다  일반적으로 급매물 개념은 필자가 보기로는  대략 10~15%이상 떨어진 가격을 말하고 경우에 따라서 특히 중대형이나 잘 팔리지 않는 주택은 20~30%이상 떨어진 급매물도 있는데 현장에서는 이를 '급급매물'이라고 부른 는 것 같다.


주택매도는 다른 입지조건이 비슷하다면 주택가격이 문제고 주택가격에 큰 차이가 없다면 매도할 려는 매도인의 자세도 중요한데 즉 집안을 깨끗이 청소하거나, 통풍이 잘되게 창문을 항시 일정부분 열어놓거나, 조명을 밝게 하고 특히 겨울철에는 운기가 돌도록 난방을 유지하며 현관 시선에서 확 들어오는 곳을 이쁘게 꾸미거나 기타 사소한 부분이라도 파손된 부분이 있으면 즉각 수리해 놓아야 한다.


한편 매수 예정자가 집을 볼 때 중개업자 대신 주택의 장점에 대해서 직접 설명할 수도 있고  경우에 따라서는 매순인이 주택의 특정부분의 단점을 거론하면 직접  설명하되 지금까지 별 문제는 없었다고 진솔하게 설명하려는 자세와 덧붙여 집을 매도하는 사정까지 솔직하게 얘기하면 의외로 좋을 결과가 있다는 것 이다.


마무리하면서


주택매매를 중개할 때 물건에 대한 설명. 고지 의무는 중개법령상 중개업자에게 있지만  경우에 따라서는 집을 볼 때 중개업자와 더불어 직접 자기가 살고 있는 집에 대하여 솔직하고 자신 있게 설명을 해보는 것도 좋은 방법일수도 있다  하지만 가격절충이나 기타 요구사항 만큼은 가급적 중개업소를 통해서 하는 것이 역효과를 방지하고 일처리가 메끄로운 것이다.


아무튼 어려운 시기다  아직은 저금리에 탓에 어느 정도 소득만 뒷바침되면 그래도 현 부동산시장에 대하여 '인내'는 할 수 있겠지만 궁극적으로는 처분 말고는 다른 방법이 없다면  온 동네 중개업소에 모두 놓지 말고 수요자 창출에 자신이 있는 그러한 부동산 중개업소를 찾아  허심탄회 하게 상담해 보고 혹 매수에 조금이라도 관심이 있는 사람이 나타나면 확실한 가격조정 등 적극적으로 매도 여지를 남겨 두어야 한다. 그래도 안되면 궁극적으로는 부동산 시장이 살아나야 되겠지만 그 시기를 기약할 수 없으므로 스스로 마음가짐을 추스려 정신적 스트레스라도 덜 받도록 노력해 볼 것을 일선 중개업자로서 권하면서 이글을 마친다. 

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제공닥터아파트

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