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부자. 그들만의 부동산 투자포인트

2010-03-03 | 작성자 조현수 | 조회수 17,721 | 추천수 528

국내외 경기 침체와 더불어 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다. 이러한 외부환경에도 불구하고 꾸준히 고수익을 얻고 있는 부동산부자들을 볼때면 그들만의 부동산 시장을 보는 특별한 지혜는 무엇인지를 물어 보고 싶은 마음이 든다.   
하지만 특별한 노하우나 비법을 기대하고 그들에게 답을 청학 들을 때 느끼는점은 별로 특별할 것이 없다는 것이다. 그런데 그들이 비법이라고 말할 는 것을 가만히 들어보면 기본을 강조하고 기본에 충실하라는 것인데, 이는 모든 부동산부자들의 공통적인 특징이라고 할 수 있다. 기본적으로 체크해야 할 항목이지만 놓치기 쉬운 것 들을 중심으로 그들만의 부동산 투자포인트를 체크해 가는 노력이 필요하다.


그럼, 기본적으로 꼭 체크하는 몇 가지 항목을 살펴보며 나름대로의 혜안을 키워가는데 이정표로 삼도록 하자.
 
■  전국 개발축을 확인하라
 지도를 펼쳐놓고 전국적으로 개발되는 지역을 벨트로 묶어보자. 그리고 개발이 되는 중심인 축을 찾는 것이 중요하다. 대표적인 개발 축의 예를 보면 서해안 개발축으로는 송도신도시, 영종, 청라로 이어지는 인천경제자유구역이 있다. 경기남부지역은 송파신도시에서 판교신도시로 이어지는 신도시구역 등을 들 수 있다.
 서남부축은 과천, 수원, 시흥, 화성, 광명 그리고 동북부축은 남양주, 양주, 동두천, 의정부 등이 거점개발도시로서 개발축선상에 위치한다.
 그 가운데 가장 주목해서 보아야 할 곳으로는 인천과 수원지역으로 발전가능성이 매우 높은 지역으로 볼 수 있다.   
특히, 서울은 지역별 테마중심으로 살펴볼 필요가 있다. 한강변 재건축 유망단지인 여의도, 용산, 반포, 압구정, 뚝섬, 잠실과 역세권 복합용도개발지구인 구의, 구로, 금천 등으로 나누어 볼 수있다. 광진, 동대문, 영등포, 노량진 천호의 재개발 뉴타운 지구, 그리고  중량천 생태공원화지역 등으로 세분화 된다. 이런 테마중심의 지역의 연계성과 향후 발전가능성을 유추해 보는 것이 매우 중요하다. 
개발축을 확인해 자신의 투자처와 개발축간의 상관관계를 일치시키며 부동산시장에서 선택과 집중을 해야하는 것이다. 


■  금리 동향을 주시하라
올 한해 가장 관심을 갖고 지켜봐야 할 대목이 금리이다. 국내 가계 대출 절반이 부동산담보대출이어서 작은 금리변화에도 부동산 시장은 요동칠 수 밖에 없다.  지난해 말 기준으로 금융권 부동산담보대출은 351조원 규모이다. 금리가 1%만 올라도 대출을 받은사람들의 이자는 3조 5천억원이 증가하는 셈이다.  최근 이슈가 되고 있는 출구 전략의 핵심이 금리부분임을 감안할 때 기준금리 인상 가능성은 충분히 있다고 볼 수 있으며 그 시기에 주목 할 필요가 있다.


■ 6월 지방선거시장를 예측하라.
지방선거는 부동산 시장의 변수요인이다. 이전 2차례 지방선거 사례를 보면 모두 부동산가격이 상승했음을 볼 수 있다. 올해도 유사할 것으로 예측되어지나 그 상승세는 크지 않을 것으로 보여진다. 재개발, 재건축 관련 공약 등 중요사안에 따라 경쟁적으로 내놓는 부동산 공약이 시장을 자극하여 단기 부동산 시장가격의 상승을 이끌게 될 것이다. 하지만, 장기적인 측면에서는 지방선거의 영향이 크거나 오래가지 않을 것으로 보여진다. 


■  자기 주도적인 시장분석능력을 키워야 한다. 
 미국 부동산 가치를 나타내는 무디스 상업용 부동산 가격지수가 2009년 10월에 가장 낮은 수치를 보였으나 2009년 12월에는 2개월 연속 오르며 거래 증가 현상을 뚜렷하게 보여주었다. 일부에서는 부동산시장의 청신호로 보고 있으나 이는 너무 앞서가는 분석으로 보인다. 조금 더 크고 멀리보는 관점에서는 시장이 좋아졌다고 보기 어려우며 이러한 현상은 연말을 두고 나타나는 단순한 계절적인 요인으로 보는 것이 타당 할 것이다. 
이런 미국시장분석사례에서 보는 것처럼 같은 현상을 보고도 시장상황의 해석하는 방향에 따라 전혀 다른 결과가 도출된다. 단순현상에 현혹되거나 왜곡된 주장에 이끌려 가서는 안되며, 확실한 자기주도적으로 시장을 바라보고 분석할 수 있는 능력을 키워야한다.  
특별한 비법을 찾기 보다는 자기만의 철학을 갖고 경험을 키워간다면 누구나 부동산부자가 될 수 있음을 믿는다. 초기에는 벤치마킹을 하고 그 다음에는 자기만의 철학을 갖고 뚝심있게 한발 한발 나가는 노력이 가장 중요할 것이다. 모두가 부동산 부자가 되는 날까지 파이팅 했으면 한다. 


조현수 기업은행 차장
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제공부동산뱅크

전문가들의 부동산 투자 노하우

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