저평가 부동산 급매물을 잡아라

2010-01-12 | 작성자 김종갑 | 조회수 19,937 | 추천수 545

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김종갑[[부동산 연구소]
부동산 연구소, 컨설팅 (주)미래가(美來家) 대표
스피드뱅크. 조인스랜드. 다음. 네이버 부동산 전문가, 컬럼 리스트
닥터 아파트 富로그 1위, 묻고 답하기 2700회
대학교, 기업, 동호회 부동산 특강 및 교육


결론적으로 대출 규제로 인한 부동산 침체는 2010년 설을 기점으로 다시 대세 상승으로 전환할 가능성이 높다. 연말로 접어 들면서 급매 위주의 거래가 이루어 지고 있는 것으로 보아서 머지 않아 거래를 동반한 가격 상승이 예상이 된다.

 

 

부동산 동향과 침체의 원인

 

통상적으로 거래량이 줄어 드는 침체기에는 매수자 우위의 장세가 펼쳐지기 때문에 시세보다 10%이상 저렴한 급매물이 출현한다. 최고점을 돌파한 강남 재건축 아파트와 한강변 재건축 빌라 등지에 10% 하락한 급매물이 나오고 있으며, 한창 가격의 고공행진을 이어가던 서울 뉴타운 지역에도 급매물이 쌓이고 있다.

 

급매물 적체 현상은 서울 대부분의 아파트와 연립, 그리고 수도권의 부동산에서도 쉽게 발견할 수 있다. 이러한 현상은 분양,분양권,미분양 등 분양 시장에서도 찾아 볼 수가 있다. 한마디로 말하면 서울을 포함한 수도권 전역에서 현재가보다 가격이 훨씬 싼 부동산 매물이 늘어 난다는 것이다.

 

매도자의 입장에서는 지지부진한 가격 때문에 속이 타 들어가는 상황이지만 매수자의 입장에서 본다면 잘 차려진 음식상에서 마음에 드는 별미를 고를 수 있는 절호의 기회라고 할 수 있다.

 

지금의 부동산 침체는 1년 전에 펼쳐 진 글로벌 금융 위기 상황과 그 성격이 확연하게 다르다. 두바이 건설 사태, 그리스와 스페인의 신용 하락, 영국의 금융 불안같은 복병이 세계 금융 시장의 뜨거운 감자로 부상하고 있지만, 그 내막을 들여다보면 미국의 금융 부실이 세계 경제 혼란을 일으킨 것과는 달리 각각 국지적인 문제로 귀결이 될 가능성이 높다.

 

6개월 전후의 경제 상황 즉, 경제 제반 여건, 환율, 물가, 유가, 수출입, 설비 투자, 고용, 생산  등의 현재와 미래 지표가 주가에 반영이 되고 있기 때문에 코스피 지수와 다우 지수가 굳건한 현 상황하에서는 더블 딥의 가능성은 매우 낮아 보인다.

 

설령 만에 하나 지난 해와 같은 위기가 도래한다고 할 지라도 금융 위기의 전조 징후라 할 수 있는, 주가의 단기간 20% 이상 하락, 유력한 경제 연구기관들의 위기 경보만 살펴도 최악의 상황에 충분히 대처할 수가 있다.

더군다나 부동산 하락은 금융 하락이 본격화 되는 시점에서 발생하므로 일정 부분 시간적 여유가 있기 때문에 더블 딥 등의 주장에 미리 겁을 먹고 투자에 소극적일 필요는 없다.

 

제2의 금융 위기 가능성이 낮은 상황이므로 작금의 부동산 침체는 정부의 대출 규제와 단기 상승에 따른 기간적 가격 조정 때문에 발생했다고 보면 된다. 정부의 대출 규제는 장기간 지속될 가능성이 높으며, 경제 회복이 본격화 되는 2010년 상반기 중으로 금리가 인상할 가능성도 매우 높다.

 

그렇다고 해서 부동산 시장이 장기간 침체할 가능성은 거의 없다. 과거 2005~2007년 당시에 대출과 금리 상황이 지금보다 좋지 못하였지만 부동산은 오히려 폭발적으로 상승했다는 사실을 염두해 두어야 한다. 결국 지금의 부동산 조정은 경기 회복의 기대감이 만들어 낸 대출 규제와 단기 가격 상승으로 인한 차익 매물 등 심리적 조정에 따른 일시적 투자 부재 현상이라고 보면 된다.

 

저평가 급매물의 위력과 매수 방법

 

부동산은 상승 흐름이 하락 흐㎈릿?우세한 편이지만 거래 기간만 따지고 볼 때 활황기보다 침체기가 훨씬 길다. 얼추 1년을 기준으로 거래가 활발하면서 가격이 오르는 기간은 3~4개월에 불과 하지만 거래가 잘 이루어지지 않으면서 가격이 하락하는 기간은 8개월~9개월에 이른다.

 

매도자는 짧지만 폭발적인 가격 상승 기간을 놓치지 말고 정점을 잘 골라 매도 타이밍을 잡아야 하며, 매수자는 길지만 지루한 가격 하락 기간을 기회로 삼아 급매물 중심으로 매수 타이밍을 잡아야 한다.

 

그런데 안타깝게도 일반 투자자들의 상당 수가 위의 기본 원칙과는 반대로 매매를 하기 때문에 투자 수익률을 얻지 못한다. 매도자는 매수가보다 20%~30% 상승한 상황이라면 비과세 여부, 보유 기간, 대출 규모, 추가  상승 여력을 꼼꼼히 체크한 후에 매도를 저울질 해야 하는데 상승시에 발생하는 호재와 더 오를 것이라는 기대감에 들떠서 매도 타이밍을 놓치고 만다.

 

그러다가 가격이 한참 하락한 상황에서 더 떨어질 것이라는 불안감을 이기지 못하고 비수기에 헐값으로 매도하는 사람도 있다. 통상적으로 단기간 20~30% 오른 부동산은 3년 상승률과 비슷하기 때문에 시간이 지날수록

오르기 보다는 떨어질 가능성이 높다. 매도자에게 가장 중요한 것은 비과세나 호재가 아니라 가격 상승폭과 가격 상승에 따른 절제력이라는 사실을 명심하자.

 

매수자는 현재가보다 10~20% 하락한 급매를 중심으로 저평가 여부(최고가 대비 하락 폭), 급매  가격, 대출 규모, 향후 예상 가격선을 면밀히 따져 본 후에 매수를 저울질 해야 하는데, 하락시에  발생하는 유언비어와 더 하락할 것이라는 기대감으로 기다리다가 매수타이밍을 놓치고 만다.

 

그러다가 가격이 한참 상승한 상황에서 더 오를 것이라는 불안감을 이기지 못하고 활황기에 거품가로 매수하는 사람도 있다.

 

통상적으로 장기간 10~20% 하락한 부동산은 초급매물일 경우 고점대비 30% 하락한 선까지 나오기 마련인데

이쯤 되면 하락할 가능성보다 반등할 가능성이 높다. 매수자에게 가장 중요한 것은 폭락이나 폭등에 대한 기대감이 아니라 가격 하락폭과 가격 하락 매물을 잡을 수 있는 결단력이라는 사실을 잊지 말자.

 

위의 사례를 바탕으로 침체기의 저평가 지역 급매가 얼마나 중요한지 살펴 보도록 하자. 인의 투자 성향이 다르기 때문에 천편일률적으로 교과서식 답변을 제시할 수는 없지만 지극히 상식의 테두리에서 해답을 찾으려고 노력하겠다.

 

급매도 급매 나름이다. 를 들어 4억 아파트가 단기간에 5억까지 올랐는데 3천만원 하락하여 4억 7천만원이 되었다고  급매라 할 수 없다. 가격의 절대치를 알 수는 없지만 상식선에서 해당 부동산의  최근 3년간 최고가와 최저가를  살펴 보고 다른 부동산과의 상대 가치를 비교해 보면 어느 정도 답을 찾을 수 있다.

 

일례로 최근 3년 기준으로 최고가가 5억 최저가 3억인 부동산이 4억까지 오르다가 침체기에  10% 이상 하락한 3억 5천에 나온 매물이 있는데, 이 부동산은 저평가 상황이면서 초급매에 해당하기 때문에 적극적으로 매수할 필요가 있다.

 

혹자는 3억까지 하락한 데는 하락한 이유가 있다고 하는데 이 말을 뒤집어 보면 5억까지 오른데는 오른 이유가 있다는 것도 해당이 되므로 종합적 정황상 매수가 맞다고 본다.

 

똑같은 가격선에서 최근 3년 기준으로 최고가가 5억 최저가 3억인 부동산이 5억까지 오르다가 침체기에 10% 이상 하락한 4억 5천에 나온 매물이 있는데, 이 부동산은 자체로는 초급매에 해당하지만 최고가에 근접한 매물로 저평가가 아니기 때문에 매수에 신중해야 한다.

 

역시 5억까지 오른 데는 오른 이유가 있다고 하는데 이 말을 뒤집어 보면 3억까지 하락한 데는  하락한 이유가 있다는 것도 해당이 되므로 종합적 정황상 매수에 신중해야 한다는 표현이 맞다. 최고시세에 가까운 가격선은 신고점을 찍고 오를 수도 있겠지만 역설적으로 오름폭만큼 하락할 경우 매우 위험할 수 있다.

 

급매가 중요한 이유를 알아 보자. 현재가가 4억이라면 평균 매물이 4억 이상의 강보합권에 포진이 될 경우가 많다. 부동산 침체기에 거래가 뜸해지면 평균 매물은 조금식 하락하여 4억 전후로 포진이 되는데, 이때 매도자가 불안감을 이기지 못하는 경우이거나, 다주택자, 가정 문제가 발생할 경우 3억5천선의 매물이 등장할 수 있다.

 

3억 5천선의 급매를 잡을 경우 이미 5천만원을 싸게 매수한 까닭에 부동산이 상승하여 4억 5천까지

오르게 되면 세전 1억의 시세 차익을 거두게 된다.  가격은 5천만원 올랐지만 급매를 잡은 덕에 1억의 시세 차익을 거두게 되었는데 이것이 급매를 잡아야 하는 이유이다.

 

부동산 평가에서 가장 중요한 것은 시세 흐름이다.우리가 흔히 알고 있는 부동산 평가 사항들 즉 입지, 대중 선호요소(교통,교육,환경), 호재, 정책, 경제 상황 등의 일련의 모든 요소들이 시세에 반영이 되어 있기 때문에 가격의 거품 유무를 판단하는 잣대인 시세를 강조하는 것이다.

 

미래의 발전 가능성이 지역에 따라 다를 수 있다지만 투자자 입장에서 입지가 크게 뒤떨어지지 않는 지역이라면 불확실한 미래 청사진을 바탕으로 신고가를 찍으며 고공행진하는 곳에 투자하는 것보다는 현재와 과거의 시세 그래프상에서 현저하게 저평가 된 지역을 중심으로 급매 위주로 투자하는 것이 안전성과 투자 측면에서 유리하다는 사실을 밝히고자 한다.

 

 

급매를 잡는 요령은 새삼스러울 것이 없기 때문에 다음 8가지 사항으로 정리하겠다.

 

1단계- 국민은행 등 부동산 사이트를 검색하여 투자 하고자 하는 지역의 시세를 알아본다.

         (사이트 3곳으로 중복 검색)

2단계- 투자하고자 하는 부동산의 최근 3년간 시세를 검색한다.

         (최고가, 최저가, 현재가, 주변시세)

3단계- 사이트에 나와 있는 부동산 중개소 3곳을 찾아 매수자와 매도자 입장을 번갈아 가며  전화를 하여 현재        가와 급매를 알아본다.

4단계- 인터넷 검색의 정보를 바탕으로 투자하고자 하는 부동산을 선별하여 중개업소를 찾는다

          (중개소 3곳 필수)

5단계- 중개소를 찾아 투자 물건을 탐방하고 가격선을 확인하는 등 여러 정보를 꼼꼼하게 메모한다.

6단계- 중개소를 나올 때는 반드시 현재 급매가보다 낮은 가격으로 매수가를 받쳐 놓고

          협상 여지를 남긴다.(저가에 받치지 않으면 방문만으로 가격 상승 가능성이 높다)

7단계- 지금까지 정보를 토대로 모든 자료를 정리하고 중개소와 긴밀히 연락한다.

8단계- 현장 답사후 2~4주동안 시간차를 두고 시장 흐름을 판단하면서 저평가 지역의  급매라고 판단하면 결      단력 있게 매수한다.

 

우리는 결단력을 무기로 부동산 중개소를 방문하자마자 매수하는 사람들을 흔히 본다. 보통의 경우 즉흥적으로 매수하는 것보다는 일정기간 시간차를 두고 급매가 나올 때까지 기다려 가격 협상을 하는 것이 더 싼 매물을 잡을 가능성이 높다. 그렇다고해서 지나치게 따지다 보면 절호의 기회를 놓칠 수도 있기 때문에 기간과 가격을 적정하게 가늠하는 판단력이 요구가 된다.

 

유주택자의 대부분이 집값이 오르기를 바라고 있고, 무주택자의 대부분은 집값이 떨어지기를  바라고 있다.

서로 未袖?입장에서만 아전인수격 해석을 하다 보면 득보다 실이 많을 것이다. 지금은 역지사지 입장에서 부동산 시장을 단기-중기-장기적인 관점에서 객관적으로 통찰하려고  노력할 때다.

 

입장이 다르다는 이유로 다른 사람을 비방할 힘이 있다면 자신의 입장에서 다른 사람에게 도움을 주면 어떨까?

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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