분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

2010-01-11 | 작성자 신석현 | 조회수 14,928 | 추천수 487



 

지난 1997년 아시아 외환위기로 인해 우리나라도 주가가 폭락하고 금융시장의 공포감이 극에 달했을 때 아래와 비슷한 경기부양책의 일환으로 일정한 요건하의 양도소득세 감면 조치를 취한바 있다.

다음달 11일로 종료되는 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 자세하게 알아보자.


Ⅰ개요

우리가 흔히 다주택자 중과세라는 표현을 사용하는데 일반적으로 다주택자에 대해서는 크게 두 가지 형태로 중과세를 하고 있다. 양도소득세 과세표준을 계산하기 전에 장기보유특별공제를 해주고 있는데 다주택자에 대해서는 이를 해주지 않는 형태로 중과세하는 것과 과세표준에 세율을 적용할 때 세율을 중(重)하게 과세(50%와 60%)하는 것이 그것이다.

2009년 2.12부터 2010년 2.11까지 취득하는 미분양주택은 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에는 5년간 양도세를 전액 면제하고 과밀억제권역(서울제외)은 5년간 양도세 60%를 감면한다.


다주택자에 해당하더라도 장기보유 특별공제를 적용하며 세율을 적용함에 있어는 단기양도에 해당하거나 다주택자에 해당하더라도 일반 누진세율을 적용한다.

또한 해당 지방 미분양 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 및 다주택 중과시 주택수를 계산함에 있어 주택수로 보지 아니한다.


Ⅱ 어떤 지역에 얼마나 감면하나요?

1.취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우

1)100% 감면

   서울 및 과밀억제권역을 제외한 지역에 소재하는 미분양주택

   ※과밀억제권역

     ☞ 서울시

     ☞인천광역시(강화군,옹진군등 제외)

     ☞경기14개시: 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원 ,성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥

2)60%감면

   과밀억제권역(서울제외)에 소재하는 미분양주택


2.취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(과밀억제권역은 양도소득금액의 60%에 해당하는 금액)을 양도소득세 과세대상금액에서 차감한다.






Ⅲ 장기보유특별공제 얼마나 해주나요?

보유기간

공제율

3년 이상 4년 미만

10%

4년 이상 5년 미만

12%

5년 이상 6년 미만

15%

6년 이상 7년 미만

18%

7년 이상 8년 미만

21%

8년 이상 9년 미만

24%

9년 이상 10년 미만

27%

10년 이상

30%

1.다주택자가 미분양주택을 양도하는 경우 

2. 1세대 1주택자가 미분양주택을 양도하는 경우

보유기간

공제율

3년 이상 4년 미만

24%

4년 이상 5년 미만

32%

5년 이상 6년 미만

40%

6년 이상 7년 미만

48%

7년 이상 8년 미만

56%

8년 이상 9년 미만

64%

9년 이상 10년 미만

72%

10년 이상

80%


세율적용은 어떻게

과세특례가 적용되지 않는다면 세율은 2주택자에 대해서는 50%가 적용되고 3주택이상자에 대해서는 60%가 적용된다.

하지만 과세특례가 적용될 경우에는 일반 누진세율(6~33%)이 적용되고 2년 미만 단기 양도에 해당하는 경우라도 일반누진세율이 적용된다. (1년 미만 양도는 50% 2년 미만 양도는 40%가 적용되는데 과세특례의 경우는 이마저도 특례적용을 시켜준다.)


Ⅴ주택수 계산에서도 제외돼요.

해당 미분양주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수로 보지 아니한다. 즉 일반주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우 양도가액 9억원까지 비과세되고 9억원 초과분에 대해서는 최대 80%(상기 표 참조)까지 장기보유특별공제가 가능하다.

또한 1세대 2주택 이상 중과규정 적용시에도 주택수로 보지 아니한다.


Ⅵ 다른 유의할 사항이 있나요?

1.면적을 조심해야 해요

과밀억제권역(상기 사항참조) 경우 면적 149제곱미터(45평)을 초과하는 경우에는

적용받을 수가 없다.

☞공동주택: 전용면적 149제곱미터(약 45평)이하

☞단독주택: 대지면적 660제곱미터(약 200평)이하, 연면적 149제곱미터이하



2.금액 제한이 있나요?

금액에는 제한이 없다. 그러므로 9억원을 초과하는 고가주택도 적용대상이 된다.


3. 언제까지 취득해야 하나요?

다음달 11일까지 매매계약 체결과 계약금 납부를 모두 마쳐야 한다.

2월 12일 이후 계약 분부터는 집을 팔 때 보유주택수 등에 따라 부과되는 양도세를 모두 내야한다.


4.미분양주택 과세특례는 한 채만 적용되나요?

취득하는 미분양 주택수에는 제한이 없어 여러 채의 미분양주택을 취득하여도 추후 양도소득세 해당하는 경우에도 모두 적용받을 수가 있다.


5. 특례적용이 안되는 경우는?

1) 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2) 미분양주택 취득기간 중에 매매계약을 체결한 계약자가 해당 계약을 해제하고
다시 계약하는 경우

3) 타인이 사업주체(건설사)로부터 2009.2.12전에 분양계약을 체결하고 2009.5.30
에  해지하여 사업주체가 보유중인 주택을 취득하는 경우

4)2009.2.11전에 계약한 주택

5)2009.2.12~2010.2.11까지 분양권을 취득한 경우

6)임대 후 분양 전환되는 임대후분양아파트


신석현세무사 블로그: http://blog.naver.com/shinbak71


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제공한경닷컴

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