초보자가 경매로 수익을 내기 위해서는...

2009-05-18 | 작성자 오은석 | 조회수 13,766 | 추천수 421


"낙찰가율이 높아서 수익성 있는 물건을 찾기 힘들어요. 혹시 수익성 높은 물건을 찾는 비법이 있나요?"
요즘 많이 받는 질문이다.

 특별한 비법은 없다. 수익성 있을만한 물건에 대해 호기심을 갖고, 권리분석이나 임장(현장조사)을 통해 수익성 이면에 있는 리스크가 무엇인지 파악하고, 그 리스크를 해결하는 방법을 찾는다면 그것이 곧 수익으로 연결된다.

그렇다.
필자도 안다. 말이 쉽지 이제 막 경매에 입문하는 분들에게는 "그냥 하는 거지 뭐" 라고 들릴 수 있을 것이다. 경매고수나 초보나 똑같은 절차를 걸쳐 입찰하고 낙찰 받는데 도대체 뭐가 다른 것일까?

사실 문제는 하나다.
바로 보는 '눈'이 다르기 때문이다. 처음 경매를 시작하는 분들은 당장 보기 좋은 물건만 찾아다닌다. 외형이 번듯하거나, 권리에 하자가 없는 것만 고르니 다른 사람들도 모일 수밖에 없다. 자연히 경쟁률이 올라가고 낙찰가도 따라간다. 그러니 이제 경매로 돈 벌기는 틀렸다는 말이 세어 나올 수밖에.

진정한 고수는 모두의 눈에 보기 좋아 보이는 부동산은 공략 대상에서 제외시킨다. 특히 지금처럼 경매시장이 과열조짐을 보일 때는 더더욱 그렇다. 그렇다면 애당초 고수를 따라갈 수 없으니 아예 경매를 접어야 할까? 10년 전 필자가 그랬다. 빈번한 패찰로 오는 스트레스와 압박감은 말로 다 할 수 없었다.

그런데 이상하게도 패찰의 경험이 쌓이다보니 조금씩 부동산을 다른 각도로 보기 시작했다.
남들이 거들떠보지 않는 물건에 숨어있는 가치가 보이기 시작하고, 물건 하나만 보는 것이 아니라 부동산 시장 전체의 흐름을 감지하게 되었다.

그때야 깨달았다. 이제 시작이구나!
경매로 돈 벌기 쉽지 않다. 요량도 한 두 번이다.
몇 번이고 실패해도 줄기차게 덤비고 도전할 자신이 있어야 경매에 성공할 수 있다. 무엇을 더 많이 알고 몰라서가 아니라 이런 노력과 끈기가 없어서 실패하는 것이고, 이 때문에 또 성공한다.

고수의 ‘눈’은 닳고 닳은 신발밑창아래 난 구멍과 같다.
끌고 쓸고 밟는 만큼 커지는 것이다.

오늘은 바로 이런 눈으로만 찾을 수 있는 사례를 소개한다.
부동산 자체에 대해서는 하자가 없었지만 '가처분 인수'라는 권리상 하자가 있어 4회까지 유찰된 물건을, 하자의 치유(?)를 통해 연20%이상의 임대수익을 냈던 물건이다.

경기 안산에 오피스텔이 하나 나왔다.
평수는 11평이었고, 감정가는 4천여만 원 시세는 3천 7백 정도에 가격이 형성된 오피스텔이었다. 이 오피스텔은 신축 건물로 깨끗했으며, 공실이 거의 없었다.

그런데, 이 물건은 (주)00회사에서 가처분을 설정해 선순위 가처분으로 인수되는 권리였다. 가처분의 영향이었는지 3회까지 유찰되었다.

단순한 호기심으로 등기부등본을 살펴보았는데, 순간 기분이 오싹해짐을 느낄 수 있었다. 선순위 가처분의 피보전권리가 공사대금으로 되어 있는 것이다. 공사대금 지급정지 가처분이나 공사정지가처분 등이 아닌 공사대금. 금전채권에 대한 가처분이라....(원래 금전채권을 목적으로 하는 보전처분은 가압류를 해야 하는데 가처분으로 등기가 된 것이었다)

이 가처분은 필자가 충분히 해결할 수 있겠다 싶어 가처분권자의 법인등기부 등본을 떼어 보니 또 다른 단서가 필자를 기다리고 있었다. 바로 법인 대표이사가 가처분보다 후순위로 설정한 근저당권자랑 동일인이라는 것이었다. 직감으로 1회 더 유찰될 것 같아 3회 때에는 입찰하지 않았다. 다행히 유찰되어 다시 입찰기일에 물건이 나오게 되었는데 이 물건의 열쇠는 대표이사가 갖고 있다고 판단, 몇 번의 시도 끝에 대표이사를 만날 수 있었다.

그리고 가처분과 근저당을 하게 된 사연을 듣게 되었고, 협의 끝에 자신의 청구금액을 모두 받아 가면 가처분을 말소해주기로 했다. 생각보다 쉽게 정리될 수 있을 것으로 보였다.

필자는 입찰에 참여했고, 2명이 입찰했으며, 1300여만 원으로 낙찰을 받았다. 세금 및 도배, 장판 등 부대비용을 포함해 300여만 원이 들었으며 보증금 500만원 / 월20만에 임대를 해 결국 연20%정도의 수익을 냈던 물건이 되었다. 현재는 보증금 500만원에 / 월 32만에 임대가 되는 물건이다.

낙찰 후 가처분권자에게는 80만원을 주고 가처분을 말소 하였는데, 알고 보니 가처분 회사가 입찰에 참여할 계획이었지만 회사 사정이 있어 입찰을 포기하고 필자와 협상을 한 것이었다.
항상 이런 종류의 물건만 있는 것은 아니다.

수익이 난다고 이 같은 물건만 무턱대고 달려들면 곤란하다. 늘 강조하지만 기본과 리스크 관리에 충실해야 한다. 위험과 수익을 가릴 수 있는 눈은 여기서 결정 난다. 탄탄한 기본과 경험이 쌓이다 보면 이렇게 아무도 눈길 주지 않는 물건에서도 수익을 창출할 수 있다는 것을 강조하기 위함이다.

거저먹을 생각은 옆집 개에게 주시라.
열심히 걷고 뛰다가 넘어지면, 그 자리가 바로 시작이다.

부동산재테크동호회 [북극성] 운영자  ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction )

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제공한경닷컴

전문가들의 부동산 투자 노하우

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