“과거 20년간 주택 가격을 끌어 올렸던 금리·소득·인구(가구)등 세 변수의 부동산 상승 동력(모멘텀)은 사라질 것이다. 오히려 금리는 오르고, 소득은 정체하고, 인구는 줄어들고 가구가 늙어가면서 향후 주택 가격을 끌어 내리는 방향으로 작용될 것이다”
김경록 미래에셋투자와 연금센터 대표는 향후 부동산 전망에 대해 이같이 밝혔다. 김 대표는 “여기에 가계부채까지 기록적으로 증가하고 있는 상황에 부채를 동반한 버블의 후유증이 가장 큰 법”이라며 “장기적으로 부동산의 포트폴리오를 바꾸어가야 할 때”라고 주장했다.
그는 “우량 부동산을 보유하고 물건과 지역을 분산하고 유동성을 높이는 방향으로 대처해야 한다”고 말했다.
김 대표는 “주택 가격은 2000년대 이후 20년 동안 줄곧 올랐다”며 “가격 상승의 원인에 대해 주택 정책, 교육 정책, 수도권 집중 등을 들지만 주택 가격을 결정하는 거시경제변수인 금리, 소득, 인구를 눈 여겨 볼 필요가 있다”고 설명했다.
이어 그는 “금리가 낮을수록, 소득이 높을수록, 인구가 증가할수록 주택 가격은 오른다”며 “과거 20년 동안 금리는 줄곧 떨어졌고 소득은 급증했고 핵심적인 생산가능인구도 계속 증가한 데다 여기에 주택 정책, 교육 정책 등이 기름을 부었다”고 덧붙였다.
국내의 경우 외환위기 이후 금리가 줄곧 떨어졌다. 2000년대 초반에 8% 정도이던 금리가 1%로 떨어졌다. 무려 7%포인트나 하락했다.
김 대표는 “앞으로 금리가 또 7%포인트나 떨어질 수 없다”며 “만일 그렇게 되면 금리가 -6%가 되기 때문에 과거에 경험했던 지속적인 금리 하락이 이어지기 어렵다”고 설명했다. 그는 “주택 시장은 당장의 제로 금리의 이점을 향유하겠지만 시간이 흐를수록 금리 하락이 주택 가격을 올리는 힘은 반전될 것”이라고 말했다.
특히 그는 앞으로 소득이 3만 달러를 넘어 4만~5만 달러 대까지 오르기 어렵다고 예측했다.
프랑스의 경우 2004년 1인당 국내총생산(GDP)가 3만 3000달러였지만 2019년에는 4만 500달러로 15년간 7500 달러 증가하는 데 그쳤다. 이탈리아는 2004년에 3만 1000달러를 넘었으나 2019년에는 3만 3000달러에 머물렀다. 일본은 1992년에 3만 1000달러에서 2019년에서 현재까지 4만 달러 수준으로 연평균 성장률이 0.9%에 불과했다.
김 대표는 “이들 사례를 볼 때 우리나라도 과거 20년간 보였던 1인당 GDP 성장세가 3만 달러 돌파 후에 계속 이어지기는 어려울 것”이라며 “결국 집값을 올리던 소득 요인이 약화될 것”이라고 전망했다.
또한 가구 변화에 대한 부정적인 견해도 밝혔다. 김 대표는 “집을 활발하게 수요 하는 40~50대 가구 수가 줄어든다”며 “이들 가구는 과거 20년간 260만 가구가 증가했지만 향후 20년은 190만 가구 감소할 것으로 예측하고 있기 때문에 가구 측면에서 향후 우리나라 주택시장은 늙어가고 역동성도 떨어질 것”이라고 예견했다.
정유진 기자 jinjin@hankyung.com
