리모델링 후 차익 남기기

2007-03-15 | 작성자 이승주 | 조회수 18,517 | 추천수 482
이승주 Franet 이사
상가 전문 건축설계/인테리어 전문가
(現) Franet 디자인회사 이사
 
건축물의 리모델링이 신축과 크게 다른 점은 계획 당초부터 건물소유자 등이 계획 내용에 직접적으로 깊이 관여한다는 점이다.
 
이는 건물이 존재하고 이를 기초로 하여 리모델링을 전개하기 때문이다. 즉 리모델링은 기설건물의 어떤 부분을 철거하고 무엇을 추가해야 하는지, 어디를 보수해야 하는지 내용도 각양각색이며 공사방법도 다양하다.
 
그래서 다음의 주의해야 할 사항을 숙지해야 체계화된 리모델링 계획을 수립할 수 있고, 리모델링 후 차익을 남길 수 있다.

■ 리모델링 계획

일반적으로 리모델링의 흐름을 리모델링 개발계획수립, 자금투자부터 회수 시까지의 단계별 현금 흐름의 계획수립, 기존 법규 분석검토, 건축 디자인 컨텝트 설정, 건물 진단과 평가, 예상 공사비와 총 투자비 산정, 설계, 공가계약, 시공, 완공, 사후관리 등의 순서로 이루어진다.

각각의 경우 건축주가 자기의 생각만 고집하면 실패할 확률이 높아지므로 리모델링을 할 때는 도면 등을 통해 건축물의 구조변경이 손쉬운지 매입 전에 본인 또는 전문가의 도움을 받아 파악하는 등 전문가의 의견을 충분히 참조하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않을 수 있다.

■ 용도변경 확인 및 공사 신고

일을 시작하기 전에 증축이나 용도변경이 가능한지 등을 사전에 해당구청에 알아봐야 한다. 건축물은 규모에 따라 시설군, 용도군, 세부용도군으로 나뉜다. 시설군은 건축기준이 강한 순서대로 영업․판매시설군, 문화․집회시설군, 산업시설군, 교육․의료시설군, 주거․업무시설군, 기타시설군 등 6개군으로 나눈다.

시설군은 다시 용도군으로 세분되고 건물이 실제로 이용되는 것은 세부용도군이다. 따라서 건물용도변경에 앞서 용도군과 그 용도군이 속한 시설군을 먼저 확인해 보아야 한다.

건물이 용도변경 되면 원칙적으로 건축물 대장에 기재내용도 달라져야 하지만 예외도 있다. 동일시설군에서 상호를 바꾼다면 굳이 세부용도를 적을 필요가 없다. 즉, 단독주택인 가정집을 근린생활시설인 슈퍼마켓이나 미장원 등으로 바꿀 때는 신고를 해야 하지만 반대의 경우는 임의로 용도변경을 할 수 있다.

예컨대 주거․업무시설군에 속하는 사무소를 문화․집회시설군에 속하는 예식장으로 변경할 때는 신고가 필요하지만 반대의 경우는 이를 생략할 수 있다. 시설안전기준이 높은 용도군에서 낮은 용도군으로 바꿀 때는 건축물대장만 바꾸고, 반대 경우는 안전진단을 받고 시․군․구청 건축과에 신고하면 된다.

이때 주의할 점은 건물 연면적의 증감이 없더라도 내력벽, 기둥, 보 등 주요 구조부를 변경하거나 일부를 훼손할 경우에는 반드시 허가를 받아야 한다.
 
한 가지 주의할 점은 건축법상 따로 신고할 필요가 없어도 영업허가변경을 해야 한다. 만일 해당관청에 신고나 허가 없이 용도변경하면 공사 중지변경 명령을 받고, 공사가 끝나도 건축물대장과 등기부등본에 증․개축한 사실을 등재할 수 없다. 위반사항이 중할 경우 징역형 같은 중형이 따를 수 있다.

■ 유행을 따르되 차별화된 외관

상가는 유행을 많이 타서 잘되던 업종도 순식간에 사양 업종으로 변하는 일이 많다. 안동찜닭, 조개구이집이 하루아침에 사라진 것을 생각해 보라.

때로는 유행과 시장변화에 맞춰 과감하게 용도변경 하지 않으면 안 된다. 주택을 상가로 바꾸는 등 용도를 변경하거나 기존의 업종을 새로운 업종으로 가공을 하면 수익을 높일 수 있다. 이때 용도변경을 했을 경우 건물가치가 얼마나 높아지는가를 우선적으로 생각해야 한다.

보기 좋은 떡이 먹기도 좋다고 했다. 아무리 좋은 상품, 맛있는 음식도 포장이나 그릇이 보기 싫으면 팔리지 않는다. 상가의 가치를 높이기 위해서는 반드시 외장에 신경을 써야 한다. 차별화된 내외장 리모델링은 필수이다. 신선한 아이디어가 그래서 중요하다. 좋은 아이디어를 얻기 위해선 많이 듣고, 많이 봐야 한다.
 
또한 잘나가는 상가 사례 등을 조사해 자기 것으로 만드는 벤치마킹을 해야 한다. 현재 건물 시세에 연연하는 것은 바람직하지 않고, 리모델링을 통해 차별화된 상가로 거듭나지 않으면 성공하기 힘들다.

■ 시간과 자기자본이 있는 상태에서 투자 한다

리모델링은 시간을 충분히 가지고 진행해야 한다. 리모델링의 공사기간이 신축에 비해 많게는 6개월 이상 적게는 2개월 정도 단축할 수 있지만 급하게 먹는 밥이 체하는 법이다. 시간에 쫓겨 급하게 공사하면 아무래도 안전사고가 날 확률이 높아 오히려 물적, 인적 손실이 신축보다 더할 수 있다.

또한 너무 많이 부채를 끌어다 쓰면 위험이 높아진다. 반드시 자기자본을 어느 정도 확보한 후 투자해야 한다.

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제공닥터아파트

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