오피스텔 투자에 따른 세무상 문제

2008-09-24 | 작성자 우재경 | 조회수 18,323 | 추천수 489
오늘은 오피스텔 투자에 따른 세무상 문제, 즉 오피스텔의 취득, 보유, 매각에 따른 각 단계별 세무문제에 대하여 전반적으로 살펴보도록 하겠습니다.

최근 경기는 침체되어 있고, 부동산경기 역시 고전을 면치 못하고 있습니다만, 오피스텔의 인기는 식지 않고 있습니다.

오피스텔과 대체재 관계에 있는 소형주택의 가격 상승을 인한 매물부족, 또한 주택에 대한 양도소득세의 강화에 따른 시세차익의 실현의 어려움, 그리고 금리인상 등의 여파로 인한 시중금리 이상의 임대수익을 안정적으로 올리려는 투자수요의 증가 등의 이유로 오피스텔의 인기가 높아진 것으로 보입니다.

이렇게 괜찮은 투자처로 각광받고 있는 오피스텔이지만, 투자자 본인의 자산현황 및 오피스텔의 임대상황에 따라 세금 문제가 크게 달라질 수 있으며, 이는 오피스텔 투자의 수익률에 큰 영향을 미치게 됩니다.

오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서, 주된 용도가 주거용보다는 업무용으로 보아서 업무시설로 분류됩니다. 그러나 최근에는 이들 오피스텔 상당수가 주거용으로 사용됨으로써 세금문제가 복잡해지는 것입니다.

오피스텔을 업무용으로 사용한다는 의미는 업무에 종사하는 자가 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우를 포함하는 것으로 해석되고, 주거용으로 사용한다는 의미는 오로지 주거용으로 사용되고 있는 경우뿐만 아니라, 세대전원이 거주하면서 업무용으로도 함께 사용한 경우를 포함합니다.

주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우, 세법상 오피스텔은 거주자의 주택으로 간주됩니다.

국세청에서는 업무용과 주거용의 구분을 공부상의 용도구분에 상관없이 사실상의 사용용도에 따라, 사실 확인하여 판단할 부분이라고 예규 등에서 밝히고 있습니다.

이제 각 상황에 따른 조세문제에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

1. 오피스텔 취득시

업무용으로 사용되던 오피스텔을 구입하는 경우 일반적으로 매도자가 매수자로부터 부가가치세를 거래징수 하여야 합니다. 매수자는 취득한 오피스텔을 업무용으로 직접 사용하거나, 업무용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우, 취득시 납부한 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다.

참고로 취득시 납부한 부가가치세를 환급받기 위해서는 당해 자산을 부가가치세 과세사업에 사용해야 합니다.

그러나 매수자가 취득한 오피스텔을 상시주거용으로 사용하거나, 임차인이 상시주거용으로 사용하는 경우, 오피스텔은 주택으로 간주되게 되고, 주택으로 사용하는 것이나 , 주택의 임대하는 경우 부가가치세법상 과세용역에 해당하지 아니하므로 취득시 납부한 부가가치세를 환급받을 수 없습니다.

또한 취득한 오피스텔을 업무용으로 사용 및 임대하여 취득시 납부한 부가가치세를 환급 받았다가, 취득시점으로부터 10년 이내에 주거용으로 사용 혹은 임대하는 경우, 10년의 남은 기간에 해당하는 부가가치세를 추가로 납부해야합니다.

이러한 부가가치세에 따른 번거로움을 없애기 위하여 오피스텔 매매시 포괄양수도 계약을 많이 이용하고 있습니다. 포괄양수도 계약을 하는 경우 이는 사업의 양수도에 해당되어 부가가치세 과세대상이 되지 않게 되어, 납부와 환급의 번거로움이 없고, 추후 주택으로 사용됨에 따른 추징의 문제 또한 발생하지 아니하므로 편리한 면이 많습니다.

참고로 포괄양수도 계약이란 특별한 계약이 아니고, 계약서에 ‘당해 계약은 부가가치세법 제6조 6항에 의한 포괄양수도계약으로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다’는 내용이 계약서에 들어있으면 됩니다.

부가가치세 환급을 받거나 포괄양수도계약을 하기 위해서는 매도인과 매수인 모두 사업자등록이 되어 있어야 합니다. 매수인의 경우 매수일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해도 됩니다.

취득시에 취득세와 등록세의 지방세도 신고납부를 해야 합니다. 주택을 취득하는 경우 일반 상가건물에 비하여 취/등록세를 50% 경감 받을 수 있지만, 이 경우 주택은 공부상의 주택만을 말합니다. 따라서 실질적으로는 주택으로 사용되는 오피스텔이라 하더라도, 공부상 주택이 아니므로 취득세와 등록세의 경감혜택은 받을 수 없습니다.

2. 오피스텔 보유시

임대업으로 사업자등록을 내고 업무용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우에는 임차인으로부터 부가가치세를 거래징수하여 납부하여야 합니다. 월정액으로 받는 임대료에 대한 부가가치세 뿐 아니라, 보증금에 대해서도 간주임대료란 명목으로 부가가치세를 부담하여야 합니다.

간주임대료는 환급의 대상이 아니고, 특약이 없는 한 임대인이 부담하는 경우가 많으므로 부가가치세 절세를 위해서는 임대보증금을 줄이고, 월정임대료를 많이 받는 것이 유리할 수 있습니다.

주거용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우, 주택의 임대는 면세용역이므로 부가가치세 문제는 발생하지 아니합니다만, 앞서 말했듯이 취득시에 납부하였다가 환급받은 부가가치세는 10년 내에 주거용으로 임대하는 경우 추징당하게 되므로 이를 주의하여야 합니다.

또한, 임대소득에 대한 종합소득세를 납부해야합니다. 임대소득은 비용이 별로 없기 때문에 종합소득세 부담률이 높은 편입니다. 그래서 종합소득세를 줄이기 위해 고정자산 즉 오피스텔의 감가상각비를 계상하기도 합니다만, 이 경우 양도소득세에 영향을 미치기 때문에 주의를 해야 합니다. 이 부분은 추후 양도소득세 부분에서 다시 설명을 드리도록 하겠습니다.

지방세중 보유세인 재산세의 경우, 취/등록세와는 다르게 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우 사실상 현황에 의하여 재산세를 부과하도록 규정은 되어 있습니다만, 현실적으로는 오피스텔은 일반 건축물로 취급하여 재산세를 부과하고 있으며, 따라서 종합부동산세 역시 과세되고 있지 않습니다.

3. 오피스텔 양도시

업무용으로 사용하거나, 업무용으로 사용하는 자에게 임대하던 오피스텔을 양도하는 경우, 주택이 아닌 일반 건축물로 취급되어 양도인의 자산현황과 상관없이 양도소득세가 산출됩니다.

다만, 임대소득에 대한 종합소득세를 줄이고자 감가상각을 하였다면, 감가상각비 상당액은 취득가액에서 공제한 뒤에 양도차익을 산정하여 양도소득세를 산출하게 되어, 감가상각비 상당액만큼의 양도소득세가 늘어날 것입니다.

일반적으로 부동산 임대소득에 대한 종합소득세보다 양도소득세의 납세부담이 더 크므로 감가상각을 하는데 있어서 주의를 해야 합니다.

또한 양도시 부가가치세를 양수인으로부터 거래징수해야 합니다만, 앞서 언급했던 포괄양수도계약에 의해 부가가치세 부담을 제거할 수 있습니다.

상시주거용으로 사용하거나, 상시주거용으로 사용하던 자에게 임대하던 오피스텔을 양도하는 경우, 그 오피스텔은 세법상 주택으로 취급되어 양도인의 자산현황에 따라 양도소득세 과세문제가 달라집니다. 주택으로 취급되므로 부가가치세 문제는 발생하지 않습니다.

양도인이 기존 보유주택이 없는 상태에서 오피스텔 1채를 주거용으로 보유하다가 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

물론, 1세대 1주택 비과세 규정의 전제요건인 3년 보유 및 서울, 과천 등 5대 신도시의 경우 2년 거주요건을 충족시켜야 하고, 6억 초과하는 경우 고가주택의 규정도 동일하게 적용됩니다.

양도인이 기존주택을 가지고 있는 상태에서 주거형 오피스텔을 보유하다가 양도하는 경우에는 다가구 중과 규정을 일반 주택과 마찬가지로 적용받게 됩니다.

따라서, 양도시점에 주거용 오피스텔과 주택의 수를 합산하여 2주택자에 해당하는 경우에는 장기보유특별공제를 배제한 50% 단일세율적용을 , 3주택자 이상에 해당하는 경우에는 장기보유특별공제 배제 및 60% 단일세율을 양도소득세 산정시 적용을 받게 됩니다.

이와 같은 다가구중과세의 부담 때문에, 기존의 주택을 보유하던 이들은 주거용 오피스텔을 주택으로 인정받지 않기 위해, 임차인에게 전입신고를 하지 않도록 요구하여 공실인 것처럼 위장하거나, 임대차계약서에 반드시 사무실로 사용한다는 특약을 넣는다하는 여러 편법을 사용하고 있는 현실입니다.

그러나 이러한 방법은 정황상 간접적 증거는 될 수 있을지 모르나, 과세당국의 실지조사나 여타 증빙에 의해 쉽게 뒤집힐 수 있음을 주의하셔야 합니다.

부동산관련 소득에 대한 세제는 다른 소득에 비하여 세부담이 크므로 투자수익률에 큰 영향을 미친다 할 수 있습니다.

따라서, 오피스텔에 투자를 하는 경우, 사전에 자신의 자산현황과 업무용 수요 혹은 주거용 수요 즉 임대수요의 종류에 대한 고려를 심도 있게 하여 보다 효율적으로 투자를 하는 것이 바람직할 것입니다.



애널리스트 사진
우재경
현 세무법인 가덕 전문화팀 근무
현 오산글로벌개발㈜ 자문세무사
한국금융연수원(KBI) 연수 훈련교사
현대경제연구원 지식산업팀 / ISO9001 심사원보
한양사이버대학교 부동산학과 재학중
성균관대학교 경영학부 졸업 및 경영전문대학원 경영학석사

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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