세법상 겸용주택을 알자

2008-09-12 | 작성자 박경서 | 조회수 17,294 | 추천수 491
1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받기 위해서는 우선 해당 대상물이 주택이어야 한다.

세법에서 말하는 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.

하지만 다가구 주택 및 다세대 주택, 고가주택 그리고 겸용주택에 대하여는 비과세되는 주택의 범위는 별도로 규정되어 있다.

이하에서는 위 별도로 규정된 주택 중 겸용주택(소득세법 시행령 제154조 제3항)에 대하여 비과세 내용을 알아보고자 한다.

겸용주택은 외형상 하나의 건물을 주거용과 비거주용의 다용도로 사용하는 경우를 말한다.

여기서 비거주용이란 사무실이나 점포 등의 목적으로 사용되는 경우이다. 이러한 겸용주택은 주택으로 보아야 할지, 주택 외 상가 등으로 보아야 할지 모호한 경우가 발생한다.

이와 같이 겸용주택은 주택으로 볼 수 있는 범위라든지, 임대목적의 주택이 포함되어 있는 경우 등 판단이 어려운 사항이 있는바, 각 항목별로 내용을 살펴보면 다음과 같다.

1. 주택으로 볼 수 있는 범위

1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

이를 간단하게 표현하면 다음과 같다.

▷ 주택면적 > 주택이외의 면적 : 전부를 주택으로 본다.

▷ 주택면적 ≤ 주택이외의 면적 : 주택부분만 주택으로 본다.

따라서 주택면적이 조금이라도 넓으면 겸용주택 전부를 하나의 주택으로 보고 기타 요건 충족 시 비과세 대상 주택으로 볼 수 있지만, 주택면적과 이외의 면적이 같거나 작다면 주택부분만 주택으로 보고 이외의 면적은 비과세 대상이 되지 못하는 것이다.

2. 임대목적의 주택이 있는 경우

현행 규정 상 겸용주택에 주거 전용으로 임대한 경우 해당 면적은 사실상 주거를 목적으로 하기 때문에 주택에 포함된다.

하지만 1995.12.31이전까지는 겸용주택을 주택과 다른 목적의 건물로 규정라고 있었기 때문에 목적이 주거일 지라도 임대한 부분은 주택면적에 포함되지 못하였었다.

3. 영업용 건물 내 주거용 시설

점포로 사용하고 있지만 그 내에 주거용 방을 만들어 사용하는 경우가 종종 있다.

이 경우 주거용 방 일지라도 실지 거주 목적이 아닌 경우에는 주택으로 볼 수 없다고 해석 하고 있다.

하지만 최근 심판례에서는 실제로 가족이 사실상 주거생활을 하는 공간이라면 영업용 건물 내 주거 시설 일지라도 주택으로 본다.

따라서 이 경우에는 단순히 영업의 일부분으로 사용되는 시설인지, 실지 가족이 함께 주거생활을 하는 공간이지가 중요하게 된다.

4. 지하실 등 공동사용 부분

건물의 경우 사실상의 용도가 불분명한 부분이 있다.

지하실이나 대피소의 경우 원칙은 사실상 용도에 따라 주택인지 아닌지를 판단하게 된다.

하지만 사실상의 용도가 확인되지 않는 경우에 주택의 면적과 주택이외의 면적으로 안분하게 된다.

이렇게 안분하여 구해진 주택면적을 포함하여 주택여부를 판단하게 되는 것이다.

주택과 주택외의 면적이 비슷한 경우 지하실 및 보일러실 등의 면적을 단순 용도불분명 부분으로 보지 말고 사실상 용도를 반드시 따져 볼 필요가 있다.

보일러실의 경우 해당 보일러가 주택에만 공급된다면 그 부분은 주택면적에 포함되어야 한다. 하지만 불분명부분으로 판단하여 안분한다면 주택 부분이 주택 외 부분보다 작거나 같아져서 전체를 주택으로 보지 못하는 불합리한 결과가 발생할 수 있기 때문이다.

5. 고가주택 판정

고가주택에 해당하면 6억원 초과부분에 대하여는 비과세 혜택을 받지 못하도록 규정되어 있다. 이 경우 겸용주택은 각 경우별로 고가주택 판정 기준이 다르게 적용된다.

① [주택면적 > 주택이외의 면적] 경우

주택과 주택이외의 건물 전체의 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에 고가주택으로 본다.

② [주택면적 ≤ 주택이외의 면적] 경우

주택부분의 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에 고가주택으로 본다.

겸용주택은 전체를 주택으로 보는 경우 비과세요건을 충족시킨다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 그렇지 못한다면 주택 외 부분에 대하여 과세가 되기 때문에 그 차이가 크다고 할 수 있다.

4층의 건물을 짓는 경우 1층은 점포 2층은 사무실 3,4층은 주거용으로 건축을 예상하고 있다면, 양도시점을 생각하여 그 비율이나 지하실을 어떠한 목적으로 사용할 것인지 고려하는 것이 절세에 많은 도움이 될 것이다.


애널리스트 사진
박경서 [세무사]
현) ASR인증원(주) 자문세무사
현) 라이프세무회계사무소 세무사
산림조합경영진단용역수행(2005)-안진회계법인
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