도시기본계획에 ‘돈 되는 땅’이 다 있다

2017-12-11 | 작성자 장인석 | 조회수 1,984 | 추천수 26

부동산에 관심 있는 사람들이라면 누구나 어떤 지역의 땅이나 집값이 많이 오르는가를 가장 궁금해 할 것이다. 부동산 투자의 기본 출발이 ‘입지 선택’에 있기 때문이다. 좋은 입지를 선점하면 높은 부가가치를 얻을 수 있다. 어떤 아파트나 건물이 잘 지었느냐가 중요한 게 아니라 어떤 지역, 어떤 위치에 있느냐에 따라 미래가치가 결정되는 것이다. 


좋은 입지, ‘돈 되는 땅’은 지금 가격이 얼마인지가 중요한 게 아니라 앞으로 더 많이 오를 땅이다. 사람들은 어떤 땅이나 집을 사기 전에 이곳이 과거에 비해 가격이 많이 올랐다고 하면 잘 안 사려고 든다. 너무 많이 올랐기 때문에 앞으로도 또 오를 것인지 의문을 갖기 때문이다. 그러면서 싼 땅을 찾아다닌다. ‘싼 게 비지떡’이란 말이 있듯이 싼 땅은 앞으로도 ‘싼 땅’이 될 확률이 높다.

필자는 2006년 용산 도시환경정비사업 내 대지지분을 평당 6,000만 원이라고 해 ‘너무 비싸’ 사지 않았던 적이 있다. 하지만 이곳의 지분 값은 그 후 1년 만에 평당 1억 원으로 올랐고, 지금은 그보다 훨씬 더 많이 올랐다. 어떤 이는 한남뉴타운 5구역의 대지지분 값이 2011년에 평당 5,000만 원이라 하니까 뒤도 돌아보지 않고 갔었다. 지금 그 구역의 대지지분 값은 평당 1억 원이 넘지만 매물 구하기도 어렵다.

한남뉴타운 땅이 과거에 비해 많이 오른 것은 사실이다. 그러나 앞으로도 더 많이 오른다면 이 땅은 ‘돈 되는 땅’이다. 하지만 앞으로 많이 오르지 않는다면 이 땅은 ‘돈이 되지 않는 땅’이다. 서울에서 땅값이 가장 비싸고 유동인구가 많은 명동 땅이라도 앞으로 가격이 많이 오를 것 같지 않다면 매수하지 말아야 한다.

미국 서부지역의 대표적 부동산 재벌인 월터 쇼렌스타인은 “좋은 부동산은 웃돈을 주고라도 사야 한다”는 지론을 갖고 있다. 그는 부동산 투자의 핵심을 “비싸게 사서 더 비싸게 파는 것”이라고 역설한다. 그는 좋은 부동산은 절대 싸지 않다고 강조하면서 “비싼 부동산을 찾되 그것을 좀 더 싸게 살 수 있는 방법을 모색하는 것이 현명하다”고 충언한다. 


서울의 땅값은 과거에 비해 많이 올랐다. 특히 최근 2,3년 사이 가파르게 상승했다. 그래서 기회를 놓친 사람들이 망연자실하기도 하고 지금이라도 매수해야 하나 고민하고 있다. 하지만 지금 아무리 가격이 비싸다고 해도 가격이 더 많이 오를 땅은 분명 존재한다.

유동인구가 늘어나고 개발이 되어 환경이 좋아지는 곳의 땅값은 오르는 것이 진실이다. 특히나 많은 인구가 밀집되어 사는 거대 서울의 경우 땅을 새로 만들어내면 모를까 그렇지 않다면 어떤 지역의 땅값은 앞으로도 계속 오를 수밖에 없다. 그렇다면 그렇게 많이 오를 땅을 찾는 것이 바로 부자로 가는 지름길이다. 그런 땅이 어디일까.

그 해답은 서울시가 ‘도시기본계획’이라는 곳에 소상히 밝혀내고 있다. 거대 서울을 개인이나 기업이 개발할 수는 없다. 국민의 세금으로 정부나 지방자치단체가 미리 계획을 세워 천천히 살기 좋은 곳으로 개발하는 것이므로 우리는 그 계획을 살펴보고 ‘돈 되는 땅’이 어딘지 알아내 투자하면 되는 것이다.

도시기본계획은 누구나 서울시청 홈페이지에 들어가면 볼 수 있고 다운받을 수 있다. 누구나 정보를 접할 수 있다고 하면 그게 과연 ‘돈 되는 정보’일까 고개를 갸웃거리는 사람도 있을 수 있다. 하지만 아직도 대다수 사람들이 도시기본계획이 뭔지조차 모른다. 또한 알고 있다 해도 그 계획을 잘 살펴 어떤 지역이 앞으로 발전할 수 있을지 알아차리지 못하는 사람도 부지기수다.


서울시는 2030년까지 서울을 ‘3 도심’, ‘7 광역중심’, ‘12 지역중심’, ‘53 지구중심’으로 개발시키겠다고 천명한다. 이 계획이 다 수행되지 않을 수는 있겠지만, 이 계획에 나와 있지 않은 지역의 개발은 있을 수 없다. 도심이란 글로벌 경쟁력을 갖춘 상업지역으로 가장 땅값이 비싼 곳, 광역중심은 부도심에서 도심으로 성장시키려는 권역생활권으로 그 다음으로 땅값이 비싼 곳이라고 이해하면 된다.

지역중심은 부도심으로 생활편의 시설이 몰려 있는 곳이며 지구중심은 동네상권의 중심지역이라고 생각하면 된다. 어쨌든 정도의 차이는 있지만 땅값은 서울시에서 평균 이상으로 비싼 곳들이다.

‘3 도심’은 한양도성과 영등포·여의도, 강남이다. 모두 상업지역들이 넓게 분포되어 있는 곳이다. 네이버 지도에서 서울시를 찾아 지적편집도를 클릭하면 지역별로 색깔이 표시되는데, 분홍빛으로 된 곳이 상업지역이고 이 분홍빛이 가장 큰 곳이 이 세 도심이다. 

‘7 광역중심’은 용산을 비롯해서 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등이다. 눈치 빠른 분들은 알아챘겠지만 이 지역들은 이미 한창 개발이 진행 중으로 놀라운 변신을 앞두고 있다. 청량리나 상암, 마곡, 가산 등은 얼마 전까지만 해도 서울의 오지였으나 지금은 첨단빌딩과 아파트가 들어서 고급 부도심으로 탈바꿈하고 있다. 이 지역들은 ‘2020 도시기본계획’ 때부터 개발 계획이 잡혀 있어 계획에 따라 개발이 진행된 것이다.

‘12 지역중심’은 동대문, 망우, 미아, 성수, 신촌, 마포·공덕, 연신내·불광, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동 등이다. 부도심으로 상업, 문화, 교통의 중심지로 성장할 수 있도록 각종 기반시설을 구축하고 확충하는 지역이다. 이미 개발이 진행된 곳도 있고 앞으로 개발이 진행될 곳도 있다.

‘돈 되는 땅’이란 이 지역들 중에서 가장 개발이 덜 된 곳이다. 개발이 많이 진행된 곳은 이미 땅값이 많이 올랐을 것이고, 진행될 개발이 얼마 안 남았기 때문에 오름폭도 작을 것이다. 하지만 개발이 가장 덜 된 곳은 진행될 개발이 많이 남아 있기 때문에 땅값이 오를 여지도 그만큼 많이 남아 있다고 볼 수 있다.


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그런 땅이 어딘가. 일단 영등포를 꼽을 수 있다. 영등포시장을 중심으로 하는 영등포 지역은 서울에서 가장 개발이 되지 않아 낙후된 동네로 꼽힌다. 그런 영등포를 광역중심이나 지역중심이 아니라 ‘도심’으로 만들겠다는 계획인 것이다. 종로나 을지로, 여의도, 강남처럼 최첨단 고급빌딩이 들어선 국제금융의 중심지로 만들겠다고 하니 앞으로 땅값이 얼마나 오르게 될지는 굳이 설명할 필요가 없을 것이다. 게다가 영등포는 준공업지역이라 용적률이 250∼400%로 일반주거지역보다 훨씬 높다.

용산도 아직 개발이 시작되지 않았다. 미군 기지가 이전하고 용산민족공원이 들어서고 용산기지창에 국제업무지구가 들어올 것이므로 이 지역 일대도 앞으로 땅값이 더 오를 여지가 풍부하다. 건대입구의 대학잠재력과 성수준공업지역을 연계하여 창조적 지식기반 산업집적지로 전환하겠다는 성수도 엄청난 잠재력을 보유하고 있다. 이미 뚝섬 쪽은 초호화 주상복합이 들어서고 있고, 성수동 준공업지역은 카페거리로 탈바꿈하고 있지만 아직 개발은 반환점도 돌지 못했다.

동대문 일대, 연신내와 불광동 일대, 목동, 봉천, 천호·길동, 사당·이수도 개발이 가시화되는데 비해 아직 저평가된 지역들이 많다. 철거해서 근린생활시설이나 다중주택, 다가구주택 등을 지을 수 있는 40평∼80평짜리 땅도 아직은 남아 있고, 새로 분양하는 오피스텔이나 다세대주택, 아파트 등도 관심을 가질 만하다.

자금 여유가 없거나 좀 더 장기적인 안목으로 투자하려면 ‘53 지구중심’에서 개발 가능성이 높은 곳 위주로 지역을 선정해도 된다. 땅값이 아직은 서울 평균 이하로 싼 곳이 많기 때문이다. 

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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