강남3구, 해운대구, 수성구 집값 꺾이나

2017-09-12 | 작성자 이주호 | 조회수 1,645 | 추천수 27

- 3년 뒤 쯤엔 다시 상승세로 돌아설 것으로 전망 -


서울 강남3구(강남구, 서초구, 송파구) 집값은 2005~2007년 대중국 조선.철강 호경기를 등에 업고 폭등했다. 이때 코스피지수가 2000을 돌파했고 실물경제가 잘 돌아갔다.


2008년 미국발 금융쇼크로 강남3구 등 서울 집값은 크게 폭락했으나 이명박정부의 경기부양책에 힘입어 2009~2010년까지 다시 강남3구 집값이 폭등했다. 2010년에 강남3구 집값이 정점을 찍으니 2011년부터는 지방 꼴찌들의 대행진이 시작되어 2013년까지 3년동안 특히 대구, 구미, 경북, 울산, 창원 등 집값이 폭등했다.


2013년에 이들 지방 꼴찌 지역의 집값이 정점에 달하니 2013년 하반기부터는 다시 서울 강남3구 집값이 상승하기 시작했고 2014년엔 지방 부산 해운대구, 대구 수성구 집값이 강남3구 집값 대세 상승에 동참했다.


2005~2007년만 하더라도 서울.수도권 요지 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인) 집값만 폭등했으나 2014~2017년에 강남3구 집값이 폭등하니 지방의 강남이라고 불리우는 부산 해운대구, 대구 수성구 집값도 강남3구 집값 폭등에 동참하여 지방의 강남인 부산 해운대구, 대구 수성구 집값 대세 상승에 신호탄을 쏘았다.


2000년대가 서울 강남3구의 전성시대라면 2010년대는 서울 강남3구와 함께 지방의 강남인 부산 해운대구, 대구 수성구의 전성시대가 되었다. 정확히 서울 강남3구와 지방의 강남인 부산 해운대구, 대구 수성구의 집값 상승 시차는 10년이다.


비록 정부의 초강력 부동산대책인 투기지역, 투기과열지구 지정으로 이들 서울 강남3구, 부산 해운대구, 대구 수성구 집값이 조정에 들어가지만 3년 뒤 쯤엔 다시 공급 부족으로 집값이 오를 것으로 전망된다.


서울 강남3구 집값은 2013년 하반기부터 오름세를 타기 시작하여 2017년까지 햇수로 5년 폭등하니 조정을 받을 즈음에 정부의 초강력 부동산대책이 나와 투기지역, 투기과열지구로 지정되니 이제 이들 지역 집값은 한 3년 정도 조정을 거칠 것으로 예상된다.


서울 강남3구 집값이 2011~2013년까지 3년동안 조정을 받고 2014년부터 다시 상승세를 탔듯이 2017~2019년까지 3년동안 조정을 받으면 다시 상승세를 타지 않을까 예상해 본다.


개인적으로 반도체호경기에 힘입어 2019년 쯤에 코스피지수 3000 돌파를 예상하는데 이처럼 실물 경제가 받혀주니 이 기간동안은 집값이 쉽사리 무너지지 않을 것으로 예상되며 금반 정부의 초강력 부동산대책으로 강남3구, 부산 해운대구, 대구 수성구 집값이 조정에 들어가니 이제는 그동안 소외된 지역의 집값이 상승하지 않을까 나름 전망해 본다.


서울 지역 집값의 경우 투기지역인 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 마포구, 용산구, 성동구, 노원구, 강서구, 양천구, 영등포구보다는 투기과열지구로 지정되어 있는 구로구, 금천구, 서대문구, 도봉구, 강북구, 중랑구 등 서울 변방지역의 집값 상승이 그나마 희망적으로 보이며 그외 수도권, 지방광역시 집값도 어느정도 상승은 있을 것으로 예상된다.


"투기지역 vs 투기과열지구…서울 집값 양극화"


<8·2 대책에서 투기지역으로 중복 지정되지 않고 투기과열지구로만 지정된 곳들을 살펴보면 대체로 아파트값이 오름세를 이어가거나 보합세를 나타내고 있다.


구로구는 8·2 대책 시행 직전 아파트값 변동률이 0.28%에서 대책 이후 0%로 내려간 뒤 0%, 0.03%, 0.05%로 서서히 오름세를 타고 있다.

 

금천구도 이 기간 동안 0.29%에서 0.03%, 0%로 내려갔다가 0.04%, 0.05%로 올랐다.


서대문구는 0.16%에서 0%로 내려갔다가 0%, 0.01%, 0.02%로 아파트값이 조금씩 꿈틀대고 있다.


성북구도 0.14%에서 0.03%, 0%로 내려갔다가 0.01%, 0.04%로 반등세다.


동대문구 역시 8·2 대책 전 0.17%에서 대책 후 0%로 내려간 다음 2주 연속 0%를 유지하다가 지난주 0.04% 상승했다.


은평구는 0.18%에서 0.02%로 내려갔다가 이후 0%를 유지하고 있다. 중랑구와 강북구 역시 0.16%에서 0%로 내려간 다음 쭉 그 자리다> (2017년 9월 6일자 모 신문기사에서 발췌)


실수요자 대출규제완화로 서울 6억원 이하 아파트도 유리한 고지에 있다.


요즈음은 경제 양극화, 사회 양극화가 심각한데 부동산시장 역시 양극화에 따라 집값이 하늘과 땅 차이를 보이고 있다.


비록 지금 강남3구, 부산 해운대구, 대구 수성구 집값이 조정에 들어가지만 몇년 뒤에 다시 이들 지역의 집값이 상승세로 돌아서면 그땐 집값 양극화현상이 더욱더 심할 것으로 예상된다.


부동산은 세상에 딱 하나밖에 없는 위치의 고정성, 재생산의 불가능성때문에 아파트 대지지분이 몇평 되지 않더라도 최고 입지의 최고 아파트는 결국 최고로 평가받을 수 밖에 없으며 다만 집값 상승이 흐름, 시차를 탈 뿐이다.


사실 특정 지역의 집값 상승이 마냥 이어지는 것은 결코 바람직하지 않다. 그러나 집값은 오르거나 내리기를 반복하면서 파도 타기 즉 시차를 두고 순환하면서 올리갈 뿐이다.


강남구 30평대 모 아파트가 2007년에 15억원에서 12억원까지 빠져 다시 현재 18억원을 호가하니 놀라움을 금치 못하겠다. 18억원이면 평당 6천만원인데 모 부동산전문가는 2022년도쯤엔 평당 1억원 아파트가 탄생하지 않을까 한다.


그러나 집값은 오르거나 내리기를 반복하면서 리듬을 탄다.


비록 지금 강남3구 집값과 함께 부산 해운대구, 대구 수성구 집값도 조정에 들어가나 2014년부터 현재까지 2007년 고점 대비 배 정도 상승하는 등 지방의 강남인 부산 해운대구, 대구 수성구 집값도 2014~2017년에 확실히 무엇인가를 보여줬다.


이제는 강남3구뿐만아니라 서울 성북구, 용산구 그리고 분당 정자동, 인천 송도신도시 집값도 새로운 시각으로 바라봐야하지 않을까 한다. 그러나 더 높이 날기 위해서는 적어도 3년 정도의 조정기간을 거쳐야 한다.


강남3구, 부산 해운대구, 대구 수성구 집값은 꺾인게 확실하며 공급 부족으로 3년 뒤 쯤이 문제다. 집값은 수요, 공급의 원칙에 따르며 규제가 시장을 잠시 이길 수는 있어도 영원히 이길 수는 없다.


앞으로 집값은 공급 부족이 문제다. 세상에 요지는 단 하나밖에 없으며 요지 아파트 가격은 가격이 없다. 가격을 메길 수 없다는 말이다.


2017~2019년 3년동안은 꼴찌들의 대행진이 이어질 것으로 예상되며 강남3구, 부산 해운대구, 대구 수성구 집값은 지금 비록 꺾이지만 공급 부족현상으로 3년 뒤가 문제다.


반도체호경기가 정점에 도달한 후 꺾이면 세계경제 위기도 문제다. 1993~1995년  반도체호경기 이후인 1997년 12월에 IMF가 터졌고 2007년 대중국 조선.철강 호경기 이후인 2008년엔 미국발 금융쇼크가 터졌다. 현재 반도체경기가 호황을 누리고 있으나 이 반도체경기가 정점을 찍고 내려오면 세계 경제 위기를 ?M을까봐가 문제다.


우리나라는 1978년 오일 쇼크, 1987년 6월 항쟁, 1997년 12월 IMF, 2008년 미국발 금융쇼크 등 10년마다 한번씩 경제 위기를 겪은 징크스가 있기 때문에 더더욱 그렇다.

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제공닥터아파트

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