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정부의 8.02 부동산 강경책 핵심내용과 향후 전망

2017-08-04 | 작성자 김종갑 | 조회수 4,916 | 추천수 85

그 동안 필자는 청약과 대출규제 중심의 정부 정책을 신랄하게 비판하면서 투기지역과 투기과열지역 지정- 다주택자 양도세

중과세- 2년 실거주 등의 대책이 점진적으로 나올 것으로 예상했는데 이 번에 이 대책이 한꺼번에 쏟아지면서 예상을

훨씬 뛰어넘는 초강경책이 나왔기 때문에 집값하락은 시간문제일 뿐 불보듯 뻔한 사실이 될 것으로 보인다.


1. 정부의 8.02 초강경 핵심정책


- 조정지역 기본사항(투기지역, 투기과열지역 포함)


1) 조정지역 1주택자 2년 실거주- 서울 전 지역(25개구), 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시),

    부산 7개구(해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장), 세종시 등 갭투자 전면 차단(실거주 없이 갭투자시 양도세 폭탄)


2) 조정지역 다주택자-  내년 4월 1일부터 2주택자 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20% 포인트 추가 가산세 진행.

                                3주택자 양도세 장기보유 특별공제 비적용, 세율 55%적용 확정.

                                임대주택자 다주택자는 양도소득세 중과나 장기보유 특별공제 배제 대상에서 제외

  

3) 조정지역 분양권 전매-  내년 1월 1일부터 보유 기간과 상관없이 양도소득세율 50% 적용


- 투기지역, 투기과열지역 기본사항


 1) 투기지역과 투기과열지역- 서울 25개구 전역, 경기 과천·세종시를 투기과열지구로 지정

     강남 4구 등 서울 11개구, 세종시 투기지역 규정- 수도권, 부산, 대구 등 투기 발생 시 추가지정 확대


 2) 투기수요 억제, 전면차단- 재건축 초과이익환수제시행(내년 1월), 민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선(9월),

     재건축조합원지위 양도제한(9월), 조합원 분양권 전매제한(9월), 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고와

     자금조달계획 등의 신고 의무화(9월), 조합원 양도 제한으로 사업 지연 유력하여 재건축 초과이익환수제 대폭 증가 전망

     강남권 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 14가지 규제 적용


  3) 금융규제 강화- 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 40%강화(추가 주담대 한도 30%, 무주택 서민은

      LTV·DTI가 50%로, 10%포인트 완화, 강남은 오늘부터),

      전매제한기간 5년, 양도세 중과세 및 탄력세율까지 적용, 투기지역 주택 담보대출 세대당 한 건 제한

    

- 공급 확대 방안


   1) 신규 택지 개발 지속 방침, 신혼부부 분양형 공공주택 1만가구 공급

   2) 강남권 공급부족- 강남권 인근 택지지구와 신도시 개발 장기적 진행


- 전문가들 보안책 요구


  1) 강남권 일대 신도시 택지지구 공급확대 2) 고분양 근절 3) 불로소득 환수 대책, 4) 민간택지 분양가 상한제 부활,

  5) 보유세 강화나 후분양제 도입


2. 예상되는 전망


  1) 전반적으로 전국민 투기꾼화가 되는 시점에서 초강경 정책은 최선의 정책을 평친 것으로 호평- 강남권 신도시 등 공급필요


  2) 강남권 등 투기지역, 투기과열지역, 조정지역 단기간 거래절벽 장기간 집값 하락 불가피


  3) 갭투자 등 투기열풍 급속냉각, 이미 높은 가격으로 갭투자한 사람들 타격 불가피


  4) 재건축, 뉴타운 양도강화와 대출 강화로 단기투기 목적 고가로 매수한 사람들 매매, 대출 묶여서 타격 불기피


  5) 2018년이후 공급물량 확대, 대출금리 인상, 초과이익환수제 시행되면 집값 하락 불가피


  6) 2018년 4월 1일부터 다주택자 세금폭탄- 이전에 대량매물 적체 예상, 다주택자 주택임대 사업 의무 4년간 확대 예상


  7) 전세가 70~80%수준으로 집값 하락시 역전세난 발생, 집값 하락과 월세 가속화 동시 진행


  8) 투기지역의 경우 주택담보대출 건수가 종전 인당 1건에서 세대당 1건으로 강화 돼 청약 위축 불가피


  9) 강남권 이주수요 등 강남 공급부족 대안책으로 강남 서초구 내의 신도시나 대규모 택지지구 필요


  10) 부동산 사이클상 3~4년 지나친 폭등후 향후 3~4년간 안정적 하락 진행 예상.


  11) 강력한 대책으로 무주택자, 현금확보자, 비조정지역 1주택자 매우 유리한 입장


  12) 서울과 가깝거나 입지가 상대적으로 좋은 용인, 안양, 의왕, 부천, 구리, 의정부, 인천일부와 지방의 대구, 광주 등

       비조정지역 풍선효과가 나타날 수 있음- 미래입지 하락지역이기 때문에 섣부르게 매수하면 폭등시 곧바로 조정지역,

       투기과열지역으로 묶일 수 있어서 장기간 돈이 묶이거나 기회비용을 놓칠 수 있으므로 투자는 신중할 것



정부의 이번 대책은 각각 개인의 상황에 따라 평가가 다르겠지만 전 국민이 갭투자 등 지나치게 투기화 되는 시점에서

나온 불가피한 정책으로써 시의적절하다고 보며 내성을 키우기 전에 강도 높게 정책을 편 것을 긍정적으로 판단한다.


당장 거래가 묶인 상황이고 8.02대책 이전에 매물이 없는 상황과 정반대인 매물적체는 나타나겠지만

매매가 이루어지지 않는 상황에서 집값 폭락으로 이어지지는 않을 것이며 추가 보완대책이 지속적으로 진행이 될

것으로 보여 중장기 사이클상으로 가격하락은 불가피해 보인다.


그 동안 부동산 전문가 대부분이 작년말 집값 하락에서 말을 바꾸어 장기간 집값 상승 전망으로 일관하였는데 그 어떤 전문가도

2년 실거주, 다주택 중과세, 투기지구와 투기과열지구에 따른 각종 규제 등을 들먹이지 않고 정부정책에 쓴소리를 하지도

않으며 집값 상승전망만 외쳐 댔는데 상황에 따라 말바꾸기에 능숙한 전문가라는 사람들이 이번에는 어떤 말로 말바꾸기를 할

것인지 심히 궁금해 진다.


부동산 사이클은 정부정책으로 인하여 시작과 끝이 이어진다는 점에서 이번 정책을 기폭제로 눈치보기 장세가 펼쳐지다가

결국 폭등한 가격의 3분의 1 정도는 하락으로 토해낼 가능성이 클 것으로 보이니까 섣부르게 매수하기 보다는 상황을

예의주시할 필요가 있다.


또한 유동적인 시장상황에 대처하려는 정부의 특성상 정책을 100% 맹신할 수 없기 때문에 의외의 변수도 발생할 수 있으므로

지금은 관망하고 자숙할 때이며 시세차익이 높은 매도 대기자라는 조건으로 관망보다는 매도를 적극적으로 권하고 싶다.


되돌아 보면 결국 지나친 욕심이나 시류에 편승한 불안심리가 스스로를 옭아메는 족쇄가 될 뿐이며 입으로는 실거주를

외치면서 투기꾼들에 끼어 손실을 보는 서민들이 늘어나서는 안 되겠으며 집값이 천정부지로 치솟아서 집만 사면 돈을 번다는

욕심에 무너지지 말고 온갖 유언비어로 갈기갈기 찢기어 집값이 폭락한 하락기에 제발 내집마련을 했으면 한다.


그것이 부자가 되는 가장 확실한 방법이다.


다주택자들은 다주택 중과세 등으로 마음고생이 심하겠지만 주택의무 임대사업 등의 방법이 있으므로 패닉에 빠질 필요는없으며 이번 대책으로 집값 하락은 불가피하겠지만 부동산 특성상 변수가 많으므로 모든 것을 속단하기는 이르다.


우리나라 집값이 대폭등과 대폭락의 연쇄고리가 여러 차례 이어지고 있는데 향후에는 안정적인 사이클 흐름으로

전환 되기를 바란다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

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