피터린치에게 배우는 부동산 투자방법

2008-04-29 | 작성자 박찬식 | 조회수 18,738 | 추천수 424
마젤란 펀드의 전설 피터린치는 주식을 투자할때 아내의 장바구니에서 힌트를 얻었다고 한다.
아내가 좋아하는 상품, 새롭게 떠오르는 체인점등에서 10루타(10배이상 상승),5루타(5배 상승)등의 종목을 찾아 낸다고 한다.
복잡하고, 수치적으로 계산되는 재무제표와 대차대조표를 떠나 일상생활에서 찾는 투자의 중요성을 알려주는 대표적인 사례다.
 
어차피 수치와 통계는 과거이기 때문에 미래를 지향하는 투자의 세계에서 과거의 데이타에 의존하는 것은 분명히 한계가 있을수 밖에 없다.
 
부동산도 주식처럼  일상생활속에서도 수많은 투자의 힌트가 나온다.
힌트를 무심코 넘기는게 일반인이라고 할때 생활속에서 투자의 힌트를 찾는 사람을 투자의 고수라고 볼수 있다.
 
이 글을 읽는 여러분도 생활속에서 투자의 힌트를 찾는다면 투자의 고수가 될것이다. 최근에 필자가 일상생활속에서 찾았던  투자의 힌트를 적어본다. 이러한 것도 투자의 힌트가 될수 있다는 가벼운 마음으로 독자들은 읽어주길 바란다.
 
절대로 해당 투자상품에 대한 투자권유가 아니라는것을 명심하면서 말이다.
 
1.부동산을 갖고있던 기업에 투자한 사례

인천 부동산 시장은 10여년 가까이 침체되었다가 송도신도시가 개발되고 송도아파트가격이 급등하면서 주목을 받게 되었다.
 
그중 송도 앞에 있는 연수택지개발지구는 송도와 함께 투자자들의 한발 앞선 투자처가 되어 물밑 거래되던게 2006년 초였다.

2006년초 필자도 단골고객들과 함께 인천 연수구 동춘동을 찾아갔다. 필자가 고객들을 데리고 동춘동에 갔을때 아파트외에  큰 땅이 보였다.
거래하던 인천 현지 중개업소 사장에게 물어보니 모회사 소유의 땅으로 터미날 부지라는것이다.

이미 서울에 있는 터미날 부지들이 본래의 터미날 부지에서 기타 용도로 개발되는것을 알았기에 동춘동에 있는 그 땅은 투자가치가 매우 높다고 판정할 수밖에 없었다.

손님들에게는 아파트를 소개해주고 필자는 해당 기업 주식을 샀다. 재미삼아서.
 
그리고 얼마후 해당주식은 인천 송도의 영향으로 연수구 부동산 가치가 재평가 받기 시작하자 일반 투자자들의 관심을 받으면서 상승하기 시작했고 필자가 보유하던 주식도 2배정도 상승을 하였다.

부동산 전문가로 자처하는 사람이 주식에 너무 빠지면 안될것 같아 매도하여 이익실현을 했었는데 필자가 매도한후에도 그 주식은 계속 올라서 매도가에서도 80%가량 상승을 하였다.

지금은 하락하였지만 아직도 필자가 매도했던 가격보다는 높다. 부동산과 연관지을수 있는 주식 투자의 방법이다.

2.연륙교와 상가의 입지
 
바쁜 하루 일과중 틈을 내어 직원들과 회식하러 인천 강화도을 간적이 있었다.
가다보니 이미 날이 어두워지는데다가 되돌아 올때  대리운전도 감안하여 강화도의 연륙교를 건너지 않고 연륙교  김포쪽 횟집을 갔는데 수족관에는 전어가 죽어서 떠 다니고 손님은 한명도 없었다.

생각해보니 우리 같은 사람을 제외하면 보통의 관광객은 강화도 까지 왔으면 다리를 건너서 강화도에서 관광 및 휴식 하는게 일반적인 취향이라는 생각이 들었다.

연륙교는 부동산 투자에서 볼때 대형호재인데 토지를 구입할때는 육지 쪽 보다는 섬 에 있는 토지를 구입하는 것이 좋다.

3.단국대 이전과 다가구 주택

2007년 단국대가 죽전으로 이사오니 죽전의 원룸과 24평 전세가격이 급등 하였다.
죽전의 전세가격이 오르니 인근 지역인 풍덕천동,동천동등의 원룸 전세가격도 당연히 상승을 하였다.

평상시 필자와 지속적으로 연락을 하던 p씨는 필자의 이야기를 듣고 전세가격이 상승하고 있던 동천동으로 와서 다가구 주택의 매물을 점검하더니 가까운 시일내에 임대차 만료가 많으면서 전세보증금이 많은 다가구를 매수하였다.

다가구에서 전세가 많으면 실 구입비용이 매우 적다.
 
예를 들면 매가 12억이라 할때 전세보증금이 8억있고, 융자가 1억있다고 한다면 실제 매입가격은 2억이면 가능하기 때문이다.

p씨는 다가구를 구입한후  만료되는 임대차 계약을 새롭게 체결하면서 투자금액 1억을 회수함과 동시에  매월 월세로 100만원을 받는 형태로 재계약을 하였다.
2008년 현 시점 정산하여 보면 투자금액은 1억이 되었고 매월 월세는 100만원으로 고정수입이 나오게 되었다.
 
p씨는 매월 월세를 모아 전세보증금을 상환하면서 월세를 늘릴 계획을 갖고 있다  p씨 통장에 쌓이고 있는 월세는 p씨의 노후대책용 수입이 되는 것이다.
 
투자의 힌트는 죽전의 원룸 전세가격 폭등이었다.

4.인천시 개발 계획과 도시가스

인천시에는 많은 개발계획이 있다.
검단신도시,청라지구,영종도등 그리고 김포에는 김포신도시가 있고 강화도에는 나들섬계획이 있다.
 
개발계획은 확정되었으나 아직 공사도 착공안한 개발지역들--
김포,검단,영종,청라등 이 정보를 가지고 주식 투자종목를 생각해보았다.

제일 먼저 떠오른 것은 건설주와 인천시에 부동산이 많은 기업들,,, 그러다 떠오른 기업이 모 도시가스였다.

도시가스 업종의 안정적인 비지니스 모델과 지역 독점 그리고 타 도시가스와 달리 미래에  매출  증대가 확정적인 상황(김포신도시,검단신도시,영종도,청라등)등을 감안,도시가스를 필자의  장기 투자 포트 폴리오에 포함시켰다.
(참고: 주식 추천종목은 아닙니다)
 
마찬가지로 인천에서 개발계획이 잡혀있던 용현,학익지구에 공장이 있는 동양제철화학을 투자종목에 편입시켰었는데, 갑자기 돈이 필요해서 은행이자 보다 약간 높은 수익률에 매도를 한적이 있었는데,,
 
그후 그 종목은 부동산외의 태양광 호재로 멀리~멀리 올라가고 있다는 슬프지(^^) 않은 사연도 있다.
 
5.단국대 이전과 인천대 이전
 
단국대가 이전하여 죽전의 원룸 전세가격이 급등하는 것을 보고 인천을 생각해보았다.
죽전에는 단국대가 이전하였지만 송도신도시에는 인천대가 이전되고, 연세대가 캠퍼스를 새로 만든다.
인천 송도신도시 부근도 대학이전 시점에 분명히 원룸 전세가격이 급등할것으로 쉽게 예상이 된다.

송도 입구에 있는 인천대와 연세대 입지 특성상 학생들은 주택가격이 비싼 송도 보다는 가격이 훨씬 저렴한 연수지구의 원룸 또는 다세대 주택을 선호할것이다라는 생각이 들었다.
 
지하철로 송도 등하교가 가능한 연수구 지역을 조사하여 보니 선학역 주변 다가구들이 눈에 띄었다.

현지 부동산을 통해서 시세조사를 했더니 임대수익률은 5~6%.
 
투자 가치를 문의하는 필자에게 현지 중개업소 사장은, 자기가 생각해봐도 투자가치는 없으니 투자하지 말라고 한다. 그러나 필자의 생각은 투자가치가 있다고 생각한다.
 
인천대가 이전되고,연세대가 캠퍼스를 만든다면, 남동공단 근로자 위주로 되어 있는 현 임차 수요에 학생수요가 더해지는 것이고 현 임대수익률 5~6%은 전세가격 상승을 감안한다면 8~9%까지 상승할수 있을 것으로 예상할수 있기 때문이다.

임대수익률이 상승하면 당연히 매매가도 상승하기 마련이다.
 
다가구 수익률 5%에서 매매가격이 형성된다고 할때 10억에 5% 수익을 내던 다가구는 임대수익률이 7%로 상승하면 매매가는 14억이 된다.

10억*5%=5,000,000  x*5%=7,000,000  7,000,000/0.05=14억

6.노인정 할아버지와 할머니들
 
필자는 어머님과 같이 살고 있다 7순이 넘은 어머님은 노인정 이사를 맡아서 매일 노인정으로 출퇴큰을 하신다.

그러다 보니 필자가 퇴근하면 노인정에서 있었던 이야기들을 많이 하신다.
과거에는 소위 한가닥(?) 했던 분들의 지금 살고 있는 모습들을 이야기 하신다.

강남에서 거주하다 부동산 가격이 폭등하였고, 직장을 정년퇴직하고 나니 고정수입이 없어졌다는 이야기. 그래서 어쩔수 없이 강남을 매도하고 산좋고 공기좋은 곳으로 이사오면서 남는 돈으로 수익형부동산(상가,다가구등)을 구입해놓고 자녀들에게 생활비 지원 받지 않고
산다는 이야기등..

우리 어머님이 제일 부러워 하시는 분의 생활모습이다.

이야기를 듣다 문득 생각이 났다.
현재의 베이비붐 세대들이 은퇴하면 부동산 시장은 어떻게 변할까?

지금처럼 직주근접을 외치면서 서울 강남과 도심을 고집할까?
아니라는 생각이 든다.

베이비붐세대가 은퇴가 시작되면 강남의 위상은 많이 약해지리라 본다.
베이비붐세대가 직장에서 은퇴했을땐 직주근접과 문화가 있는 강남보다는 나이드신 어르신들이 선호하는 산이 있는 곳, 좋은 공기가 있는곳 그러면서도 기존 친구분들이 살고 있는 강남과 가까우면서도  종합병원등 편의시설이 있는 곳 등이 부동산 투자의 유망지역이라는 생각이 들었다.

은퇴한 노인들이 많이 사는 지역을 탐문해보았다.
 
1인당 국민연금 불입액이 많은 지역이 아니라
1인당 국민연금 수령액이 많은 지역을 찾았다.
 
필자가 알려줄수도 있지만 독자 여러분이 직접 찾아 보는것도 공부라는 생각이 들어서 언급은 안하겠다 독자들이 직접 찾아 보시길,,,,

앞으로 10년이내에 분명히 각광받는 지역이 곳곳에 숨어져 있다.

결론,
일상생활에서 겪었던 일들을 투자관점에서 가볍게 터치하다 보면 투자의 길이 보인다고 생각한다.

지하철을 타면서 어떤 역에 도착할때 물밑듯이 밀려오는 사람을 보면서 힘들다는 생각보다는, 이 지역에 부동산을 사놓으면 어떨까 하는 단순한 발상들을 토대로 부동산 투자는 이루어진다.

생활속에서 찾는 투자의 길,자주 하다보면 매우 쉬워진다.
독자들에게 재테크 성공의 길이 열리기를 바라는 마음으로 글을 마감한다. 


박찬식 동천태양공인 대표
현 (주)동천태양 대표
ATY 컨설팅 대표
태양과 부동산 투자 카페 시샆
각종 부동산 포탈 칼럼리스트

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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