강북거품론의 두가지 해석

2008-04-24 | 작성자 홍현진 | 조회수 18,460 | 추천수 445
드디어 강북도 주택시장에서 제대로 대접받게 된 것 같습니다. 언강생심! 강북에서 거품론이 나온다는 것은 불과 몇년전만해도 대부분이 생각조차 못했던 것이니까요. 그만큼 강북에 주택을 소유하신 분들은 소위 버블세븐이 폭등하고 그 주변이 날개를 달면서 각종 부동산정책들이 남발될 때 속앓이를 많이 했기 때문에 지금의 상승은 그 보상이 되고 있으리라 봅니다.

문제는 이러한 강북 상승이 과연 어느 수준까지 갈 것이냐인데 지금으로서는 그 탄력성을 잃지 않고 유지되리라 봅니다만 그 끝에 가서는 후유증이 나타날 수도 있기 때문에 주의해야 하는 점도 많다는 것입니다.

두가지 점에서 언급하고 싶습니다.

하나는 지금 강북 상승의 여파로 수도권 북부지역으로 상승기운이 확산되고 있다는 것인데, 그 확산되고 있는 지역에 대한 무차별적 접근은 위험하다는 것입니다. 그것은 강북과 수도권 외곽지역은 분명한 차이가 있기 때문입니다. 강북의 상승에는 서울이라는 무시할 수 없는 메리트와 소위 이명박정부의 뉴타운 우선개발 정책이라는 호재 그리고 저평가 메리트가 복합적으로 작용한 결과입니다.

그런데 수도권 외곽은 그러한 입지적 우월성과 개발호재가 그리 많지 않다는 것이고 특히 수도권 북부지역 중 이번 상승확산으로 이러한 장점이 부각될 수 없는 지역들까지 덩달아 상승대열에 참여할 때 단지 저평가 메리트에 현혹되어 덜컹 매수하는 것은 가장 심각한 후유증을 야기할 수 있다는 것입니다.
 
가능한 수도권 북부지역은 신도시급 개발이 되는 지역과 인구밀집 지역 중 재개발 호재가 있는 지역에 국한되어 접근하는 것이 좋을 듯 합니다.

또 하나는 강북의 저평가메리트입니다. 작년과 올해 상승으로 강북의 저평가 메리트가 어느 정도 해소되었는지에 대해 국지적인 접근이 필요합니다. 전반적으로 강북전체의 가격이 강남에 비해 약 30%대로 현저히 떨어지지만 그것은 강북전체 주택가격과의 비교이므로 이것은 오해의 소지가 높습니다.

지금 강북 아파트 중에서 신축 아파트나 입지가 양호한 지역의 아파트는 이미 버블세븐 수준에 근접하거나 그것을 뛰어넘는 지역도 생겨나고 있습니다. 소위 강남과 강북을 비교할 때 강북의 난개발 지역의 주택을 포함하여 비교하다 보면 상당히 객관성이 떨어진다는 것을 알 수 있습니다.
 
강남은 이미 도시개발이 체계적으로 되어 있는 곳이고 강북은 그렇지 못한 곳이 많기 때문에 지금 강남과 강북의 주택가격을 비교한다면 강남과 강북의 택지개발지역(뉴타운 등)만을 비교하는 것이 합리적이라는 생각입니다.

아마 그렇게 비교한다면 비교가 되는 강북의 주택가격이 강남에 비해 그렇게 열악하지는 않다는 것입니다. 그만큼 가격상승이 많이 되었다는 것을 의미합니다. 이것이 버블이다! 아니다!를 떠나 이제 강북에서도 잘 개발된 곳은 강남은 못되더라도 버블세븐 수준으로는 가고 있다는 것을 인지해야 되는 것입니다.
 
결국 이러한 지역들의 주택가격 상승이 만만치 않았기 때문에 단지 저평가 논리는 이제 먹혀들지 않을 것이라는 판단입니다. 이들 지역은 이제 당당히 버블세븐과 동등한 수준으로 평가해야 하는 지역입니다.

문제는 강북지역 중 난개발지역입니다. 이들 지역의 주택가격에 대한 평가는 냉정히 내려져야 할 듯 합니다. 오늘도 오세훈 서울시장이 더 이상의 뉴타운은 현재 추진중인 뉴타운이 가시화되기 전까지는 없다라고 못박았듯이 지금 서울 전체가 뉴타운으로 들썩 거리고 있지만 뉴타운이 제대로 시행되는 곳과 아닌 곳은 엄연히 구분되어져야 하기 때문입니다.
 
단지 뉴타운에 대한 미래의 희망사항만으로 주택가격이 급등한 곳이 있다면 그러한 곳을 추격매수하는 것은 위험하다는 것입니다. 물론 언제가는 될 것이기도 하겠지만 그동안의 감수해야 할 것들을 무시할 수는 없기에 신중한 매매가 요구되는 것입니다.

강북의 상승이 이처럼 주택시장을 달군적은 없었습니다. 그만큼 주택시장은 더욱 더 변화무쌍해져가고 있다는 증거입니다. 이러한 변화에 선도에 섰던 사람들은 상당한 만족을 얻었을 것이고 특히 묵묵히 실수요적 접근을 통해 강북에 내집마련을 한 사람들 또한 큰 만족을 얻었을 것입니다.

문제는 이제라도 그 수익을 좇겠다고 나선 사람들입니다. 여기에는 투자자들이 상당수 있을 것이지만 그들은 자신의 자금으로 책임을 져야할 사람들이니 언급할 필요도 없겠지만 문제는 실수요자로서 나서지 못한 서민들입니다.
 
이들이 이러한 상승분위기에 휩쓸리어 저평가 메리트를 찾아 소위 개발여지도 불투명한 지역에 대거 매수한 후에 강북열기가 식게 된다면 그 후유증은 상당히 클 것입니다. 분명히 강북은 강남 등 버블세븐지역처럼 단순한 택지개발지역이 아니기 때문입니다.

홍현진 전문직
LG전자 부동산 관리 및 기획업무 담당(1988~1999)
분당에서 중개업소 운영(2001~2006년 4월)

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제공닥터아파트

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