집값 상승과 하락 순위는 언제든지 바뀔 수 있다

2017-01-19 | 작성자 이주호 | 조회수 5,819 | 추천수 113

- 집값 상승과 하락은 돌고돈다 -


1등과 꼴찌는 백지 한장 차이라는 말이 있다.


우리는 무엇이든 정상에서 나락으로 떨어지고, 벼랑끝에서 다시 살아나는 경우를 여러번 봐왔다.


정치, 경제, 사회의 역사를 보더라도 1987년 6월 항쟁으로 사회가 곧 무너질 듯 해도 6.29 민주화선언으로 안정을 되찾곤 했다.


필자는 세상을 살면서 이러한 경우를 여러번 봐왔다.


1987년 6.29 민주화선언으로 곧 무너질 듯한 사회가 정상을 되찾았고 1997년 12월 IMF로 국가 부도 위기까지 갔으나 금모으기 운동 등을 벌여 위기를 넘겼고 또 2008년 미국발 금융쇼크로 경제 위기가 닥쳤으나 그해 말 경제활성화 대책으로 경제가 다시 살아났으며 작년에 대통령 탄핵 등으로 경제 위기가 오고 사회가 곧 무너질 듯해도 이또한 언제 그랬다느냐는 듯이 잘 해결될 것으로 낙관하고 있다.


지나온 과정에서 보듯이 대한민국은 벼랑끝에 섰다가도 언제 그랬다느냐는 듯이 위기가 기회가 되어 다시 회생하곤 했다.


이번 대선을 무사히 잘 치루어 앞으로 대한민국은 비전이 있는 나라, 도약하는 대한민국이 되었으면 하는 바램이다.


이러한 어려운 세상살이를 잘 헤쳐나가듯이 부동산시장 역시 몇번의 위기가 있었지만 위기에 굴하지 않고 슬기롭게 헤쳐나가 1990년대 일본 부동산 위기의 전철을 밟지않고 오늘날 까지 시장이 잘 유지되고 있다.


지나온 부동산경기, 부동산시장을 한번 되돌아 보자


1997년 12월 IMF때 3만원하던 삼성전자 주식이 오늘날 180만원대를 하고 있고 강남권 요지 재건축대상 아파트는 바닥에서 50배나 올라 초고가 우량부동산이 되었다.


IMF때 경제위기가 닥쳐 아파트에 사는 사람들은 기름 난방을 할 수가 없으니 15층 아파트를 걸어다일 수 밖에 없다는 말 등이 나와 아파트 가격이 대폭락하기도 했다.


그러나 어떠했던가 그때 아파트를 판 사람은 그저 버린거나 다름없고 요지에 아파트를 산 사람들은 오늘날 행복한 삶을 살고 있다.


이렇듯 경제위기는 사람을 울리고 웃기곤 한다.


2008년 미국발 금융쇼크때는 또 어떠했는가


2008년 미국발 금융쇼크때 부산 해운대구 20평대 복도식 주공아파트가 8천5백만원~9천만원 정도했는데 오늘날 2억7천만원까지 올랐으니 그때 이 아파트를 매수한 사람들은 거의 3배나 올라 행복한 비명을 지르고 있다.


그러고보면 위기가 기회란 말이 하나도 틀린 말이 아닌 것 같다.


2006년도에 대구 수성구 요지 48평 아파트 분양 가격이 6억원 정도 했는데 이 또한 2008년 경제위기를 겪고나니 2011~2013년 대구 부동산경기가 살아나는 과정에서 8억5천만원 이상을 호가해 경제위기를 잘 넘긴 대가를 얻었다.


사실 이 아파트는 2008년 경제 위기때 1억원 이상 손해보고 판 사람이 허다하다.


그러고보면 돌고도는게 인생살이뿐만아니라 부동산도 그런게 아닌가 한다.


2013년 서울, 부산 부동산경기 침체때에는 또 어떠했는가


2011~2013년 대구, 경북, 광주 부동산호경기때 서울, 부산 부동산경기는 상대적으로 침체되었는데 2013년쯤 경북 구미, 대구 소형아파트 가격 상승이 꼭지점에 달하니 2013년 하반기부터 오늘날까지는 서울, 부산 부동산경기가 호경기를 맞아 이들 지역 아파트값이 폭등했다.


2013년도에 경북 구미, 대구 소형아파트값이 정점에 다다르고 서울, 부산 집값은 바닥에서 3년간 폭등했으니 다시한번 부동산시장에서 위기가 기회라는 말을 실감케 한다.


필자는 2000년대 후반부부터 지역에 따라 부동산경기는 3년동안 좋았다가 3년동안 나빴다가 하는 사실을 알게 되었다.


2008~2010년에 서울, 부산 부동산경기가 좋았을때 대구, 경북 부동산경기는 조정을 받았으며 2011~2013년 대구, 경북, 광주 부동산경기가 좋았을 때는 서울, 부산 부동산경기가 3년동안 조정을 받았다.


다같은 좁은 대한민국 땅덩어리내에서도 이처럼 서울과 부산, 대구, 광주의 부동산경기는 흐름을 달리 한다.


2014~2016년 서울, 부산 부동산경기가 좋을때 경북 구미, 대구 특히 소형아파트 집값은 폭락하는 침체 과정을 거쳤다.


3년동안 대구, 경북 구미 등 부동산경기가 침체하는 과정을 겪으면서 경북 구미 20평대 아파트는 시세 1억 2천만원에서 8천만원~9천만원으로 폭락했으니 되는 지역과 안되는 지역의 집값 차이는 천지차이이다.


그러나 지난 3년 동안 부산 특히 해운대구 집값은 폭등하여 여기 아파트 집주인들은 즐거운 비명을 지르곤 했다.


작년에 이러했던 집값이 언제 어떤 계기를 맞으면 언제든지 집값 상승 순위가 바뀔 수 있다.


집값이라는게 한 3년 정도 오르면 건설회사에서 아파트 분양을 많이 해 1~2년 정도는 입주 물량 부담으로 조정을 거친다.


결론적으로 말씀드리자면 지난 3년동안 호황을 누린 서울, 부산 집값은 그동안 아파트가 많이 분양이 되어 앞으로 입주 물량 부담을 느낄 수 밖에 없고 입주 물량 부담을 미리 겪은 대구, 경북, 광주 집값은 앞으로 몸집이 가벼워 다시 살아날 수 밖에 없다.


이러한 수요공급의 원칙으로 지난 3년동안 극심한 집값 하락 고통을 겪은 경북 구미, 대구, 광주 소형아파트는 지난해 전국 집값 하락률 순위에 들어가 집값 상승률 1위를 했던 해운대구 집값과 극과 극을 달리는데 1등과 꼴찌 집값은 입주 물량 부담, 해소 등으로 순식간에 순위가 바뀔 수 있다.


세상에 돌고도는 것이 인생살이일 뿐만아니라 경제도 돌고, 산업도 돌고, 주식도 돌고, 부동산도 돌고돌곤한다.


무릇 투자는 고평가된 부동산 상품보다 저평가된 부동산 상품에 눈을 돌려야 성공 투자할 수 있다.


지난 3년동안 지극히 침체된 경북 구미, 대구, 광주 아파트 투자에 눈을 돌리면 앞으로 이 지역 부동산경기가 살아나면 의외로 큰 성과를 거둘 수 있을 것으로 보인다.

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제공닥터아파트

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