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주택시장 5대악재 나에게는 기회

2017-01-19 | 작성자 윤정웅 | 조회수 5,547 | 추천수 110
지금 주택시장은 5대악재가 막 시작하는 초기단계다. 5대악재란 1) 입주물량 증가. 2) 거래감소. 3) 대출규제 강화. 4) 금리인상. 5) 경기침체 등 다섯 가지를 말한다. 부동산으로 돈을 벌었다는 사람은 대부분 부동산이 불경기이거나, 경제가 안 좋을 때 적극적으로 투자한 사람들이다.

 

당신도 그럴 생각이 있으신가? 그렇다면 이 다섯 가지 악재를 어떤 방법으로 이용해서 돈을 벌어야 할까? 호랑이를 잡으려면 호랑이 굴에 들어가야 한다. 그러나 잘못 들어갔다는 호랑이에게 물려 죽을 수 있다. 사방이 악재라도 나에게 요령이 있고, 일정한 자본이 있다면 돈을 벌 수 있고, 부자가 될 수 있다.

 

요령은 기술과 실력이고, 자본은 무기다. 호랑이 굴에 들어갈 때 어떻게 들어가야 한다는 기술과 싸우는 실력 없이 무작정 들어가거나, 무기 없이 그냥 들어갔다는 변을 당할 수 있다. 따라서 부동산투자도 실력이 없거나, 자기자본이 없이 타인자본에만 의지하다가는 큰 일 나게 된다.

 

주택시장에 악재가 복합적으로 쏟아질 때 가장 죽어나는 사람은 건설업자, 다주택자, 빚을 많이 얻어 집을 산 사람들이다. 건설업자는 분양이 안 되면 망하게 되고, 입주 후까지 입주하지 않은 가구가 1/3정도 되면 그 현장은 집값도 내리게 되어 분양받아 입주한 사람들도 피해를 입게 된다.

 

주택시장이 불경기일 때는 통상적으로 금리가 높다. 빚을 많이 얻어 집을 산 사람들은 이자부담이 버거워 집을 팔고 전세나 월세로 가려해도 거래두절로 집은 팔리지 않는다. 어찌하던 팔려면 값을 내려야 한다. 이게 경쟁하듯 서로 값을 내리게 되면 결국 집값은 폭락하고 만다.

 

다주택자들은 대개 전세를 많이 안고 있거나, 대출을 끼고 있다. 다주택자들이 가장 무서워하는 게 전세금이 내려가는 역 전세현상이다. 세입자는 나가겠다는데 전세는 나가지 않는다. 주택시장 하향기 때마다 반복되는 현상이고, 지금 그 징조가 여기저기서 나타나고 있다.

 

집주인은 대출을 받아 세입자를 내보내야 하는데 은행에서는 한도액 초과로 대출을 해주지 않는다. 집은 팔리지 않고, 대출도 해주지 않는다면 죽을 맛이겠지. 전세금 내주지 못해 경매 당하는 집도 나오게 되고, 임대인이 임차인 앞에서 무릎을 꿇어야 하는 비극이 일어나게 된다.

 

소득은 낮고, 금리는 오르고, 현관에 가위를 걸어도 집이 안 팔린다면 그건 집이 아니라 원수다. 가까운 예로 2011년에서 2013년 사이 3년이 그랬다. 서울과 수도권은 아파트에 안 들어가려고 집을 팔고 도주하는 사람도 있었다. 그럴 때 대구나 부산은 값이 올랐었다.

 

금년 하반기나 내년 초쯤도 이와 같은 사정이 나타나리라. 201758만 가구가 입주예정이면 19만 가구가 남는다. 2018년에 66만 가구가 지어지면 28만 가구가 남는다. 미분양. 미입주가 쏟아지면 기존주택시장은 한숨 주무시는 게 보통이다. 2019년 초쯤 되면 단독, 다세대 합쳐 50-70만 가구쯤 남게 된다.

 

더위에 지친 노루나 사슴은 숲속에서 한가하게 쉬고 있는 호랑이의 밥이 된다. 주택 투자의 고수들은 이런 기회를 놓칠 리 없다. 고수들이 제일 먼저 찾는 곳은 입주가 절반정도 되는 아파트 단지 중개업소다. 거기 가면 30%할인한 매물이 나와 있다. 어떤 매물일까?

 

각 아파트단지에는 수백 개의 하청업체들이 공사를 하기 마련이다. 입주가 안 된 아파트에서는 공사비를 받을 수 없기 때문에 울며 겨자 먹기로 공사비를 대물로 받을 수밖에 없고, 그걸 싸게라도 팔아야 현금융통을 할 수 있다. 이미 20%정도 할인한 아파트라면 하청업체에서는 30%할인해서 팔아야 한다.

 

고수들은 대출 안고 이런 걸 몇 개 사둔다. 2-3년이 지나면 어떻게 값이 변할까. 분양가만 채워줘도 할인 받은 30%를 벌게 되는 것이다. 입주할 형편이 안 되어 분양권으로 파는 사람들도 많다. 계약금 포기 외에 웃돈을 얹어 주면서 팔기 때문에 역시 사는 사람의 입장에서는 20-30% 돈을 벌게 된다.

 

경매에서 3-4회 유찰된 작은 빌딩도 고수들의 먹잇감이 된다. 계약금만 있으면 대출로 살 수 있기에 평소 신용관리에 철저를 기해야 한다. 아무리 좋은 매물이 있어도 신용이 나빠 대출 길이 막히면 헛일이다. 그리고 부동산투자에서 가장 중요한 것은 정보다, 실력이 있고 자본이 있어도 정보가 없으면 맹물이다.

 

정보는 길거리 현수막, 신문에 끼어오는 정보지 등 하찮은 것들도 참고하고, 자신이 가고 싶은 지역에 분양이나 입주가 있는지를 잘 살펴야 한다. 어느 아파트 단지이건 20-30% 싼 매물은 인근 부동산 몇 곳에 나오게 되므로 그런 중개업소 사장과 친히 지내게 되면 값싼 매물을 쉽게 구할 수 있다.

 

운이 좋아 이런 값싼 매물을 여러 개 샀더라도 최소한 3-4년 비티고 갈 능력이 있어야 한다. 뒷자금이 넉넉지 못하면 중간에 이자를 낼 수 없어 다시 손해를 보고 파는 일도 비일비재하다. 몇 달을 버티지 못하고 다시 팔게 되면 잡았다 놓친 고기가 크게 보일 뿐이다.

 

지난 3년은 주택 값이 올랐던 시기였고, 앞으로 3년은 내리는 시기다. 무주택자나 투자자들은 적극적으로 움직이는 시기이고, 갈아타기를 할 사람은 일단 내 집을 팔아야 하므로 파는데 온 힘을 다해야 한다. 행복과 불행은 내 스스로 만들어 가는 것이다. 이상 여러 가지를 참고하여 실패의 그림을 그리지 않도록 하자.

  

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제공닥터아파트

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