친구따라 강북갔는가 ?

2008-04-17 | 작성자 우종성 | 조회수 18,841 | 추천수 428
재작년 하반기(10.11월) 주택시장이 강남을 진원지로 남하(南下)하여 수도권 외곽 전지역까지 확산되어 주택가격이 요동을 치자 그해말 11.15조치(분양가상한제,2기 신도시공급등)와 이다음해 11,11조치로 (분양가상한제 확대,전매제한,청약가점제등)주택시장이 수면아래로 가라앉자 그에 대한 성찰로 강북권등이 서서히 고개를 들기 시작하였다.
 
 마침내 도심재개발 기치(旗幟)를 내건  MB정부가 들어서자 마른장작에 기름을 부은듯이 그동안 저평가 되어온 강북권의 중소형 주택시장 중심으로 주택시장이, 이번에는 강남이 아닌 강북권이 진원지가 되어 북상(北上)하여 의정부,동두천까지도 영향을 미치게 되자  현 정부출범때 부터 호시탐탐 참여정부의 부동산규제 완화 빌미를 찾고 있던 현 정부 부동산 규제완화 정책 시기에 찬물을 껴얹은 듯하여 마음이 무겁다.
 
친구따라 강북갔는가?
 
현 대통령의 서울시장 부터 추진해오던  뉴타운사업이 본인이 대통령이 되자  도심 재개발로 인한 주택공급 확대정책에 대한 기대심리가 높아지고 참여정부때 빈대를 잡자고 초가삼간(草家三間)을 태워 만든'역작'(力作)으로 한동안 주택시장이 소강상태를 보이다가 마치 풍선효과처럼 이번에는 강북권 주택시장으로 터지자 젊은세대,신혼부부 뿐만 아니라 집한채 없는 무주택자까지 너나할 것 없이 강북권에 부화뇌동(附和雷同)한듯 하다.
 
뉴타운사업 진행율은?
 
강북권 뉴타운.재개발사업은 현재 시범뉴타운 3곳,2차 12곳,3차 10곳,시범촉진지구 10곳 모두 35곳에 이르지만 현재 은평 1차 뉴타운 분양을 시작으로 하여 2차 12곳은 진행율이  아직까지 48%이하를 맴돌고 있을 뿐 이다.
 
그런데도 불구하고 4차뉴타운 지정이 세간에 회자(膾炙)되자  지역,시기,충족여건등이 불확실한 상태에서 2차,3차 뉴타운에서 탈락되었으니까  4차뉴타운 예정지역이라고 공공연하게 언론등에서 대서특필 하였고 또한 총선 공약으로 너나할 것 없이 재개발,뉴타운사업을 선거공약으로 내세웠다.
 
추가뉴타운 지정시기는?
 
이렇게 되자 현 서울시장은 저번에 이어 이번에도  본인의 임기중에는 뉴타운 추가지정이 없을것이라하여 당초 시장 선거공약으로 내세운 50개 뉴타운 달성이 어렵다는 것을 다시한번 확인해 주었다
즉 4차뉴타운은 1차뉴타운 사업이 완성되고 2차 뉴타운사업이 어느정도 가시화될때 거론할 문제이므로 본인 임기중에는(2010년.6월)) 추가 지정이 없다고 명백히 공언한바 있고 이번에 이를 재확인한 것 이다.
 
또한 뉴타운 사업은 도시및 주거환경정비법,특별정비법,주거환경조례등에 의해서 서울시가 추진하는 것이지 민의(民意)를 대변하는 한사람의 국회의원이 행정적,정책적인 일을 대신할수도 없는 것임에도 불구하고 선거공약으로 해당기관가  협의도 되지않은 일을 추진하겠다고 마구잡이로 표심을 얻기위해 언론에 흘리기도 했다.
 
뉴타운사업 진행기간은?
 
한편 뉴타운사업은 재건축과는 달리 사업을 추진하는데 구역지정부터 사업착공에 이르기까지 장기적인 시간이 소요되는데, 시범뉴타운인데도 불구하고 1차 은평뉴타운은 7년,왕십리 뉴타운은  10년이 걸리정도로 아주 장기적이다는 것을 염두에 두어야 한다.
 
또한 재개발 지분쪼개기가 극성을 부리자 2004년 이후부터는 이를 금지시겼고 그랬더니 이번에는 신종 분양방법으로 재개발 예정지역에 다세대를 지어 투자겸 분양을 노리는 신축빌라가 등장하자 정부는 올 7월부터는 재개발 예정지역내 60㎡이하는 분양에서 제외시키고 현금 청산할 방침이라는 대책을 내놓기까지도 했다 그럼에도 불구하고 소액 투자자를 모집하여 단시간에 투자수익을 극대화하고 분양권까지 획득목적으로 하는 신종 분양수법이 세간에 홍보되고 있어 투자자의 마음을 불안하게 만들고있는 것 같다.
 
뉴타운으로 지정될려면?
 
마지막으로 재개발은 구역으로 지정되기 위해서는 몇가지 필요 요건이 충족되어야 한는바,노후도,호수밀도,접도율,과소필지등이 그 요건인데, 노후도는 글자그대로 주택의 낡은상태,호수밀도는 1ha당 주택수(약3000평당 60동 이상),접도율은 4m이상 도로에 접하는율을 말하고 과소필지는 세장형등 부정형필지의 범위를  말한다.
 
이중에서 두가지 요건이상 충족되면 재개발 예정구역으로 지정될수 있는데, 그중에서도 가장쉽게 판별할수 있는 노후도 충족요건은 1992년1.1이후 5층이상 공동주택은(아파트,다세대등)40년,4층이하는 30년이고,1992년 이전은 약 20년으로 보면 되고 그외 철근콘크리트조 다가구는 내구연한이 2/3경과된 년수를(내구연수 60년 x2/3=40년) 노후도 충족으로 보는 것이다.
 
결국 1992년이후 공동주택은 30~40년이 되어가는 시점에 노후도 충족 요건이 됨에도 불구하고 뉴타운,재개발지역이나 주변지역에 적당한 빌라면 (다세대,연립,맨션등의 통칭)모두 재개발 대상이라하여 마구잡이로 심지어 무주택 세입자까지도 어렵게 마련한  종잣돈을 가지고 막연한 지역의 재개발 시장에서 먹이감으로 이용되고 있다는 것은 상당히 유감이다. 한번 잘못된 투자는 평생에 내집마련 기회를 상실할수도 있으므로 먼저 내집 마련후에 여윳돈으로 현실성있는 투자처를  찾아야할 것이다.
 
결론적으로 남이하니까 ! 대세다 !하여 섣불리 뛰어들 것 이아니라 어느정도 윤곽을 파악한 다음 현재는 대세일지는 몰라도 우리나라 부동산 시장은 그동안 많은 굴곡이 있었으므로 한쪽에만 치우치지말고 다각도 측면에서 고려하여 장기적인 측면에서 부담없는 투자자금으로 그야말로 비지니스적 차원에서 접근하는 것이 투자이익을 극대화 할수도 있고 또한 실패시 손실도 최소화 할수 있다는 것을 스스로 명심하여 부화뇌동 하지말고 본인의 입장에서 어느정도 판단이서면 액션을 취하는 합리적인 투자방식이 이시대에 필요하지 않나 싶다.

우종성 부동산중개업
前) kb 차장
現)드림공인대표
공인중개사
공인경영컨설턴트
부동산 전문가로 활동중(부동산114,부동산 뱅크)

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제공닥터아파트

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