총선후 강북발 집값후폭풍, 눈높이 전략

2008-04-14 | 작성자 진성효 | 조회수 19,180 | 추천수 456
일찍 일어나는 새가 많은 먹이를 잡을 수 있습니다.

최근 강북발 주택시장 후폭풍이 전운이 감도는 가운데 11.15 대책당시 집광광풍이 재연되고 있습니다.

노원구등 강북 빅3인 경우 작년 대비 두배이상 오른 곳이 많이 나타나고 있습니다. 참여정부 내내 집값과의 전쟁으로  정부정책을 과신한 수도권 절반정도의 무주택자가 냉가슴을 앓아 왔습니다. 총선후 수도권 부동산시장의 후폭풍이 예견되는 가운데 정치적 계산에 밀려 강북발 집값 폭등 늑장대응에 대한 투기좌초를 놓고 정책당국은 손을 놓고 사후 수습책을 내놓은 들, 주거안정을 표방한 뉴타운개발이 과연 누구을 위한 정책인지 그 진의를 의심하지 않을 수 없는 상황으로 치닫고 있습니다.

'산이 높으면 골도 깊다는 격언이 있습니다.' 이런 때일 수록 단기 시장에 일희일비 하지 말고 향후 시장과 정책추이를 지속적으로 예의 주시하면서 내집마련등 확실한 투자전략이 요망됩니다.

◈ 최근 수도권 주택시장 동향

▶강남권 흐림, 강북권 햇빛쨍쨍, 수도권 확산중
▶강북권 뉴타운가시화 - 전세난과 이주난 - 집값광풍
▶강남권 2007 기간조정- 연내 재건축 규제완화- 강남영광 재연

정부의 대출규제 및 종부세 정책여파 작년이후 강남권시장은 흐린날씨로 평균가격이 약보합장세인 가운데 강북권시장은 용산과 성수동등 강북 U턴 프로젝트 및 틈새시장으로 각광을 받는 가운데 투자열풍이 일어나고 있습니다.

노원구, 도봉구, 강북구등 강북3인방인경우 작년 대비 평균 50~100%까지 급등장세가 지속되고 있어 뉴타운개발시 분양가대비 10~20% 마이너스 수익률이 예상되고 있어 투자자의 주의가 요망됩니다.

최근 강북권등 수도권 집값급등원인은 미국 서브프라임 모기지 공황여파로 경기가 어려운 가운데 정부의 도심재생정책에 맞물려 강북권, 강북권인근 경기권으로 확산되며 전세난과 이주난, 집값상승 갈아타기 도미노현상, 소형임대주택사업등 투기적 가수요까지 겹치면서 항후 상당한 휴우증이 예상이 되고 있습니다.

지금 시장은 2005년도 강남집값상승사이클이 강북권시장과 인근 수도권 시장으로 확산되면서 가격상승 사이클이 마무리되는 특징을 볼 수 있습니다. 게다가 현정부의 집값안정의지가 미혼적이라면 한번 데워진 냄비장세는 대선이후에도 순환매매성격으로 저평가지역으를 중심으로 재상승하면서 고비용구조로 인해 도심재개발정책이 흔들릴 수도 있음을 간과해서 안될 것입니다.

◈ 총선후 뉴타운 후폭풍, 잘고르고 잘투자해야
   ① 흙속에 진주, 강북권 저평가 지역을 찾아라!

의정부 집값이 평당 천만원시대를 열면서 강북권시장은 대부분 최저가 평당 천만원을 웃돌고 있고 자고나면 오르는 장세다. 대선후 뉴타운 도심정책이 가시화되면서 연중 내내 저평가지역순으로 순환매매 장세가 이어질 공산이 커졌다. 실기하여 유감스럽지만 내집마련등 건강한 투자라면 발품을 팔고 시장에 메달릴 필요가 있다.

타켓은 평당 천만원이하나 갓 천만원을 지나 강북 여타지역보다 덜 오른 지역을 투자대상으로 삼을 필요가 있다.

예컨대, 은평구(불광동), 금천구방면(독산동,광명,시흥,군포), 중랑구방면(면목동, 중화동,남양주,광주)을 들 수 있다.
특히, 금천구 독산동은 다수 개발호재와 서울내 시세가 가장 낮은 지역이다.
2009 육군도하부대 이전, 대한전선 이전지 개발, 2013 강남순환도로 개발, 2014 신안선개발, 주변 임대수요 폭증(구로,기산디지털단지, 2005시흥뉴타운, 구로동 뉴타운개발방침)등 준공업지역으로 같은 성격의 성수동 준공업일대의 발전성과 대비하면 어느 정도 향후 잠재력을 계산할 수 있다.

  ② 장기 조정중인 강남권 저평가지역 두드려 봐야

새정부 아젠다를 들여다 본다면 상반기 뉴타운 정책이 어느 정도 가시화된다면 하반기 이후 강남권 공급정책을 검토하게 된다.
그동안 짓눌려 왔던 용적률 완화등 뉴타운식 개발 검토, 내년도 종부세 완화등이 주요 이슈가 될 것이다.

이 참에 경제여건이 허락한다면 기간 조정이 오래면서 약보합세 지역인 서초동, 논현동, 그리고 송파구(거여동, 오금동, 풍납동)등 강남권에 진입도 검토하되, 가급적 6월전 급매물이나 경매시장에 도전하는 것도 한 방법이다.
종부세 및 고가 아파트 대출규제로 강남권 불루칩 아파트권이 상당 조정받고 있는 상태다. 1회 이상 유찰된 호조건으로 저평가지역을 가계수준에 맞춰 전향적인 내집마련도 좋아 보인다.

  ③ 투자도 인내다. 상한제 분양로또 구원투수다

수도권에 셀러리멘으로서 상경하여 전세로 살고 대안으로 연내 청약통장도 기회다. 가점을 쌓고 시세가보다 30% 싼 아파트에 청약에 임해라. 가점이 좋다면 눈높이에 맞춰 5월 한강신도시 1186, 8월 판교신도시 1188세대등에 청약통장을 활용하라.

가점이 필요없는 청약저축 통장도 더 좋은 호기가 잇달아 다가오고 있다.
올해 최고 지역인 1차 은평뉴타운인 경우 당첨되고도 계약률이 20%나 미달한 사례를 상기할 필요가 있다. 4월 SH공사 송파장지지구 852, 인천도시개발공사 698세대, 5월 마포신공덕동 주상 250일반분양, 조공 광명소하 1310세대등 기회는 얼마든지 있다.

3. 마지막 들려주고 싶은 한마디?

총선후 서울등 수도권 주택시장은 연중 내내 신고가 갱신등 투기시장으로 변질될 우려가 아주 농후해 보입니다. 참여정부당시도 고분양가 정책등에 밀려 임기내내 부동산과의 전쟁을 선언했어도 한번 달궈진 집값은 잡는데에는 상당한 수업료와 휴유증을 감내해야 했습니다.(찬반이 있을 수 있지만 그렇다고 정치적 관심은 전혀 없구요)

변수도 있을 것입니다. 그동안 새정부는 747정책을 내세우면서 뉴타운 건설과과 규제완화 정책이 집값폭등에 집값안정의지에 대한 두마리 토끼를 잡겠다는 당초 정책의지기 희석된 지금, 진의성 회복을 위해 검증하는 시험대에 놓여 있어 향후 대응책이 주목됩니다.

대선과 총선을 이어지면서 서민의 주거안정을 위한 뉴타운 정책이 서민의 주거안정과는 무관한 투기적 가수요현상으로 민심이 악화되고 고비용으로 인해 안정적으로 개발이 될지 상당한 부담을 안고 가게 되었습니다.

개발이익 환수 강화와 용적률 상향등 더이상 집값 상승을 용인하지 않는 방향으로 돌아갈 공산이 커지고 있습니다.

공약 추진일정상 상반기 강북 뉴타운과 연말 강남재건축 규제가 가시화될때까지 부동자금이 언제 어디로 튈지 풍선효과가 계속될 공산이 큽니다.

다수론자들은 강북권 주택시장은 강남재건축등 규제완화가 가시화되는 시기까지 약효가 간다는 전망입니다.

투자와 삶은 자신의 몫입니다. 정부정책이 자신의 생각과 맥을 같이 한다면 그보다 더좋은 일이 어디 있겠습니까마은 이제 경제규모가 커지면서 경제주체간 조정하는 것이 힘들어 지는 환경으로 변질되고 있습니다.

'일찍 일어나는 새가 멀리 난다'고 합니다. 총선이후 정국재편에 따른 정부정책과 시장추이를 확인하면서 현장을 누비고 강북권이든 강남권이든 인근 수도권이든 저평가지역을 중심으로 경제수준에 맞는 눈높이 투자가 필요한 시점입니다.

어두운 터널을 지나면 밝은 햇살이 비칩니다.

진성효 전문직
제주한라대 부동산지도교수(전)
한국대 사회교육원협의회 경매상담사 출제위원(전)
유엔알 제주본부장(현)
부동산전문가활동
공인중개사/경매분석사/부동산펀드메니저/권리분석사

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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