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겨울에는 해가 짧다

2016-11-28 | 작성자 윤정웅 | 조회수 6,015 | 추천수 131
1,370조라는 어마어마한 가계부채를 싣고 정치권은 극과 극으로 달려가고 있다. 고래싸움에 새우 등터지는 불쌍한 서민들은 할 말을 잃었고, 요행히 위기를 넘겨주기만을 간절히 바랄뿐이다. 모든 일은 뒤끝이 좋아야 하는데 대통령은 무슨 업보로 이런 창피를 당하고 있을까.

 

복중에는 사람 복이 제일이라고 하는데 부모와 본인 모두 사람 복이 없어 좋은 열매를 맺지 못하는 안타까운 처지가 돼버렸다. 많고 많은 사람 중에서 내게 복을 안겨준 사람도 있고, 내게 피해를 입히는 사람도 있으니 좋은 것도 사람이고, 무서운 것도 사람이다.

 

예로부터 칼 쓰는 사람이 칼에 죽는다고 했거늘 우리들은 그런 것 다 무시하고 열심히 부동산재테크해서 부자로 잘 살고, 노후를 안전하게 보내자. 평범하게 태어나서 보통사람으로 살다 가는 일도 자신의 복이다. 열흘 붉은 꽃이 없음은 만고불변의 진리이고, 이치 아니던가?

 

금년 내내 붉은 꽃을 피우던 강남 재건축이나 집값도 1억 내지 3억까지 가격이 내렸다. 그래도 찾는 사람은 없으니 당분간 주택시장은 하향세를 유지하리라. 겨울에는 해가 짧다. 부동산도 값이 오르는 호황기는 잠깐 사이에 지나버리고 다시 기나긴 밤이 오게 된다. 2018년까지는 어쩔 수 없는 일이다.

 

신규분양도 물량이 워낙 많아서인지 송아지 물 건너 불구경이다. 여윳돈이 있는 사람들은 상가나 토지시장으로 발길을 돌렸고, 아파트를 분양하는 현장마다 미분양은 무더기로 쏟아진다. 12월 들어 부동산상담 질문 중 집을 사도될까요?” 라고 묻는 질문은 2건 뿐이다.

 

요즘 상가와 토지시장이 북적거리자 기획부동산이 극성을 부리고 있다. 신도시나 개발이 확정된 곳이 아니라면 지분등기로 사는 일은 옳지 않다. 기획부동산은 1,000평짜리 땅을 사서 열 사람에게 100평씩 팔되, 분할을 하지 않고 지분으로 등기를 해주는 게 보통이다.

 

분할을 하지 않고, 지분으로 파는 이유는 분할이 까다롭기 때문이다. 농지를 예로 들어 수로나 구거가 있는 땅이면 수로 위로는 도로가 3미터일 때에 도로지분 포함하여 5필지까지 분할을 해주지만, 수로 아래로는 1,200평 이상일 때 1회에 한하여 분할을 해주고 있다.

 

도로가 6-8미터일 때에는 제한 없이 분할을 해주나 측량을 다시 해야 하고, 분할할 토지의 도면을 설계해야 하므로 일이 복잡하고 시일이 오래 걸려 그냥 손쉽게 지분등기로 파는 것이다. 요즘은 농지나 임지도 갈아타는 게 유행이다. 큰 것 팔고 작은 것으로 가거나, 비싼 것 팔고 다시 싼 것을 산다.

 

땅에서 땅으로 갈아타도 세금문제만은 정확히 알고 있어야 한다. 절세하려면 다음 조건을 구비하자.

 

1) 4년 이상 자경하던 농지가 공익사업이나 도로 등으로 수용된 경우 그 보상금을 받아 다른 땅을 사면 세금이 없다.

2) 보상금 수령일로부터 2년 이내에 다른 땅을 사야 세금이 없다.

3) 대토할 신규농지는 종전 농지 면적의 2/3이상이거나, 신규농지 가액이 종전 보상금의 1/2이상일 때, 둘 중 하나를 충족하면 세금이 없다.

 

부동산투자에서 세금이 없다면 그보다 더 좋은 장사는 없다. 적게는 양도차익의 6%에서 38%까지 세금을 내야 하므로 세금이 무서워서 투자를 꺼리기도 한다. 그러나 구더기 무서워서 장 못 담그겠는가. 1년에 하나씩만 팔고 사도록 노력해보자. 두 개 팔면 세금이 더 많아지니까,

 

비사업용 농지는 자경 8년이라는 자물쇠가 있다. 2008년에 5억 주고 산 농지를 본인이 경작해 왔고, 지금 10억에 판다면 5억의 양도차익이 난다. 5억에 대한 38%(세율)19000만 원이다. 이 돈에서 기본공제 1억을 빼고 나면 9000만 원의 세금을 내야 한다. 작년까지는 2억을 공제했는데 지금은 1억만 공제하고 있다.

 

도시 사람이 지방 땅을 사서 경작한다는 건 힘든 일이다. 그렇다면 어찌해야 할까? 현지 소작인에게 소작을 주고 연세를 받아도 되지만, 농지은행에 위탁하면 자경농지로 간주한다. 그러나 8년이라는 세월 동안 팔지 않아야 한다. 8년 약정했으나 형편상 4년 만에 팔게 되면 지난 4년은 무효다.

 

따라서 3-4년 앞을 내다보고 땅을 산 사람은 농지은행에 맡기지 않고 직접 농사를 짓거나 소작을 준다. 농지와 거주지가 직선거리 20키로 이내일 때에는 직접 농사를 지을 수도 있지만, 거리가 멀면 현지인에게 소작을 주고 매년 임차료를 받는다. 따라서 땅 투자는 값이 싼 농림지가 좋을 수 있다.

 

앞으로 수도권은 보전녹지를 빼놓고 거의 개발이 된다고 봐야 한다. 계획관리나 생산관리 등은 거래금액이 평당 100만 원정도 된다. 그러나 농림지는 평당 20-40만 원이다. 부동산 경기가 좋고, 인플레가 상승할 때에는 20-40만 원짜리는 평당 100만 원을 쉽게 돌파하게 된다.

 

도대체 땅 투자를 하려면 자본이 얼마나 있어야 할까? 1억 이상이면 가능하다. 땅은 절대로 거짓말을 하지 않는다. 그러나 정치는 거짓말을 하느라 정신이 없다. 땅을 모르는 부동산재테크는 결국 본전이 된다. 개발계획이 없는 곳의 농림지는 사지 마시라. 그런 것 잘못사면 애물단지가 될 수 있다.

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제공닥터아파트

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