부동산도 제 옷이 있다

2016-11-22 | 작성자 윤정웅 | 조회수 6,266 | 추천수 118
사람은 누구나 자기 옷을 입어야 몸이 편하다. 다른 사람의 옷을 잠시라도 빌려 입어본 사람이라면 그 불편함을 알고 있으리라. 따라서 삶에도 자기 옷이 있고, 부동산도 자기가 입어야 할 옷이 있다. 지금 당신이 입고 있는 부동산 옷은 당신 몸에 잘 맞는 옷일까, 안 맞는 옷일까? 점검을 하고, 줄이거나 늘이거나 해보자.

 

너무 작은 옷을 입으면 몸이 불어날 때 입을 수가 없고, 너무 큰 옷을 입으면 옷이 헛돌아 몸을 보호하지 못한다. 특히 부동산 옷은, 작은 옷만 고집하는 사람은 재산이 항시 그대로 있고, 큰 옷을 좋아하는 사람은 자칫 빚에서 헤어나지를 못하는 일이 생길 수 있다.

 

부동산은 언젠가 돈이 나올 부동산이라야 한다. 단순히 주거만 목적으로 가지고 있는 부동산일지라도 돈을 까먹지 않은 부동산이라야 한다. 특히 부동산은 팔 때가 중요하다. 부동산을 파는 일은 딸을 시집보내는 일과 같다. 누구나 보내기 아깝지만, 그 딸을 끝까지 잡고 있는 부모도 없다.

 

서울 주거문제의 4종세트와 같은 임대주택 8만호 건설. 40년간 1%이자로 주는 사회주택. 중위소득의 60%이하 가구대상인 주택 바우처. 역세권 청년주택 등 부동산은 주택정책에 따라 나오는 부동산이기 때문에 투자대상이 되는 부동산이 아니다. 투자는 이문을 목적으로 부동산을 사고파는 행위다

 

주택이나 상가라면 임대료가 나올 수 있어야 하고, 땅이나, 공장, 주유소라면 앞으로 시세가 오를 수 있어야 한다. 5년이 가도, 10년이 가도 시세가 그대로 있는 부동산은 아무리 달이 밝아도 비 오는 달밤일 뿐이다. 월세 나오는 부동산이 좋기는 하지만, 이게 가시가 많아서 손해를 보는 일도 많다.

 

요즘처럼 시끄러울 때 부동산재테크를 하는 사람들은 자신이 지켜야 할 수칙이 있다. 돈을 번 사람들은 경제사정이 나쁘거나 정치가 안정되지 못한 시기를 잘 이겨낸 사람들이다. 1997년 외환위기 때도 그랬고, 2008년 금융위기 때도 그랬다. 부동산으로 돈을 벌려면 다음 몇 가지 사항을 유념하자.

 

1) 다주택자 사업자 등록해야 할까?

질문) 제가 부동산에 욕심이 많아 마음에 드는 아파트가 나올 때마다 사 모으다 보니 2008-2011년 사이 3채가 되었습니다. 모두 용인에 있는데 한 채에서는 제가 살고, 한 채는 전세로, 또 한 채는 월세를 놓고 있습니다. 상가나 토지로 바꾸려 해도 세입자가 들어 있어 좀처럼 기회를 얻지 못하고 있습니다. 임대사업자등록 없이 세를 놓기 때문에 언젠가는 세금 벼락 맞는 게 아닐지 걱정됩니다. 지금이라도 임대사업자 등록을 해야 할까요?

 

답변) 할 때 하더라도 지금은 하지 마세요. 사업자등록 없이 주택임대사업을 하는 사람들에 대한 세금을 어찌할 것인가에 대해서는 국회에서도 뜨거운 감자가 되고 있습니다. 이게 입법화가 되면 주택시장에 회오리바람이 불게 됩니다. 설령 법이 제정되어도 기존세금까지 소급적용을 하지 않을 테니 법이 시행될 때까지 등록 없이 임대하시기 바랍니다.

 

2) 개인 사업 창업해야 할까?

질문) 지난 4, 30년의 공무원 생활을 마치고 정년퇴직을 했습니다. 평생 행정 분야를 다루었기 때문에 아무런 기술도 없습니다. 몸은 아직 팔팔해서 노인정에 갈수도 없고, 그렇다고 막노동을 할 수도 없습니다. 아침을 먹어도 갈 데가 없으니 마누라의 눈치만 봅니다. 그래서 공인중개사 시험공부를 했는데 운이 좋게 붙었습니다. 창업을 해도 괜찮은 것인지? 그러다 돈만 까먹는 게 아닌지? 다른 사무실에 가서 1-2년 견습을 해야 하는 것인지, 갈피를 못 잡겠습니다. 어찌해야 할까요?

 

답변) 어려운 공인중개사 시험에 붙었으니 다행이로군요. 공인중개사도 변호사나 세무사, 회계사 등과 같이 법이 정한 자격자입니다. 필자가 해보니 가장 중요한 덕목은 정직이더군요. 부지런하면 밥은 먹고 사는데 발바닥과 혀가 닳아져야 합니다. 견습 필요 없이 바로 개업하시되, 3-4년 고생을 각오 하셔야 할 것입니다.

 

3) 미분양 아파트 받아도 될까?

질문) 교수님 칼럼 보니 미분양 아파트는 조심하라 하셨는데 제가 사는 경기 남부에 맘에 드는 미분양 아파트가 있습니다. 1순위에서 마감이 되었다 했는데 견본주택에 가보니 이상하게 미분양이 있더군요. 저는 순전히 큰 아파트로 갈아탈 목적입니다. 세상이 시끄럽고 경제가 어려울 것이라 하니, 대출 2억 받고 갈아타도 되는 것인지 걱정이 되어 질문 드립니다. 5억짜리고, 대출에 부담은 없습니다.

 

답변) 필자도 젊은 시절 첫 집을 살 때, 30%는 내 돈이었으나 70%는 은행돈, 사채, 부모님 쌈짓돈 다 털어 샀습니다. 부동산재테크에서는 돈 다 마련될 때까지 기다리는 사람이 제일 미련한 사람입니다. 돈이 다 마련되면 값은 저만치 가버리거든요. 대출에 부담이 없다면 2억 대출 받아 어서 사시기 바랍니다.

 

4) 여윳돈이 있는데 어디에 묻어야 할까?

질문) 여윳돈이 3-4억 있습니다. 월세 나오는 상가를 분양받으려 하니 확신이 안 서고, 땅을 사려하니 자신이 없고, 오피스텔이나 원룸을 사려하니 값이 내려갈까 두려워 망설이고 있습니다. 큰 이익보다는 안전이 우선 입니다. 고견 부탁드립니다.

 

답변) 공부 많이 하셨군요. 부동산투자에서는 확신과 자신과 원금보장이 문제가 됩니다. 다 자신이 없으면 어찌해야 할까요. 건물은 뺑덕어멈처럼 변동이 심해도 땅은 주인을 배신하지 않습니다. 땅을 사시되, 필자를 찾아와 지역정보와 땅 고르는 법을 알고 가셨으면 합니다.

 

6. 가족 5명 공동으로 부동산을 사면 증여세가 나오는가?

질문) 부모, 자녀 3명 등 5명이 아버지 돈으로 5억짜리 부동산을 사려 합니다. 큰 애는 30세가 넘어 직장 다니고, 둘째는 28세로 유학중이고, 셋째는 22세로 대학교에 다닙니다. 어떤 사람은 증여세가 나온다 하고, 어떤 사람은 염려 말라고 하는데 어느 쪽이 정답인가요?

 

답변) 틀렸습니다. 공동으로 등기하면 각자지분은 1/5입니다. 1인당 1억씩이로군요. 부부간에는 기초공제액이 6억이기 때문에 상관이 없고, 32세 직장인 자녀도 소득이 있기에 상관이 없고, 둘째와 셋째는 성년자이지만, 소득이 없어 기초공제액 5천을 공제한 나머지 5천에서 10%500만 원을 내야 합니다. 아버지로부터 5, 어머니로부터 5천을 받으면 안 될까요? 증여자는 배우자까지 포함되기 때문에 안 됩니다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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